Bezpieczny najem. Nie daj się właścicielowi

27 listopada 2016 (artykuł sprzed 5 lat)
Joanna Puchala
Aby radość z najmu mieszkania nie zamieniła się w rozczarowanie, trzeba zadbać o swoje interesy i bezpieczeństwo najmu. Więcej zdjęć (1)

Aby radość z najmu mieszkania nie zamieniła się w rozczarowanie, trzeba zadbać o swoje interesy i bezpieczeństwo najmu.

fot.fotolia/SolisImages

Aby radość z najmu mieszkania nie zamieniła się w rozczarowanie, trzeba zadbać o swoje interesy i bezpieczeństwo najmu.

fot.fotolia/SolisImages

Planując najem mieszkania, nie wolno kierować się tylko intuicją i nadzieją, że wszystko będzie dobrze. To szczegółowa umowa i zapisanie dodatkowych ustaleń mogą mieć w przyszłości kluczowe znaczenie. Prawnicy z trójmiejskich kancelarii zwracają uwagę na najważniejsze aspekty.



Tytuł prawny do lokalu

Jedną z fundamentalnych kwestii jest weryfikacja, czy osoba lub firma oferująca wynajem mieszkania ma do tego prawo. Można się o tym przekonać na szereg sposobów.

Przede wszystkim mieszkanie może być wynajmowane przez właściciela lub współwłaścicieli. W takim przypadku ostrożny najemca powinien, przed podpisaniem umowy najmu, zwrócić się do właściciela z prośbą o podanie numeru księgi wieczystej danej nieruchomości. W większości przypadków wystarczy jej numer wpisać w wyszukiwarkę ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, by zweryfikować, czy osoba, która podaje się za właściciela, rzeczywiście nim jest.

Czytaj także: oszuści próbują wynająć nie swoje mieszkanie

Jeżeli mieszkanie posiada kilku współwłaścicieli, to wszyscy powinni widnieć w treści księgi wieczystej.

- Na podstawie numeru księgi wieczystej zbadamy, kto jest wpisany jako właściciel i czy lokal nie ma żadnych obciążeń w postaci tak zwanej służebności osobistej mieszkania na rzecz innych osób, które mogą z niego korzystać czy umowy dożywocia - mówi radca prawny Radosław Politowski.
Najemca może także zdecydować się na mieszkanie, które jest objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego. W tej sytuacji bardzo często nie występują księgi wieczyste. Aby bezpiecznie zawrzeć umowę, najemca powinien poprosić wynajmującego o przedstawienie dokumentu wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową, który potwierdzi, że danej osobie przysługuje prawo do lokalu.

Właścicielem lokalu mieszkalnego może być także spółka handlowa, fundacja czy stowarzyszenie.

- Podmioty takie podlegają rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym. W rejestrze najemca może zweryfikować, kto konkretnie ma prawo do reprezentowania podmiotu przy wynajmie. Ma to bardzo istotny walor praktyczny, ponieważ to osoby wpisane w rejestrze powinny złożyć swoje podpisy pod umową najmu. W przeciwnym wypadku najemca ryzykuje, że podpisze nieważną umowę - przestrzega radca prawny Paweł Galiński.
W każdym przypadku dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu powinien bezwzględnie stanowić załącznik do umowy.

Jeżeli wynajmiemy lokal od osoby nieuprawnionej, to może się okazać, że pomimo wpłacenia kaucji nie będziemy mogli zamieszkać w lokalu, a prawdziwy właściciel będzie od nas żądał wyprowadzenia się albo zawarcia umowy z nim już na innych warunkach. Oprócz tego może się też okazać, że kto inny jest już uprawniony do zamieszkiwania w lokalu i przyjdzie nam albo dzielić ten lokal z obcą osobą albo zrezygnować z umowy.

