stat

Wycena nieruchomości przy kredycie hipotecznym

26 lutego 2017, 10:00
Joanna Puchala

Większość nieruchomości kupowana jest na kredyt. Przed jego udzieleniem bank, w którym ubiegamy się o kredyt analizuje nie tylko sytuację finansową kredytobiorcy, ale także sprawdza nieruchomość, która będzie dla niego zabezpieczeniem. Co warto wiedzieć o wycenie nieruchomości, kiedy staramy się o kredyt?



Kredyty i pożyczki hipoteczne są w głównej mierze przeznaczone na zakup nieruchomości, jej remont, wykończenie lub budowę. Zdarzają się także przypadki ubiegania się o finanse na cele dowolne. Dla banku udzielającego takiego kredytu zabezpieczeniem jest wpis do hipoteki danego budynku lub mieszkania. Ale żeby do tego w ogóle doszło, bank musi najpierw sprawdzić naszą zdolności kredytową oraz przekonać się o wartości nieruchomości.

Ocena techniczna i prawna nieruchomości jest podstawą do uzyskania kredytowania i zabezpieczeniem kredytu. Sposób oszacowania wartości zależy w znacznej mierze od procedur danego banku. Z tego względu analiza wniosku dzieli się zazwyczaj na dwa etapy: analizy finansowej klienta oraz analizy nieruchomości. Ta druga część rozpoczyna się od oceny stanu prawnego, następnie dokonuje się wyceny, czyli operatu szacunkowego nieruchomości. Niektóre banki wymagają wykonania operatu szacunkowego przez wskazanego przez siebie rzeczoznawcę majątkowego, inne umożliwiają klientowi dostarczenie własnego.

- Aktualnie w około 50 proc. banków kredytobiorca ma możliwość dostarczenia samodzielnie zleconej wyceny. W pozostałych bankach wycena jest zawsze zlecana przez bank, nawet w sytuacji gdy to kredytobiorca chce dostarczyć własną wycenę. Bank zgodnie ze swoją procedurą zleca wycenę wskazanemu przez siebie rzeczoznawcy - mówi Michał Krajkowski, główny analityk z Notus Doradcy Finansowi.
Innymi słowy, rzeczoznawca działa albo na zlecenie banku albo na zlecenie kredytobiorcy.

- Dostarczony operat szacunkowy musi być wykonany przez rzeczoznawcę z uprawnieniami, który jednocześnie jest wpisany na listę rzeczoznawców akceptowanych przez bank. Dzięki temu jest możliwość wyboru, czy zlecamy wykonanie operatu samodzielnie przez niezależnego rzeczoznawcę, czy przez bank - mówi Daniel Banaś, starszy specjalista ds. kredytów hipotecznych w Tyszkiewicz Finanse.
Wycena nieruchomości kosztuje od 350 - 400 zł do ok. 700 w przypadku mieszkania oraz od około 800 do 1200 zł w przypadku domu.
Cena operatu ustalana jest w zależności od rodzaju nieruchomości, często także jej lokalizacji. Wpływ na koszty ma również fakt, którą opcję wybierzemy. Wykonując operat szacunkowy przez wybranego przez siebie rzeczoznawcę, możemy zapłacić mniej niż w przypadku rzeczoznawcy wskazanego przez bank. W niektórych przypadkach banki, pomimo dostarczenia operatu szacunkowego wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę, mogą dodatkowo sprawdzić prawidłowość wyceny. Opłatę pobiera bezpośrednio rzeczoznawca lub uiszcza się ją za pośrednictwem banku w zależności od wybranej metody wykonania wyceny.

Wykonywanie wycen we własnym zakresie często skraca okres oczekiwania na taką wycenę, dzięki czemu krótszy jest łączny okres oczekiwania na decyzję końcową banku.

Do czego przyda się operat szacunkowy?

