• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do prawnika. Czy można odzyskać zadatek od dewelopera?

29 maja 2016 (artykuł sprzed 7 lat) 
Jeśli nie dojdzie do podpisania ostatecznej umowy na zakup nieruchomości z winy kupującego bezpowrotnie traci on zadatek. Są jednak sytuacje, kiedy można oczekiwać jego zwrotu. Jeśli nie dojdzie do podpisania ostatecznej umowy na zakup nieruchomości z winy kupującego bezpowrotnie traci on zadatek. Są jednak sytuacje, kiedy można oczekiwać jego zwrotu.

Zawierasz z deweloperem umowę przedwstępną, wpłacasz zadatek, składasz do banku wniosek kredytowy z pełnym przekonaniem, że pozyskasz finansowanie na zakup. I wtedy nagle: tracisz pracę, zmniejszają się twoje dochody w aktualnie posiadanej pracy, z jakiegoś powodu twoja zdolność kredytowa radykalnie się zmniejsza. Bank odmawia udzielenia kredytu. Czy można w takiej sytuacji liczyć na zwrot zadatku?



Jak wspominasz czas oczekiwania na przyznanie kredytu przy zakupie mieszkania?

W takiej sytuacji znalazł się Mateusz z Gdańska, który od jednego z trójmiejskich deweloperów chciał kupić mieszkanie. Cała transakcja z pozoru wyglądała na przewidywalną.

- Zamierzałem kupić mieszkanie na rynku pierwotnym w Gdańsku. Zawarłem z deweloperem umowę przedwstępną, zgodnie z którą musiałem zapłacić zadatek w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości, czyli 11 500 zł. Starałem się o kredyt i wszystko szło w dobrym kierunku, dopóki nie obniżono mi wymiaru czasu pracy z pełnego etatu na 3/4 - opisuje w liście do redakcji nasz czytelnik. - Po około miesiącu otrzymałem negatywną decyzję kredytową. Niedługo zbliża się termin podpisania umowy kupna mieszkania, jednak wiem już ostatecznie, że nie dostanę kredytu. Proszę w takiej sytuacji o odpowiedź, czy mogę liczyć na zwrot zadatku od dewelopera?
Odpowiedzi na pytanie Czytelnika udziela radca prawny Paweł Galiński z Kancelarii Radców Prawnych Galiński & Kleina z Gdańska.

W celu udzielenia odpowiedzi na postawione pytania należy odwołać się do regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości sprzedający często wymagają od kupującego określonego zadatku, w celu zabezpieczenia interesów obu stron. Należy podkreślić, że terminem tym jest określane zarówno postanowienie umowne, jak i faktycznie wręczane przy zawarciu umowy pieniądze lub rzecz. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zadatek powinien być traktowany, jako szczególna sankcja majątkowa. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się że strony umowy przedwstępnej mogą dowolnie uregulować kwestie związane z ewentualnym zwrotem zadatku, a jeśli tego nie zrobią obowiązywać ich będą regulacje kodeksowe.

A te wskazują (art. 394 Kodeksu cywilnego), że jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy kupujący wycofa się z zakupu, to sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli właściwa umowa nie zostanie zawarta wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub ponoszą ją obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Czytaj także: czym się różni zadatek od zaliczki?

W przypadku zakupu nieruchomości, może wystąpić sytuacja, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, np. z powodu nieuzyskania kredytu przez kupującego. W takim wypadku zasadnicze znaczenie będą miały okoliczności sprawy oraz fakt czy klient swoim zachowaniem przyczynił się do podjęcia negatywnej decyzji przez bank. Jeżeli klient zachowa należytą staranność oraz dopełni wszystkich formalności, do których był zobowiązany, a pomimo tego nie otrzyma kredytu, brak będzie podstaw do przypisania mu odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji zadatek powinien być mu zwrócony przez drugą stronę umowy przedwstępnej. Taka praktyka jest dość rozpowszechniona w realiach obrotu gospodarczego i znajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego sięgającym końcówki lat 90. XX w.

Jeżeli natomiast klient w trakcie procesu ubiegania się o przyznanie kredytu wykaże się rażącym niedbalstwem, nie dopełni wymagań formalnych, bezpodstawnie założy, że bank powinien przyznać mu kredytowanie na kwotę istotnie przewyższającą jego możliwości zarobkowe albo poświadczy nieprawdę w dokumentach załączonych do wniosku to wówczas będzie można przypisać mu winę za nieuzyskanie kredytu i w konsekwencji obarczyć go odpowiedzialnością za brak możliwości finalizacji zakupu mieszkania. Takie stanowisko prezentowane jest w najnowszym orzecznictwie sądowym gdzie często podkreśla się, że kupujący, który nie dostarczy wymaganego przez bank zabezpieczenia kredytu w sposób jednoznaczny przyczynił się do wydania negatywnej decyzji kredytowej, co skutkowało uprawnieniem sprzedającego do zatrzymania zadatku.