Opis lokalu i protokół

Warto wprowadzić precyzyjny opis lokalu w treści umowy. Najistotniejsze jest podane adresu, powierzchni, piętra, numeru lokalu. Jeżeli lokal jest kompletnie wyposażony, to w umowie powinny znaleźć się postanowienia wskazujące na to, kto odpowiada za dokonywania napraw. Zazwyczaj za usuwanie drobnych, bieżących uszkodzeń odpowiedzialność ponosi najemca. Trzeba mieć jednak na uwadze, że obecnie coraz częściej w skład wyposażenia lokali mieszkalnych mogą wchodzić coraz lepsze sprzęty AGD i RTV, których naprawa może generować dodatkowe koszty. Dlatego też warto już na etapie zawierania umowy przewidzieć przejrzyste zasady ponoszenia tych wydatków, aby uniknąć nieporozumień w przyszłości.

- Pewną wskazówką może być na przykład ustalenie przez strony, że najemca zgadza się na ponoszenie kosztu bieżących napraw wyposażenia, jednakże koszt ten nie może miesięcznie przekroczyć określonej kwoty. Naprawy przewyższające ten koszt spoczywać będą wyłącznie na wynajmującym - dodaje Paweł Galiński.
Czytaj także: kto odpowiada za szkody przy wynajmie

Załącznikiem do umowy powinien być zawsze protokół zdawczo-odbiorczy, w treści którego zostaną wskazane wszystkie elementy wyposażenia lokalu. Innym rodzajem zabezpieczenia najemcy mogą być zdjęcia, które udokumentują stan lokalu w momencie jego wydania. Ponadto zdając lokal po zakończeniu umowy, najemca powinien domagać się, aby obie strony sporządziły oraz podpisały dokument potwierdzający stan mieszkania przy jego przekazaniu właścicielowi.

- Zagrożeniem jest oczekiwanie przez wynajmującego przywrócenia stanu niepogorszonego lokalu, czyli wyposażenia lub standardu, którego lokal nie miał w chwili jego wynajmu. Może to też wiązać się z obciążeniem nas naprawami lokalu, które faktycznie powinien realizować wynajmujący, a nie najemca - zauważa Radosław Politowski.

Czynsz

Jednym z najważniejszych aspektów każdego wynajmu jest ustalenie kwoty czynszu oraz dodatkowych opłat. Ważne, by w treści umowy określić dokładnie jego wysokość oraz termin zapłaty. Kwota czynszu powinna być oznacza cyframi oraz słownie. Pozwoli to zabezpieczyć się przed jakimikolwiek kontrowersjami w tym zakresie. Z reguły czynsz jest płatny co miesiąc, nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby strony umówiły się na płatność kwartalną. Istotna jest także kwestia opłat eksploatacyjnych. Wynajmujący oraz najemca powinni ustalić po czyjej stronie będzie leżało ich regulowanie. Powinno się o ich kwocie zorientować jak najszybciej, bowiem mogą stanowić znaczne obciążenie i wpływać na ostateczny koszt wynajmu.

-Bardzo ważne jest też, aby spisać stan wszystkich liczników przynależnych do lokalu, a jeżeli media są rozliczane w formie zryczałtowanej, wówczas należy ustalić zasady ponoszenia i rozliczania tych kosztów przez najemcę. Czynności tych należy dokonać zarówno przy przekazaniu lokalu, jak i przy jego zwrocie - mówi radca prawny Michał Pastwa.
Najemca powinien zagwarantować sobie w umowie prawo do weryfikacji dokumentów rozliczeniowych dotyczących zużycia mediów i zaliczek otrzymywanych przez wynajmującego od zarządcy nieruchomości czy spółdzielni mieszkaniowej. Przed zawarciem umowy warto poprosić wynajmującego o kopię zaliczek z ostatnich sześciu miesięcy, co pozwoli zweryfikować prawdziwość informacji podanych przez wynajmującego w ogłoszeniu.

