Kto jest ktoJeśli budujesz mieszkanie w budynku wielorodzinnym lub działka, na której stawiasz dom nie jest twoja (developer nie przeniósł na ciebie własności ziemi), inwestorem jest developer ewentualnie spółdzielnia. Ty - płacąc raty na budowę w rozumieniu prawa jesteś tylko nabywcą gotowego "produktu".
Jeżeli natomiast developer na początku budowy przeniósł na ciebie własność działki lub budujesz dom na własnej działce z generalnym wykonawcą (ew. systemem gospodarczym) - inwestorem jesteś Ty.
Dziś w praktyce odbiór domu czy mieszkania często wyprzedza zakończenie prac wykończeniowych, bo albo umowa opiewała tylko na stan surowy zamknięty (bez białego montażu i podłóg), albo chcesz jak najszybciej zamieszkać i żeby przyspieszyć ten moment, decydujesz się na samodzielne prowadzenie prac wykończeniowych.
UWAGA! Z podpisaniem protokołu odbioru nie kończy się możliwość zgłaszania wad i usterek, często ujawniających się dopiero po upływie kilku lub kilkunastu miesięcy. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za "wady fizyczne obiektu". Jeśli takie wady wystąpią, inwestor (ty, lub spółdzielnia/developer) może żądać ich usunięcia, wyznaczając wykonawcy odpowiedni termin. Po jego upływie oraz w sytuacji, gdy wad nie można usunąć (w ogóle lub w wyznaczonym czasie), inwestor może od umowy odstąpić lub stosownie obniżyć wynagrodzenie wykonawcy (zależnie od ważności wad). Realizacja "praw z tytułu rękojmi" możliwa jest pod warunkiem, że zawiadomisz wykonawcę o wadzie w ciągu miesiąca od jej ujawnienia; w przeciwnym razie ulegają one wygaśnięciu.
Dla budynku okres rękojmi trwa trzy lata od chwili odbioru. Za wady poszczególnych jego elementów lub zainstalowanych w nim urządzeń (stolarki, grzejników) odpowiada ich sprzedawca (z tytułu rękojmi) lub producent (jeśli udzielił gwarancji).
Co mówi prawo
Zgodnie z prawem "obiekt budowlany należy projektować, budować i utrzymywać zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, obowiązującymi Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej".
Problem w tym, że nie ma ujednoliconego zbioru przepisów dotyczących wykonania i odbioru robót budowlanych, uwzględniających wszystkie stosowane dziś materiały, technologie i systemy. Prawo budowlane poza polskimi normami nie wymienia żadnych konkretnych przepisów. Dla wielu nowych technologii brakuje dzisiaj określonych przez normy wymogów jakościowych. W takich przypadkach trzeba odwoływać się (przez analogię) do norm zbliżonych, opracowań w formie instrukcji (np. ITB) lub wymagań producentów.
UWAGA! Dla uniknięcia wątpliwości idealnym rozwiązaniem jest umieszczenie wykazu takich przepisów w umowie. Bez tego przy odbiorze może dochodzić do sporów między tobą a wykonawcą, bo każdy z was mógł inaczej rozumieć te wymagania. Jeśli przy odbiorze wykonawca, developer, spółdzielnia nie zgadza się z twoimi uwagami, poproś o przedstawienie kryteriów, według których prace zostały wykonane. Jeśli się nie dogadacie, pozostaje wam tylko sąd polubowny lub powszechny (w zależności od zapisu w umowie).
Jak odbieramy
Sposoby przekazywania mieszkań lub domów właścicielom (inwestorom) są różne. Przyszli mieszkańcy odbierają je od developera/spółdzielni lub (w ich obecności) od wykonawcy. Często zdarzają się odbiory "ekspresowe", wykonywane w asyście spieszących się, spóźnionych, niecierpliwych i niezadowolonych przedstawicieli strony przekazującej.
UWAGA! Nie zgadzaj się na taki pośpiech! Zagwarantuj sobie w umowie, że odbiór będzie się odbywał w dzień (trzeba też mieć pod ręką dodatkowe źródło światła) i w obecności twojego inspektora nadzoru lub innego zatrudnionego przez ciebie specjalisty.
Jeżeli nie możesz wynająć fachowca do pomocy przy odbiorze, musisz sam zadbać o potrzebne narzędzia:
tzw. metrówkę (długą na dwa metry) lub sztywną taśmę stalową (2-5 m), ołówek lub pisak
poziomnicę, np. o długości 1 m
prostą łatę drewnianą lub (lepiej) aluminiową o długości 2m
stalowy kątownik, służący do sprawdzania czy kąty są proste.
UWAGA! Musisz ze sobą mieć projekt mieszkania (domu) i umowę wraz ze wszystkimi aneksami.
W praktyce jest zwykle tak, że odbiór ostateczny jest twoją kolejną wizytą na budowie. Nie zaniedbuj ich - w ten sposób możesz już w trakcie robót wpływać na sposób i standard ich wykonania. Takie odbiory częściowe (zwłaszcza jeśli samodzielnie prowadzisz
inwestycje) uchronia cię przed nieprzyjemnymi niespodziankami przy odbiorze właściwym.
UWAGA! Przy budowie domu odbiory częściowe kontrolują, czy prace idą zgodnie z harmonogramem oraz jak zostały wykonane roboty ulegające (w miarę postępu prac) zakryciu: np. izolacje przeciwwilgociowe, termiczne, paroizolacje. Odbiory częściowe powinny odbywać się w towarzystwie inspektora nadzoru.
Generalną zasadą jest dokonywanie odbioru obiektu po całkowitym zakończeniu wszystkich prac. Nie powinno się ulegać naciskom i namowom na odbieranie stanu "obiecanego". Pamiętać trzeba, że dla developera czy spółdzielni, jak i wykonawcy ważne jest zwykle jak najszybsze przekazanie obiektu. Zależą od tego terminy płatności rachunków, okresy ważności rękojmi, możliwość odebrania budynku do użytkowania przez gminę. W przypadku stwierdzenia wad uniemożliwiających lub utrudniających użytkowanie obiektu czy też kontynuowanie prac budowlanych (znaczne nieszczelności stolarki lub wręcz brak możliwości jej zamykania i otwierania, zły stan strychu, wady instalacji) należy koniecznie wstrzymać się z podpisaniem protokołu do momentu całkowitego ich usunięcia.
Filmy