- Klient otrzymuje jeden egzemplarz operatu szacunkowego. Może on przydać się na przykład do prawidłowego oszacowania wysokości 2 proc. podatku PCC dla urzędu skarbowego pobieranego przy umowie przeniesienia własności przez notariusza. Zakłada się, że wartość odpowiada cenie nieruchomości, ale urząd skarbowy ma prawo zakwestionować tę kwotę. Posiadając taką wycenę, mamy większą pewność, że cena zakupu odpowiada wartości - tłumaczy Daniel Banaś.
Warto jednak zaznaczyć, że nie wszystkie banki honorują zewnętrzne operaty szacunkowe. Duża część banków nie przyjmuje takich wycen. Jeśli chcemy skorzystać z usług takiej placówki, to jedynym rozwiązaniem jest przystanie na warunki banku. Przeważnie stawka płatna za pracę rzeczoznawcy majątkowego jest określona na podstawie cen rynkowych. W takiej sytuacji wycena lub chociaż kontrola nieruchomości jest zlecana firmie zewnętrznej lub pracownikowi danego oddziału. Atutem w takim przypadku jest uiszczenie jednorazowej opłaty za wycenę zazwyczaj już po pozytywnej decyzji kredytowej banku, czyli przy podpisaniu umowy lub uruchomieniu kredytu. Jeżeli w międzyczasie zrezygnujemy z ubiegania się o kredyt, nie powinniśmy mieć obowiązku zapłaty za wycenę nieruchomości.

WYLICZ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ I RATĘ W NASZYM KALKULATORZE

- Niektóre banki stosują uproszczone formy wyceny. Czasami w przypadku rynku pierwotnego jako wartość nieruchomości przyjmowana jest cena transakcyjna. Również w przypadku niższych kwot kredytów banki samodzielnie szacują wartość nieruchomości, opierając się tylko na umowie przedwstępnej i inspekcji wykonanej przez pracownika banku - zaznacza Michał Krajkowski.
Wycena nieruchomości ma także znaczenie dla kosztów kredytu, jakie będziemy ponosić. W procedurze uzyskiwania kredytu hipotecznego bank oblicza tzw. wskaźnik LTV (ang. Loan To Value), który określa stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości.

- Wskaźnik ten przekłada się bezpośrednio na ryzyko kredytowe banku i wpływa zasadniczo na wysokość marży uzyskanej przez klienta. Niski poziom wskaźnika LTV, może powodować również decyzję odmowną udzielenia kredytu. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb kredytu bankowego wskazuje dodatkowo obszary ryzyka związane z wycenianą nieruchomością, a także ocenia przydatność nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia wierzytelności - mówi Michał Kotkowski z MK INVEST - wycena nieruchomości i przedsiębiorstw.
Czytaj także: skąd wziąć pieniądze na wkład własny

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wyznacza wysokość kredytu, która nie powinna stanowić więcej niż 80 proc. wskaźnika LTV. Na jej mocy banki regularnie i stopniowo podnoszą progi minimalnego wkładu własnego.

Co w przypadku, kiedy wartość nieruchomości przewyższa jej cenę?

Może tak się zdarzyć, że cena nieruchomości okaże się niższa niż wartość nieruchomości, gdyż rzeczoznawca bierze z reguły pod uwagę nie tylko stan istniejący, ale także planowane inwestycje. Jak mówi nasza czytelniczka z Gdyni, która miała do czynienia z taką sytuacją, przewyższająca cenę wartość nieruchomości nie jest czymś nadzwyczajnym. Kupujemy mieszkanie za konkretną cenę, jednak niebawem moglibyśmy sprzedać je za większą kwotę, jeśli tylko zainwestujemy w nie dodatkowe pieniądze, wymieniając podłogę, drzwi, okna lub remontując łazienkę. Właśnie takich sytuacji przeważnie dotyczy wyższa wycena. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że operat szacunkowy odnosi się do trwałych rzeczy, nie możemy więc zwiększyć wartości nieruchomości, uwzględniając wyposażenia mieszkania, które w dowolnym momencie można zabrać.