Czytaj także: lepiej kupić czy wynajmować mieszkanie

- Warto zaznaczyć, że jeżeli nie będąca małżeństwem para decyduje się na zawarcie umowy najmu, to obowiązek zapłaty czynszu oraz innych opłat będzie spoczywać również na tej osobie, która nie jest stroną najmu. Odpowiedzialność ta ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres stałego zamieszkiwania tych osób. Oznacza to w praktyce, że do zapłaty zaległego czynszu może zostać zobligowana osoba, która nigdy nie podpisała umowy najmu - zauważa Paweł Galiński.
Zamieszkanie z siostra to nie podnajem
Przygotowując umowę najmu lokalu trzeba także dobrze zastanowić się nad tym, czy najemca chciałby zagwarantować sobie prawo do podnajmu w trakcie obowiązującej umowy jednego z pokoi innej osobie. Chcąc mieć swobodę w tym zakresie, powinniśmy koniecznie uzyskać zgodę wynajmującego. Warto jednocześnie pamiętać, że o wyrażenie takiej zgody najemca nie musi występować w przypadku, gdy wraz z nim miałby zamieszkać jego małżonek, rodzic lub rodzeństwo.

Kaucja oraz zastaw na nieruchomościach najemcy

Kluczowym obowiązkiem najemcy jest terminowe regulowanie płatności. Powszechnie stosowaną metodą zabezpieczenia zapłaty czynszu jest kaucja pobierana przez wynajmującego. Jeżeli wynajmujący wymaga uiszczenia kaucji, to najemca powinien zadbać o otrzymanie pokwitowania wpłaty. Jest to w szczególności istotne w przypadku wpłaty kaucji w gotówce.

- Po zakończeniu umowy kaucja powinna być zwrócona najemcy, chyba że zostaną z niej zaspokojone roszczenia przysługujące wynajmującemu wobec najemcy, przykładowo z tytułu zaległego czynszu, opłat eksploatacyjnych lub zniszczeń w lokalu. Często jednak zdarza się tak, że wynajmujący zwlekają ze zwrotem kaucji lub nie zwracają jej w ogóle, twierdząc, że ponieśli szkodę związaną z uszkodzeniami w lokalu lub koniecznością odnowienia lokalu. Spory dotyczące wysokości kosztów poniesionych w rzeczywistości przez właścicieli są częste - podkreśla Michał Pastwa.
Nie każdy najemca zdaje sobie sprawę, że wynajmującemu przysługuje też prawo zastawu na większości rzeczy ruchomych, które wniesie do wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Prawo to obciąża także wniesione do lokalu ruchomości należące do członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających. Specyfika tego prawa polega na tym, że wygaśnie ono dopiero w przypadku, gdy najemca usunie te ruchomości z lokalu mieszkalnego. Nic więc dziwnego, że w takiej sytuacji wynajmujący może się przed tym bronić. Najemca powinien wówczas sprzeciw uznać, chyba że zapłaci żądaną kwotę lub wręczy wynajmującemu odpowiednie zabezpieczenie.

Przywileje

Warto wiedzieć, że każdego najemcę mieszkania chroni ustawa z 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Jednym z jej najważniejszych postanowień jest konieczność wskazania przyczyny wypowiedzenia. Szczególnie istotny jest fakt, że rodzaj przyczyny podawanej przez wynajmującego powinien być zgodny z tymi, które zostały zawarte w ustawie. Należy pamiętać też, że niezależnie od treści umowy najmu i wypowiedzenia, najemcom przysługuje ochrona z mocy ustawy.