Trzeba pamiętać, że nigdy nie możemy mieć stuprocentowej pewności, że uzyskamy kredyt na zakup mieszkania, dlatego wskazane jest dokonanie czynności, dzięki którym zminimalizujemy w umowie przedwstępnej ryzyko utraty zadatku. Możliwe jest to przez:

1. zobowiązanie się klienta do wpłacenia zaliczki, która w przeciwieństwie do zadatku podlega zwrotowi;
2. zawarcie w umowie przedwstępnej klauzuli, że w przypadku nieprzyznania przez bank kredytu hipotecznego, sprzedający jest zobowiązany do zwrotu wpłaconej kwoty;
3. podział wpłaconej kwoty na zadatek i zaliczkę.

Odpowiadając na pytanie postawione przez czytelnika: jeśli klient dopełnił wszystkich formalności przy zawieraniu umowy kredytu, a także wykazał należytą staranność, a obniżenie przez pracodawcę czasu pracy z pełnego wymiaru na 3/4 etatu było od niego niezależne, wówczas nie miał on wpływu na wydanie negatywnej decyzji kredytowej. Oczywiście trzeba pamiętać, że kwestia prawa do otrzymania zwrotu zadatku w pełnej wysokości zawsze uzależniona jest od konkretnych okoliczności, które mogą bardzo istotnie różnić się od siebie. Jeżeli dojdzie do sporu sądowego w tym przedmiocie wszystkie okoliczności, które doprowadziły do niezawarcia umowy ostatecznej będą dokładnie badane przez sąd. Na gruncie jednak opisanego przez czytelnika stanu faktycznego możemy przyjąć, że jeżeli strony nie zawarły odmiennych postanowień w umowie, na podstawie regulacji kodeksowych, klientowi należy się zwrot zadatku w pełnym wymiarze.
Porady prawnika Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

Galiński & Kleina Kancelarie Radców Prawnych

Miejsca

Opinie (33)

  • panie Mateuszu prosze uwaznie przeczytac umowe z deweloperem ,czy dal pan zadatek czy zaliczke (1)

    wszystko jest zawarte w umowie .z zasady zaliczkę można odzyskać , zadatek już nie - to wszystko jest zapisane w umowie !!!!

    • 11 10

    • Nie wszystko i nie zawsze w umowie jest zapisane.

      Rada dla Mateusza. Spróbuj pogadać z deweloperem i załatwić polubownie sprawę. Możesz zaproponować kompromis - np. wydłużenie czasu podpisania umowy, przeniesienie zadatku na inną czynność prawną itd. Jak się deweloper wyprze, to masz teraz więcej czasu - możesz iść do sądu. W praktyce, sprawy nie wygrasz, a jak wygrasz, to kasy i tak nie zobaczysz. Bo deweloper ma prawników, którzy będą się odwoływać od każdej pierdoły. Ty masz czas, pieniędzy nie masz... szkoda stracić jeszcze nerwy. Mimo wszystko, powodzenia!

      • 9 0

  • Ciekawe (1)

    ile trzeba sie naszarpac , nachodzic , nadzwonic zeby odzyskac zadatek w takiej sytuacji ? Domyslam sie że zajmuje to wieczność

    • 13 2

    • zajmuje to napisanie pisma i ew skierowanie pozwu

      • 1 2

  • Zadatek

    Jest ciężko odzyskać łatwiej zaliczkę choć jeśli coś jest nie tak z winy dewelopera to taka możliwość istnieje.

    • 7 0

  • (1)

    Jeżeli moi ukraińcy są więksi niż ukraińcy dewelopera wówczas mam 100% pewności na odzyskanie kasy, w przeciwnym wypadku trzeba się trochę nakombinować.

    • 32 1

    • Czeczeni, Czeczeni ukraincy przy nich to

      Chlopcy z piaskownicy ;) .

      • 0 0

  • Jaki bank pozwoli deweloperowi na wpisanie w umowie słowa zadatek i do jego ewentualnego zwrotu w podwójnej wysokości? Dziś tak mocno jest to sterowane i pilnowany przez banki, że przy rachunku powierniczym klient nie musi mieć obaw.

    • 4 7

  • (5)

    Rybok nie oda i invest komfort zApisane w umowach !!! Hossa targo ekolan maja zaliczke i opisane jak bank nieda kredytu odja !!! I uczciewie sprzedawcy sami licza wstepne zdolnosci nie jak niektory tak wez pan umaszego doradcy 100 o/o drozej i niema zadnej pewnosci i zadatke szlak trafia wrazie co

    • 7 8

    • Język polski w szkole był ?? Czemu więc nie używa??