W momencie, kiedy wartość nieruchomości przewyższa aktualną cenę, bardziej istotna z punktu widzenia banku jest jego wartość, bo to ona będzie zabezpieczeniem. Dlatego też bank bierze pod uwagę wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Możemy więc wnioskować o wyższą kwotę kredytu, nie zapominając jednak o wniesieniu stosunkowo przeliczonego wkładu własnego. Jeśli bank wyda pozytywną decyzję kredytową, dostaniemy więcej pieniędzy niż zapłacimy za mieszkanie. Żeby zwiększyć szanse na przychylne rozpatrzenie wniosku powinniśmy także zaznaczyć, że pieniądze przykładowo będą przeznaczone na remont mieszkania.

Czytaj także: Coraz trudniej o kredyt na zakup mieszkania

Niestety w praktyce nie zawsze wygląda to tak dobrze. Wraz z zaostrzeniem odgórnych procedur, uzyskanie takiego kredytu jest trudniejsze.

- W rozumieniu banków wartość musi odpowiadać cenie. Czyli jeżeli cena w umowie przedwstępnej, rezerwacyjnej lub deweloperskiej została ustalona przez strony na danym poziomie, to niezależnie od tego, czy lokal zostanie wyceniony na tyle samo, czy więcej, klient musi posiadać wymagany wkład własny. Na przestrzeni ostatnich lat banki rzeczywiście kredytowały, po udokumentowaniu wyższej wartości nieruchomości, nawet do 100 lub 110 procent jej wartości. Obecnie takiej praktyki banki unikają, gdyż obowiązują rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które bardzo szczegółowo regulują to zagadnienie - stwierdza Daniel Banaś.
Podczas dokonywania wyceny przez rzeczoznawcę w większości przypadków cena transakcyjna różni się od wartości nieruchomości.

- W takiej sytuacji ogólną zasadą przyjętą przez banki jest założenie, że jako wartość nieruchomości na potrzeby kredytu przyjmowana jest niższa z dwóch wartości. Jeśli cena jest niższa od kwoty z wyceny, to dla banku nieruchomość jest warta tylko tyle, ile kosztuje. Kilka lat temu poprzez "podciągnięcie" wartości nieruchomości było możliwe obniżenie wartości wskaźnika LTV i uzyskania dzięki temu "wirtualnego" wkładu własnego, jednak obecnie takie działania nie są już możliwe - dodaje Michał Krajkowski.
Aktualnie nie ma możliwości zakupu nieruchomości bez wkładu własnego.

- W kilku bankach możliwe jest podwyższenie wartości zabezpieczenia i ominięcie wymogu wniesienia wkładu własnego w gotówce poprzez zabezpieczenie kredytu na dwóch nieruchomościach. W takim przypadku kilka banków nie wymaga wtedy wkładu w gotówce, gdyż funkcję wkładu pełni niejako druga nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu - sugeruje rozwiązanie Michał Krajkowski.
Remont i wykończenie mieszkania można pokryć z kredytu
Ubiegając się o kredyt hipoteczny, możemy równolegle ubiegać się o finansowanie kosztów remontu, budowy czy wykończenia wnętrza.

- Klient do wniosku o kredyt dołącza kosztorys planowanego remontu. Jest to jeden kredyt z jedną ratą, na ten sam okres i z tym samym oprocentowaniem. Warunek jest jednak taki, że w tym przypadku wkład własny liczony jest od całości inwestycji - dodaje Daniel Banaś.
Kredytobiorca musi wykonać jednak prace remontowe, do których się zobowiązał, gdyż bank sprawdzi ich wykonanie. W tym celu przeważnie przedstawia się dokumentacje fotograficzną po ukończeniu prac.
Brałeś kiedyś kredyt hipoteczny?
19%

nie i nie zamierzam

19%

nie, ale mam w planach

1%

nie, bo mi nie przyznali

8%

jestem w trakcie załatwiania formalności

23%

tak, niedawno uzyskałem

30%

tak, ale było to już dawno temu

łącznie głosów: 383