Czytaj także: poradnik dla właścicieli nieruchomości - jak bezpiecznie wynajmować

Kolejną istotną kwestią jest maksymalna wysokość kaucji, której wynajmujący może żądać od najemcy przy zawarciu umowy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami jest to dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Ustawodawca ograniczył także częstotliwość podwyższania czynszu, przewidując że nie może to nastąpić częściej niż co sześć miesięcy. Zmiana postanowień umowy powinna odbywać się w formie pisemnej.
W jaki sposób chronisz się przed nieuczciwymi wynajmującymi?
29%

czytam szczegółowo umowę, wyjaśniam niezrozumiałe kwestie i sprawdzam numer księgi wieczystej

16%

staram się mniej więcej zorientować w sytuacji

26%

nie wiem, nie dotyczy mnie ta kwestia

4%

coś sprawdzam, ale nie przywiązuję do tego zbytniej uwagi

9%

raczej się nie chronię, bo się na tym nie znam, może jakoś się uda uniknąć nieuczciwych wynajmujących

16%

nie chronię się

zakończona

łącznie głosów: 160

autor

Joanna Puchala

j.stolp@trojmiasto.pl

Opinie (91) 5 zablokowanych

  • (8)

    Kto by teraz ryzykowal i wpuszczal obcych pod swoj dach przy takim prawie, jakie mamy w Polsce ?

    • 80 10

    • Najgorsze są samotne matki

      Wynajmiesz takiej mieszkanie, a wkrótce dowiesz się, że ona płacić nie będzie, a dziecko jest chore i zaraz raban w mediach, jak to wredny kapitalista chce wyrzucić na bruk matkę z dzieckiem!

      • 58 4

    • Sytuacja jest chora. (5)

      Sam trudnię się wynajmem kilku mieszkań i nie to co teraz napiszę jest przeciwko mnie.
      Wynajmuję mieszkania na umowę, która z realiami prawnymi ma nie wiele wspólnego. Moje prawa nie są zabezpieczone przez

      Sam trudnię się wynajmem kilku mieszkań i nie to co teraz napiszę jest przeciwko mnie.
      Wynajmuję mieszkania na umowę, która z realiami prawnymi ma nie wiele wspólnego. Moje prawa nie są zabezpieczone przez państwo. Jako osoba fizyczna, a nie firma - ponadto staram się wynajmującego rozgryźć i jednak ludzie są często uczciwi. Cały wynajem opiera się na ludzkiej uczciwości. A jak by był problem to się nie chrzanię i zmieniam zamki.
      Na takie coś nie może pozwolić sobie bank, firma, developer. Tu musi być wszystko zgodnie z prawem. Z tego powodu w Polsce nie istnieje rynek wynajmu. Nie ma firm, które budują tanie czynszówki. To dla mnie plus rynek jest płytki ja dyktuję cenę. Gdyby jednak taki rynek powstał ( powstanie gdy będzie można eksmitować na bruk), wtedy ceny wynajmu spadną. Powstanie taki lidl i biedronka mieszkaniowa i biedni będą mieli szeroką ofertę najmu. Ponadto bogaci niemcy arabowie czy amerykanie chętnie będą inwestować w Polsce tak jak teraz inwestują w inne normalne branże.

      • 33 1

      • (4)

        Rozsadna wypowiedz rozsadnego czlowieka. Tez trudnie sie tym na mniejsza skale - mam 2 mieszkania na wynajem, ktore kupilem z ciezkiej, legalnej pracy. Proponuje nizsza cene najmu niz rynkowa ale sprawdzam potencjalnego

        Rozsadna wypowiedz rozsadnego czlowieka. Tez trudnie sie tym na mniejsza skale - mam 2 mieszkania na wynajem, ktore kupilem z ciezkiej, legalnej pracy. Proponuje nizsza cene najmu niz rynkowa ale sprawdzam potencjalnego wynajmujacego (za jego zgoda). Jak na razie nie mialem problemow ale zdaje sobie sprawe ze to tulko kwestia czasu jak wpadne na mine. Czekam na fale hejtu

        • 17 0

        • Rozsądna cena zależy ile to dla Ciebie jest ?

          • 0 6

        • Nizsza cena nie ma nic do rzeczy. (2)

          Po prostu zamiast dwoch telefonow dziennie otrzymasz osiem, w sprawie wynajmu. A jak najemca nie chce byc sprawdzonym czyli adres zamieszkania rodzicow, miejsce pracy, zawod, dowod do wgladu, to znaczy ze nie ma sensu

          Po prostu zamiast dwoch telefonow dziennie otrzymasz osiem, w sprawie wynajmu. A jak najemca nie chce byc sprawdzonym czyli adres zamieszkania rodzicow, miejsce pracy, zawod, dowod do wgladu, to znaczy ze nie ma sensu takiemu komus wynajmowac. Tak po za tym to nie mieszaj pojec. ty jestes wynajmujacym, a najemca to ten, ktory i ciebie mieszka. No i ostatnia rzecz. Nie wynajmuje sie samotnym matkom, rodzinom z dziecmi, zbyt starym ludziom i prawnikom lub ludziom z branzy prawniczej. Lepiej wynajac juz studentom, a najlepiej mlodym parom.

          • 9 1

          • Bzdura (1)

            A dlaczego nie rodzinom z dziećmi czy samotnym matkom??? To jak ja upiekłam od męża tyrana i alkoholika to już nie mogę mieszkania wynająć. Wyobraź sobie że od roku jestem sama z dwójką dzieci na wynajętym i właściciel mieszkania niema ze mną żadnych problemów. Czynsz na czas żadnym zaległości ani problemów z sąsiadami.

            • 2 4

            • OK, jesteś wyjątkiem

              Ale taka osoba jak ty wynajmuje mieszkanie i przestaje płacić i NIE MOŻNA Cię wyrzucić. Więc wynajmujący woli nie ryzykować.

              • 10 0

    • nie uczciwi właściciele !

      kto by ryzykował w Polsce i wynajmował u ludzi którzy nie 3mają się umów które podpisują :)

      w dodatku odcinają kupony również od rachunków zawyżając ceny czynszów czy okazują najemcom rachunki własnych

      kto by ryzykował w Polsce i wynajmował u ludzi którzy nie 3mają się umów które podpisują :)

      w dodatku odcinają kupony również od rachunków zawyżając ceny czynszów czy okazują najemcom rachunki własnych mieszkań lub wcale nie okazują :)

      czy nie odpowiadają za naprawy gdzie większość wynajmujących macha ręką i robi wszystko za kogoś kto powinien się zająć naprawami.

      to działa w obie strony.. dziś w 2021 roku w praktyce

      • 0 0

  • nie ma obowiazku (8)

    Wykazania kW i pokazania nr jej najemcy.

    • 31 5

    • KW (2)

      Ksiegi wieczyste sa jawne wiec wszyscy możemy je zobaczyć , to żadna tajemnica

      • 7 4

      • dawno minal czas gdzie na budynkach

        Bylo nr nazwisko i nr kW. Nie są jawne numery! A tylko jak juz je otrzymasz wiec chronione jednak sa?

        • 7 1

      • to idź do sądu i spróbój wyciągnąć chociażby nr KW :)

        • 3 0

    • (3)

      Nie ma obowiązku wynajmować.
      Nie każdy lokal mieszkalny musi mieć KW, ale wynajmując należy konkretnie określić przedmiot wynajmu i swoje prawa do tego lokalu. A te zazwyczaj są ujawnione w KW lub zaświadczeniu o lokatorskim spółdzielczym prawie do lokalu.
      Może dowodu i pesel też ktoś nie chce pokazać?

      • 6 5

      • tez nie musi. (2)

        Pokaz mi ten przepis w kc? Lub ust o ochronie lokatorow. Belkot wymyślony piszesz. Nie ma slow o pesel czy innych ! Tak samo jak kW czy dok ze spółdzielni itp.

