• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do notariusza. Służebność musi być wpisana w księdze wieczystej

18 lipca 2016 (artykuł sprzed 7 lat) 
Warto, aby zapisy o służebności mieszkania były ujawniane w dziale III księgi wieczystej. Warto, aby zapisy o służebności mieszkania były ujawniane w dziale III księgi wieczystej.

Zapisy o służebności mieszkania mogą pojawiać się w testamentach, umowach darowizny, innych aktach notarialnych. Jednak, jeśli zapis taki nie ma formy oświadczenia właściciela nieruchomości, najlepiej potwierdzonego wpisem do księgi wieczystej, osoba, która chce kupić dany lokal czy dom nie musi obawiać się, że będzie musiała wywiązać się ze zobowiązania podjętego przez kogoś innego.



Czy gdybyś przekazywał nieruchomość w drodze darowizny lub testamentem obciążyłbyś ją służebnością?

Zapisu o służebności lekko obawia się pani Hanna z Gdańska, która chciała kupić pewne mieszkanie. Jednak w toku przygotowań do transakcji poprosiła o dokument nabycia tej nieruchomości przez sprzedającego.

- W umowie darowizny istnieje paragraf, który brzmi: "Pani [imię i nazwisko] wyraża zgodę na dożywotnie, nieodpłatne zamieszkiwanie przez matkę [imię i nazwisko] w przedmiotowym budynku mieszkalnym i korzystania przez nią z całego lokalu." - opisuje nasza czytelniczka.
Jednocześnie księga wieczysta mieszkania jest wolna od jakichkolwiek zapisów w dziale 3, a sprzedający twierdzi, że matka została wymeldowana dwa lata temu.

- Czy to oznacza, że mieszkanie jest obciążone służebnością? Jeżeli nie, to jakie konsekwencje wypływają z tego zapisu? Czy to obciążenie przechodzi na nowych właścicieli? - pyta zaniepokojona pani Hanna.
Odpowiada Joanna Klimuszko, notariusz w Pruszczu Gdańskim.

Przywołany przez panią zapis w akcie notarialnym stanowiącym podstawę nabycia lokalu nie dotyczy ustanowienia służebności.

Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz wskazanej osoby fizycznej prawem, którego treść polega najczęściej na tym, że osoba uprawniona może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (art. 296 w związku z 285 § 1 kodeksu cywilnego). Należy ona do ograniczonych praw rzeczowych, do których zaliczają się także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka (art. 244 kodeksu cywilnego). Są to prawa silniejsze od praw obligacyjnych, czyli wynikających z innych umów cywilnoprawnych, takich jak najem, dzierżawa czy użyczenie. Do ich ochrony stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art.251 kodeksu cywilnego). Ponieważ służebność obciążać może wyłącznie nieruchomość, nie jest możliwe ustanowienie jej na innym ograniczonym prawie rzeczowym, to jest na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Nieruchomości lokalowe czy gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi obciążane są zazwyczaj służebnościami osobistymi mieszkania. Ich treść i zakres uprawnień określają kodeks cywilny i umowa właściciela nieruchomości oraz osoby, na rzecz której służebność jest ustanawiana. Zgodnie z art.301 kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Strony mogą się również umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Jeżeli takie zastrzeżenie nie zostanie dokonane, służebność wygaśnie najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego (art.299 kodeksu cywilnego). Natomiast zgodnie z art.302 kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Zapis aktu notarialnego dotyczący ustanowienia służebności osobistej mieszkania mógłby brzmieć tak:
"XXX ustanawia nieodpłatnie na nieruchomości objętej księgą wieczystą GD1G/000xxx/Y - służebność osobistą mieszkania na rzecz swoich rodziców - YYY i ZZZ małżonków XXX, polegającą na prawie dożywotniego, bezpłatnego zamieszkiwania przez nich w budynku mieszkalnym znajdującym się na tej nieruchomości i korzystania ze wszystkich pomieszczeń znajdujących się na parterze, a YYY i ZZZ małżonkowie XXX wyrażają na to zgodę."
lub
"XXX ustanawia nieodpłatnie na nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą GD1G/000xxx/Y - służebność osobistą mieszkania na rzecz swoich rodziców - YYY i ZZZ małżonków XXX, polegającą na prawie dożywotniego, bezpłatnego zamieszkiwania przez nich w tym lokalu mieszkalnym i korzystania z dwóch pokoi znajdujących się od strony wschodniej, z używalnością kuchni i łazienki, a YYY i ZZZ małżonkowie XXX wyrażają na to zgodę."