      • 13 1

    • (1)

      przetłumaczysz to na język ojczysty?

      • 8 1

      • on to napisał w ojczystym, nie potrafię jednak zidentyfikować narzecza, google też poległ

        • 5 0

    • Wow! Jeszcze nie widziałem żeby ktoś pisał znak % jako o/o

      • 3 0

    • Acha. Toooo, to odda czy nie odda?

      • 1 0

  • Eurostyl w takiej sytuacji oddaje mimo wszystko.

    • 9 3

  • Nie ! (1)

    deweloper, robi w jajo,
    jutro, ma inną nazwę, i możecie go szukać i pogwizdać,
    i szukać,. on wziął kasę z banku, a porem zapuka komornik.
    Zapłacicie jeszcze na spółę podatek o nieruchomości,
    co on kupił na kredy z banu.

    • 5 7

    • A teraz poproszę po polsku

      • 3 1

  • Martwiłbym sie bardziej utratą pracy lub niemoznością spłaty kredytu z powodu choroby. (6)

    W powyższych sytuacjach bank z automatu wypowiada kredyt ! stracisz prace i jesteś załatwiony - bardziej bym sie tym przejmował niz zadatkiem - po prostu nie zgadzam się na zadatek tylko wpłacam zaliczkę i informuje że nabycie nieruchomości uzalezniam od przyznania kredytu, jeżeli deweloper kombinuje to idę do innego i tyle. Pamiętajcie że ubezpieczenie kredytu nie jest dla was - wy tylko za nie płacicie a ubezpieczony jest bank nie wy - bank nie ponosi żadnego ryzyka i to jest najbardziej niesprawiedliwe.

    • 7 3

    • tylko gdzie mieszkac?

      • 2 0

    • Nie bój żaby. Bank tak szybko kredytu nie wypowie. Odzyskanie kasy z nieruchomości wcale nie jest takie proste, a bank to nie biuro nieruchomości. Wypowiedzenie umowy kredytu to OSTATECZNOŚĆ. W szczególności w pierwszych latach, kiedy bank de facto dopłaca do kredytu. W przypadku hipotek zarobek banku pojawia się po latach.

      • 3 0

    • (3)

      Bank nie wypowiada kredytu z automatu, bo mu się to nie opłaca. Będzie starał się znaleźć inne rozwiązanie. Bank zarabia na tym że kredytobiorca spłaca kredyt, a nie na tym że zabiera mu mieszkanie.

      Na zaliczkę żaden sprzedający się nie zgodzi, bo to dla niego ryzyko że kupujący nagle ot tak sobie zrezygnuje i trzeba mu oddawać pieniądze - których już nie ma bo są wydane lub zainwestowane.

      Bank ponosi największe ryzyko! To bank może stracić pożyczone pieniądze, a nie ty ani developer. Dlatego kredytu hipotecznego nie dostaniesz "na dowód" tylko bank dokładnie wszystko sprawdza, bo to on ponosi ryzyko.

      • 1 4

      • i tu wprowadzasz w błąd (2)

        bank nie ponosi ryzyka bo niestety nie zabezpieczeniem kredytu jest cały twój majątek a nie tylko kredytowana nieruchomość..czyli na ile sie zadłużysz to tyle plus odsetki musisz oddać.. w razie problemów z oddaniem wchodzi komornik, a nie jest niestety tak, że oddajesz nieruchomość i po problemie...

        • 4 0

        • (1)

          Czemu "niestety"? Pożyczyłeś x zł i musisz oddać x zł (plus odsetki). Jeśli mieszkanie jest mniej warte a komornik nie ma z czego zabrać, to bank traci swoje pieniądze.

          • 0 2

          • Pamietaj ze bank ma jeszcze weksel co

            W teorii pozwala mu wejsc na Twoj majatek nie tylko te zabezpieczony pod hipoteke. Kiedys slyszalem ze bank jest podwojnie wygrany bo ma hipoteke na mieszkaniu plus hipoteke na gruncie i calosci budynku jako zabezpieczenie kredytowania dewelopera.

            • 0 0

  • eurostyl a zadatek (1)

    Kupiłem w eurostylu i w umowie mają napisane że jak nie dostanę kredytu to mi zwrócą zadatek oczywiście jak skorzystam z ich obsługi w tym zakresie - uczciwe - zresztą dostałem kredyt i jest ok

    • 7 2

    • Ciekawe czy bez ich pośrednictwa nie dostałabyś bardziej korzystnego, tańszego kredytu. Ale przynajmniej było bezpieczniej dla ciebie i wszystko załatwiane w jednym miejscu

      • 3 0

1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najczęściej czytane