        • 4 0

        • Jak nie chce wynająć, albo wynająć półgłówkom - to nie musi :-)
          Normalny najemca zanim się wprowadzi to prześwietli wynajmującego, żeby się nie okazało, że takich jak on jest jeszcze czterech a mieszkanie jedno :-). Myślenie nie boli...

          • 5 3

        • Jasne.. to bez znajomości pesel spróbuj cokolwiek zrobić w sądzie

          • 5 0

    • sory ale jak ktos nie chce podać nr księgi wieczystej to ma cos do ukrycia i jest pewnie nieuczciwy :)) takim mówi sie papa

      • 2 2

  • (10)

    a kto zabezpiecza właściciela?

    • 119 6

    • Ja! (1)

      Z kolegami z pakerni. Tysiak za eksmisję.

      • 18 1

      • daj adres

        • 11 1

    • (3)

      Właściciela zabezpiecza PRAWO i SĄDY POWSZECHNE.
      Całe szczęście że większość ludzi jest uczciwa i nie chce się włóczyć po sądach...
      Jaki kraj takie stosowanie prawa.

      • 2 13

      • Nie bądź śmieszny

        Prawo jest od czasu PRL takie samo i najważniejsze jest zapewnienie mieszkania lokatorowi. Jeżeli sąd orzeknie eksmisję z prawem do lokalu to możesz sobie poczekać jeszcze kilka lat na realizację wyroku bo gmina nie ma

        Prawo jest od czasu PRL takie samo i najważniejsze jest zapewnienie mieszkania lokatorowi. Jeżeli sąd orzeknie eksmisję z prawem do lokalu to możesz sobie poczekać jeszcze kilka lat na realizację wyroku bo gmina nie ma lokali socjalnych (a "Twój" lokator ma przecież dobre warunki więc jest ostatni na liście).
        Jeżeli eksmisję na bruk to od listopada do kwietnia się jej nie wykonuje.
        Roszczenia wobec najemcy? Pod jaki adres wysłać pozew i z czego je ściągnąć?

        Prawo nie zabezpiecza właściciela.
        Całe szczęście nieuczciwych najemców, że właścicielom nie chce się włóczyć po sądach.

        • 19 2

      • ...PRAWO i sądy powszechne... (1)

        Prawo - z roku na rok - coraz bardziej zabezpiecza nierobów, tzn. np niepłacących, nie chcących się wyprowadzić najemców.
        Właściciel lokalu, wynajmujący - tak samo jak pracujący i uczciwie płacący coraz większe

        Prawo - z roku na rok - coraz bardziej zabezpiecza nierobów, tzn. np niepłacących, nie chcących się wyprowadzić najemców.
        Właściciel lokalu, wynajmujący - tak samo jak pracujący i uczciwie płacący coraz większe podatki i daniny - ma coraz mniej praw, a umową najmu sporządzoną z najemcą, w konfliktowej sytuacji można sobie co najwyżej ... wytrzeć

        • 0 0

        • LQT

          ja płącę i w drugą stronę u mnie jest najemca w CH leci totalnie.. w dodatku łaskę robi że rachunki wysyła i ćżesto nie wysyła.. i musze non stop się z nim bawić .. nie odpowiedzialni ludzie po 50tce.. :)

          • 0 0

    • (1)

      dokładnie,najemca swieta krowa nawet jak przestaje płacic
      mam takiego pasożyta i co?i guzik moge mu zrobic

      • 11 0

      • zmień zamki, tylko to można zrobić

        • 4 0

    • No właśnie. Sam tytuł mnie oburza. Jak nie dać się właścicielowi. ..a jak pozbyć się nieuczciwych najemców? Brudasów co nie płacą? Prawo chroniące nieplacacych jest bardzo niefair.

      • 5 0

    • lqt

      a kto najemce? właściciel wyrzuci najemce po miesiącu większość takcuih umów jest w dodatku są firmy pośredniczące przy podpisywaniu umów które mimo że płaci najemca za usługę

      • 0 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.