Służebności, w tym mieszkania, ujawniane są w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (art. 25 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece; tekst jednolity: Dz.U. z 2016r., poz.790). Zauważyć należy, że mimo iż ustanowienie służebności jest umową, zgodnie z art.32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do wpisu tego ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa.

Zwykle w akcie notarialnym, w którym ustanawiana jest służebność, zawarty jest zatem także wniosek o ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Co prawda kodeks cywilny nie uzależnia powstania służebności od dokonania wpisu w księdze wieczystej - odmiennie niż np. w razie ustanowienia hipoteki (art.65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) - jednak zalecałabym ujawnianie go w dziale III księgi wieczystej, bowiem w razie braku wpisu prawo to nie będzie chronione przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art.5-8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Reasumując - zapis przytoczony w pani pytaniu nie zawiera oświadczenia o obciążeniu nieruchomości służebnością osobistą mieszkania. Jest to deklaracja właściciela lokalu, że nie będzie sprzeciwiał się zamieszkiwaniu przez matkę w danym lokalu, jednak w żaden sposób nie może on dotyczyć praw czy obowiązków osób trzecich, w tym potencjalnych nabywców lokalu.
Pytanie do notariusza Pytanie do notariusza

Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.

Miejsca

Opinie (28) 3 zablokowane

  • Czy Pani może odpowiedzieć normalnym jezykiem? (2)

    • 57 4

    • (1)

      ostatni akapit: "zapis przytoczony w pani pytaniu nie zawiera oświadczenia o obciążeniu nieruchomości służebnością osobistą mieszkania. Jest to deklaracja właściciela lokalu, że nie będzie sprzeciwiał się zamieszkiwaniu przez matkę w danym lokalu, jednak w żaden sposób nie może on dotyczyć praw czy obowiązków osób trzecich, w tym potencjalnych nabywców lokalu"

      którego słowa nie można zrozumieć?

      • 3 8

      • Normalny język, do którego odnosi się poprzedni opiniodawca,

        jest pojęciem prostym, i odnosi się do tekstu pisanego dla niektórych niezrozumiałym językiem, czyli nie chodzi o jedno słowo, a sens przekazu jako całości. To tak najprościej.

        • 15 0

  • Ja się nie dziwię , że ludzie popadają w problemy (4)

    skoro tak ważne rzeczy dotyczące ksiąg wieczystych pisane są jakimś dialektem północnych Mongołów. Tak, ja wiem, że zaraz mnie zbanuje cała masa smartfonowych omnibusów oczytanych w prawie i wszelakich tematach od zalanych studzienek.

    • 67 3

    • (1)

      bo to pisane dla tych co w szkole uważali na lekcjach

      • 5 8

      • raczej pisane przez tych co wysłowić się nie potrafią.

        • 6 1

    • Ja się nie dziwię , że ludzie popadają w problemy

      Dla północnych Mongołów to dialekt.

      • 0 0

    • może zamieszkiwać

      z zachowaniem etyki uszanowane przez spadkobiorcę , ale brak zobowiazań wobec kupujacego

      • 0 0

  • odpowiedz błędna

    z czyich usług tu korzystacie

    • 10 2

  • Więc jak to jest?

    "Zwykle w akcie notarialnym, w którym ustanawiana jest służebność, zawarty jest zatem także wniosek o ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Co prawda kodeks cywilny nie uzależnia powstania służebności od dokonania wpisu w księdze wieczystej."

    Czy ten zapis nie mówi właśnie o tym, że wpisu w KW nie musi być żeby powstała służebność? I co oznacza 'zwykle' na początku zdania? Czy Pani notariusz może odpowiedzieć jak w takim razie chronić się przed służebnością jeśli nie ma dziale III żadnej wzmianki?

    • 29 1

  • czyli muszę wpisać grażynkę do jakiejś księgi wieczystej?

    olaboga

    • 16 1

  • Reasumując (5)

    Tak czy nie?

    • 20 0

    • A to dopiero się dowiesz jak wydrwigroszowi zapłacisz

      Chociaż jak zwietrzy interes to do końca dokładnie ciebie nie poinformuje.

      • 10 3

    • Reasumując to niewiadomo

      -a właściwie to zależy i kiedy a najważniejsze to kto??? ...czyli kwestia papugi i czy uczciwy. Takie państwo prawa.

