Powierzchnie biurowe: zawieszenie trwa, ale paniki nie ma

30 listopada 2020, 10:00
Ewa Budnik

Duże budynki biurowe stoją teraz puste, pracownicy wykonują swoje obowiązki z domu. Więksi najemcy szukają więc chętnych do podnajmu powierzchni, a nowe umowy najmu są bardziej elastyczne i zawierane na krótszy czas, wiele decyzji jest okresowo "zamrożonych". O załamaniu rynku najmu powierzchni biurowych czy dużych zmianach nie ma jednak na razie mowy.



- Jeśli porównać ten rok do poprzednich, to nie jest on rekordowy, jeśli chodzi o liczbę nowych inwestorów, którzy weszli do Trójmiasta lub powiększyli tu swoją działalność, ale nawet mimo pandemii z całą pewnością jest jednym z lepszych - mówi o sytuacji na rynku najmu powierzchni biurowych Marcin Grzegory, zastępca dyrektora w Invest in Pomerania, która z polskimi i zagranicznymi inwestorami wynajmującymi powierzchnie w nowoczesnych biurowcach ma do czynienia na co dzień. - Wiele decyzji biznesowych jest zamrożonych, odłożonych w czasie aż do powrotu większej swobody, chociaż kontrakty są już przygotowane.
Stwierdzenie o czasowym "zamrożeniu decyzji" powtarza się w ocenach deweloperów i przedstawicieli dużych agencji doradczych poszukujących najemców do nowych biurowców. Zaznaczają oni, że jest to czas oczekiwania na odmrożenie gospodarki, powrót do pracy pełną parą nad zleceniami od zagranicznych zleceniodawców, odzyskanie stabilizacji, ale o panice związanej z widmem recesji nie ma na razie mowy.

- Niezależnie od epidemii planujemy rozpocząć budowę w pierwszym kwartale 2021 r. - mówi Sebastian Sypniewski z Green Hills Investment, które od kilku miesięcy dysponuje prawomocnym pozwoleniem na budowę biurowca Gravis przy al. Grunwaldzkiej we WrzeszczuMapka (obok Lidla, w miejscu małej stacji paliw). - Prowadzimy rozmowy z najemcami obecnymi na trójmiejskim rynku, jak i z podmiotami, które dopiero planują pojawić się w Polsce; z firmami z polskim i zagranicznym kapitałem. Są to przedsiębiorstwa różnej wielkości. Ze względu na lokalizację naszego biurowca zainteresowanie jest duże, ale zdecydowanie w tej chwili decyzyjność jest mniejsza. Najemcy penetrują rynek, by w momencie kiedy sytuacja stanie się bardziej stabilna, już wiedzieć, gdzie ulokować swój biznes - potwierdza decyzyjne zawieszenie Sypniewski.

MAPA NOWYCH INWESTYCJI BIUROWYCH W TRÓJMIEŚCIE



Podobnie jak Green Hills w pierwszej połowie roku kolejny biurowiec chce budować Domesta. Ten trójmiejski deweloper niedawno oddał do użytkowania blisko 3 tys. powierzchni najmu w budynku tuż obok przystanku PKM MatarniaMapka.

- Zainteresowanie powierzchniami biurowymi na wynajem w projekcie Matarnia Office Park nie spada. Mamy podpisane cztery umowy najmu, trzy kolejne są na finalnym etapie negocjacji i zakładamy, że zostaną podpisane jeszcze w tym roku. Jeśli tak się stanie, w kompleksie pozostaną dwa wolne moduły biurowe, które są przedmiotem wstępnych rozmów i przymiarek najemców. Pomimo stale niepewnej sytuacji sanitarnej i gospodarczej planujemy zatem rozpoczęcie drugiego etapu inwestycji w pierwszej połowie przyszłego roku - opisuje sytuację Jarosław Zdzitowiecki, dyrektor w Nuvalu Polska, które odpowiada za komercjalizację tego biurowca. - Jedynie po pierwszym lockdownie zauważalny był zarówno spadek zapytań o oferty dotyczące wynajmu powierzchni biurowej, jak i pewne "zamrożenie" trwających już procesów. Aktualnie sytuacja już się uspokoiła, a to przekłada się na sukcesywne podpisywanie kolejnych umów z najemcami.

Pierwszy milion w przyszłym roku



Spokój w wypowiedziach uczestników rynku (póki co) potwierdzają raporty. Według JLL i Cresa Polska sumaryczny popyt na powierzchnie biurowe w Trójmieście liczony do końca września 2020 r. był - mimo wszystko - o 11 proc. wyższy niż w 2019 r., kiedy jeszcze nic nie zapowiadało zawirowań. Oczywiście lwia część umów podpisanych w czasach niepewności przygotowywana była już od wielu miesięcy, a poprawa nastrojów pomiędzy pierwszą a drugą falą epidemii wspomogła finalizację transakcji. W kolejnych kwartałach na taki wynik nie ma co liczyć, chociaż - w normalnych warunkach - podaż nowych powierzchni mogłaby takiemu wzrostowi sprzyjać.

- Obecnie w Trójmieście w trakcie realizacji znajduje się osiem dużych inwestycji, w ramach których dostarczone zostanie 100 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej. Możemy zatem spodziewać się, że do końca 2021 r. zasoby trójmiejskiego rynku biurowego przekroczą 1 mln m kw. - podsumowuje Iga Kraśniewska, research manager w dziale badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.
W Gdyni powstaje imponujący wielkością 3T Office Park i budynek Kielecka 2 realizowany przez Vastint. W Gdańsku-Oliwie kończy się budowa biurowca Format, dwa duże biurowce (Palio i C300) powstają przy Marynarki Polskiej, deweloper Hossa za kilka miesięcy skończy biurowiec Gato na terenie Garnizonu, a przy Porcie Lotniczym kilka dni temu zawisła wiecha na budowie sąsiadującego z terminalem lotniska i powstającym w ramach projektu Airport City biurowca Alpha. Poszukiwanie najemców dla tych powierzchni trwa.

Powierzchnie dostępne są także w budynkach niedawno oddanych. Według danych Cresa Polska w trzecim kwartale 2020 r. na trójmiejski rynek zostały dostarczone trzy nowe budynki biurowe: Wave A (23,6 tys. m kw., Skanska), Budynek Dyrekcji (4 tys. m kw., Stocznia Cesarska Development) oraz Matarnia Office Park B (2,8 tys. m kw., Domesta). Łączna nowa podaż w III kw. 2020 r. wyniosła 30,4 tys. m kw. i była ponad dwukrotnie wyższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Do tego kilka budów zapewne się rozpocznie: we Wrzeszczu będzie to budowa biurowca Gravis, na terenie Młodego Miasta deweloper Torus lada chwila planuje ruszyć z projektem Doki Office. W Śródmieściu Gdyni Vastint od wielu miesięcy planuje budowę kolejnego etapu Waterfrontu.

- Mając na uwadze fakt, że w kolejnych kwartałach zostanie oddanych do użytku jeszcze kilka nowych projektów na trójmiejskim rynku, możemy mieć wówczas do czynienia z nadpodażą i wyhamowaniem aktywności deweloperów - przewiduje Michał Rafałowicz, dyrektor regionu pomorskiego w firmie Cresa Polska. - Jednak pozytywnym aspektem jest, że Trójmiasto utrzymuje w kraju silną pozycję wśród głównych ośrodków sektora nowoczesnych usług biznesowych, co może stanowić koło zamachowe dalszego rozwoju rynku biurowego w tym regionie.
Takie są też przewidywania Invest in Pomerania.

- Według prognoz w 2020 r. przyrost miejsc pracy spadnie z 15 do 8-9 proc., więc nie można mówić o załamaniu, a lekkim wyhamowaniu rynku. Inwestorzy przewidują, że po okresie zawieszenia kontrakty się pouruchamiają, a powierzchnie zarezerwowane często nawet spekulacyjnie z czasem zapełnią się pracownikami - ocenia Marcin Grzegory. - Co więcej, z punktu widzenia pracodawców można nawet myśleć o korzyściach płynących z epidemii, bo wielu pracowników z małych i średnich przedsiębiorstw, które w czasie epidemii stracą stabilność, będzie niebawem chciała pracować w centrach usług.

Podnajem powierzchni - sposób na przetrwanie trudnego okresu



Najemcy, którzy w parkach biurowych zajmują po kilka tysięcy m kw. niewykorzystywanej w tej chwili powierzchni, szukają chętnych do jej podnajmu. Podpisali długoterminowe umowy najmu, nie mogą więc liczyć na obniżkę czynszu. Według firmy doradczej JLL w takiej właśnie ofercie w III kwartale 2020 r. w Trójmieście było prawie 27 tys. m kw.

Czytaj także: jak działa praca zdalna w drugiej fali epidemii



- Wiemy o kilkunastu firmach, które wyszły z taką ofertą z ponad 160 firm z sektora BSS w Trójmieście. To dobra okazja dla pracodawców, którzy szukają miejsca w dobrej cenie dla kilkudziesięciu osób. Nie oznacza to jednak, że sytuacja najemców, którzy szukają partnerów do najmu, jest bardzo ciężka. Takie rozwiązania podpowiada prosty rachunek ekonomiczny: podnajem zamiast renegocjowania umów z deweloperem. To strategia na czas oczekiwania zakończenia obecnego zawieszenia - mówi Marcin Grzegory.
Oznacza to także, że pracodawcy na razie nie przygotowują się do całkowitego przeniesienia swojej działalności w tryb pracy zdalnej. Z wielu opinii wynika, że świat właśnie udowodnił, że jest to możliwe, ale kilkumiesięczna praktyka pokazała, że z różnych powodów na dłuższą metę taki model się nie sprawdza. Ankieta przeprowadzona przez firmę doradczą Knight Frank wśród 225 pracodawców w całej Europie pokazuje, że 60 proc. najemców potrzebuje nowej strategii dotyczącej miejsca pracy, ale nie oznacza to rezygnacji ze znanego dotąd modelu pracy w biurze.



Najemcy zaczynają dyktować warunki



Coraz ważniejsze stają się elastyczne warunki najmu, głównie w zakresie długości zawieranych umów. Tu właściciele biurowców oswajają się z nową rzeczywistością, w której najemcy nie czują się do końca bezpiecznie i chcą uchronić się przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń, takich jak epidemia.

- Zauważyliśmy zmianę w podejściu najemców do długości umów. Dominują umowy najmu podpisywane na okres 36 miesięcy, przy czym większość najemców zastrzega sobie możliwość przedłużenia umowy najmu i pozostania w obiekcie - przyznaje Jarosław Zdzitowiecki z Nuvalu. - Takie decyzje wynikają najczęściej z nowych wymogów central firm, powstałych w związku ze zmianami długoterminowych strategii, spowodowanych pandemią koronawirusa.
Jednak nawet w przypadku renegocjacji decyzje dotyczące ewentualnej minimalizacji powierzchni najmu wydłużają się w czasie.

- Trudno w tej chwili przewidzieć, ile firm przy okazji renegocjacji umów najmu zdecyduje się zmniejszyć zajmowaną powierzchnię. Takich przypadków było jeszcze za mało, by można wysnuć miarodajne wnioski. Panująca epidemia to pierwsza tego typu sytuacja na nowoczesnym rynku nieruchomości biurowych - wraca do decyzyjnego "zawieszenia" Marcin Grzegory. - Okresy najmu na pewno będą krótsze, bo COVID-19 uderzył w poczucie bezpieczeństwa najemców.
W ciągu najbliższego roku:
20%

do biurowców wróci normalne życie

48%

w biurowcach będzie dużo zmian, także ze względu na popularność pracy zdalnej

9%

nie wiem, trudno to przewidzieć

23%

w tych budynkach będą coraz większe pustki

zakończona

łącznie głosów: 607