      • 5 0

    • Wystarczy nie być idiotą i przeczytać ze zrozumieniem zamiast ziać jadem i popisywać się chamstwem (1)

      Służebność powstaje i jest skuteczna między stronami umowy o jej ustanowieniu od momentu jej zawarcia, ale jak każda umowa wiąże tylko strony. Żeby wiązała też osoby trzecie trzeba ją wpisać do KW.

      • 1 0

      • Ale jak wystąpi precedens

        To treść umowy zmienia się o 180 stopni, a jak to wykorzystasz to już kwestia Twojej wiedzy.

        • 1 0

    • kupujący

      kupującego prawnie ten zapis do niczego nie zobowiązuje

      • 0 0

  • tekst typu debilowo,
    nie, dziękuję.

    • 6 2

  • "Po wyjaśnieniu sprawa uległa zaciemnieniu"

    -jak powiadał nieodżałowany Sofronow.

    • 26 0

  • Trójmiasto.pl nie zostawcie tylko pytań bez odpowiedzi

    Bo artykuł użyteczny na pewno ale bez wyjaśnień równie dobrze mógłby być napisany po chińsku.

    • 12 0

  • proszę o tłumaczenie... z "polskiego" na polski. (4)

    Dlaczego dokumenty typu ustawy, rozporządzenia, instrukcje, regulaminy, normy, itp. pisane są językiem niezrozumiałym dla 90% ludzi? A no dlatego, żeby takie papugi, notariusze i wszelkiej maści "uczeni" od prawa nie umarli z głodu (inaczej, godnie żyli). Szkoda, że pozostałym 90% komplikuje to strasznie życie.
    No i jeszcze musi być miejsce na interpretację. Bo postawiony nie tak przecinek, napisanie "lub","albo", "i", "oraz", itp., może znacząco zmienić sens zapisu.
    Wracając do odpowiedzi na proste pytanie zadane w artykule. Nie wiem co ta Pani do mnie mówi. Niby po polsku, a chyba nie zrozumiałem. Przeczytam raz jeszcze, drugi i może trzeci. A być może bez flaszki tego nie rozbierze.

    • 14 1

    • napisz zrozumiałe a my chętnie skrytykujemy :) (1)

      Żartowałem, niestety to nie takie proste lub wierzymy, że takim nie jest.

      • 1 1

      • riposta jak ta lala

        Ale nie twierdzę, że jest to łatwe. Twierdzę tylko, że powinno być zrozumiale.
        P.S. Komentarz na poziomie. Oby więcej takich, które wyrażają swój własny pogląd w sposób kulturalny i rzeczowy. A ten taki jest.

        • 0 0

    • niby inżynier, a takie bzdety wypisuje (1)

      Można zaprojektować most na oko? Można przyjmować dla potrzeb obliczeń Pi=5? To dlaczego coś tak istotnego jak regulowanie stosunków społecznych na skalę całego kraju miałoby być robione nieprecyzyjnym językiem potocznym? Chciałbyś pójść do więzienia dlatego, że ustawa karna została napisana "dla ludzi" i tak, że "każdy się domyśli, więc po co przesadnie precyzować". Jak zwykle, forum pełne kretynów bez wyobraźni...

      • 4 6

      • ręce opadają

        Te wycieczki personalne może sobie daruj. Twój poziom kultury jak widać jest bardzo niski.
        I teraz najważniejsze (skup się). Prawo stanowione, wszelkiego rodzaju przepisy, normy powinny być zrozumiałe dla wszystkich jako tako rozgarniętych, a nie tylko dla garstki osób, które na tym żerują. Nie powinno być miejsca na jakąkolwiek interpretację. A jeśli już, to wszelkie wątpliwości i zapytania powinny powinny być wyjaśnione językiem jak najprostszym. A nie tak pokrętnym jak w artykule. Bo nie ma głupich pytań, są tylko głupie odpowiedzi. Rozumiesz, czy za trudne?

        • 1 1

1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Odea Park | Dzień Otwarty na budowie osiedla kameralnych domów apartamentowych

dni otwarte

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: Dom - Mieszkanie - Wnętrze

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24100 zł/m2
Gdynia Orłowo
24050 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
24000 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29500 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18100 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16150 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15850 zł/m2
Gdynia Orłowo
15450 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane