stat

Czynsze najmu. Jak na nowo ułożyć relacje właściciel - najemca?

27 marca 2020, 8:00
Ewa Budnik

Epidemia powoduje, że najemcy zarówno mieszkań, jak i lokali handlowych oraz usługowych mają lub będą mieli problemy z opłacaniem czynszu najmu. Do redakcji Trojmiasto.pl spływa coraz więcej zapytań o sposoby rozwiązania takich sytuacji. O odpowiedź zapytaliśmy prawników z trójmiejskich kancelarii.



Najem lokalu usługowego a siła wyższa



- Prowadzę kilkuosobową firmę z branży ubezpieczeniowej. Od połowy marca wszyscy pracujemy z domu, nie używamy w ogóle biura. Wygląda na to, że przez miesiąc albo dwa biuro nie będzie używane. Czytałem trochę o tzw. sile wyższej. Czy mogę na tej podstawie poinformować właściciela, że nie zapłacę czynszu za czas, kiedy nie używaliśmy biura? Być może są to podstawy, żeby naciskać na jakąś obniżkę czynszu? - pyta nasz czytelnik z Gdyni.
W innym zapytaniu pan Tomasz zastanawia się, czy ma prawo nie zapłacić czynszu za najem lokalu gastronomicznego.

- Wynajmuję lokal na osiedlowy bar. Teraz jest zamknięty. Czy po powołaniu się na tzw. siłę wyższą mogę poinformować właściciela lokalu, że nie zapłacę czynszu? Przecież prawie nie zarabiam, skoro bar jest zamknięty.
Odpowiada Marek Foryś, Kancelaria Radcy Prawnego Marek Foryś

Siła wyższa to zdarzenie nagłe, zewnętrzne, nieprzewidywalne, którego skutkom nie można zapobiec. Przykładem tego są trzęsienia ziemi, zamieszki, akty administracji publicznej czy obecna epidemia koronawirusa.

Wystąpienie siły wyższej nie skutkuje rozwiązaniem umowy. Przez cały czas występowania siły wyższej umowa obowiązuje strony w dalszym ciągu w takim samym zakresie jak przed jej pojawieniem się. Przy czym, jeżeli strona umowy nie jest w stanie spełnić świadczenia, do którego się zobowiązała na jej podstawie, to nie ponosi ona winy za szkodę poniesioną przez drugą stronę, w tym m.in. z tytułu kar umownych i innych odszkodowań.

Zarówno właściciela firmy ubezpieczeniowej, jak i właściciela baru osiedlowego w dalszym ciągu obowiązuje umowa najmu. Przedsiębiorcy ci zobowiązani są przez cały okres jej obowiązywania płacić czynsz w wysokości ustalonej w umowie. Jeśli z powodu mniejszych przychodów spowodowanych epidemią koronawirusa nie będą oni w stanie zapłacić czynszu w całości lub części, to powinni w pierwszej kolejności podjąć rozmowy z właścicielami wynajmowanych lokali w celu zmiany wysokości czynszu. Właściciel nie musi się jednak na to zgodzić - zapewne również znajduje się obecnie w trudnej sytuacji, ponosząc koszty własnej działalności, jak choćby raty kredytu na zakup lokalu.

Inaczej będzie się kształtowała sytuacja najemcy, gdy jego działalność nie będzie mogła być prowadzona w lokalu z uwagi na np. zakaz administracyjny, który obejmie lokal lub budynek. W takim przypadku lokal będzie miał wadę prawną, uniemożliwiającą korzystanie z niego w dotychczasowy sposób. W takim przypadku najemca może domagać się obniżenia czynszu do czasu usunięcia wady.

Warto by strony rozmawiały, przedstawiły obiektywnie swoją sytuację i możliwości finansowe, pamiętając, że druga strona również może znaleźć się w trudnej sytuacji, jeśli nie otrzyma zapłaty czynszu.

Adwokaci i radcowie w Trójmieście



Jeśli mimo starań dojdzie do sporu, a właściciel lokalu poniesie szkodę, to najemca będzie musiał udowodnić w sądzie, że pomimo wystąpienia siły wyższej podjął wszelkie możliwe działania, by zminimalizować jej skutki, obiektywnie nie był w stanie zapłacić czynszu i nie można mu w związku z tym przypisać winy. Najemcy będą mogli się powoływać na nadzwyczajną zmianę stosunków (epidemię koronawirusa), której obie strony nie mogły przewidzieć przy zawieraniu umowy. Najemca będzie musiał udowodnić, że zapłata czynszu w okresie epidemii w dotychczasowej wysokości, była połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jej rażącą stratą.

Porozumienie lub aneks do umowy najmu



- Wynajmuję mieszkanie studentce, która dorywczo pracuje jako kelnerka. Teraz straciła tę pracę i otwarcie mówi, że do końca obowiązywania zakazów prawdopodobnie nie będzie zarabiać, bo nie ma takiej możliwości ani w restauracji, ani w handlu - opisuje swoją sytuację pani Karolina z Sopotu. - W pełni to rozumiem, wiem też, że studenci nie miewają oszczędności. Chciałabym podpisać jakiś aneks do umowy, żeby czynsz za miesiące, kiedy studentka nie będzie płacić (mogę się zgodzić na takie maksymalnie dwa miesiące) rozłożyć na kolejne miesiące. Kaucję mam za jeden miesiąc.
Odpowiada Szymon Szuksztul, radca prawny z kancelarii Kawczyński i Kieszkowski Adwokaci i Radcowie Prawni

Zgodnie z wyrażoną w Kodeksie cywilnym zasadą swobody umów strony mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie czy zasadom współżycia społecznego. Zasada ta będzie miała zastosowanie również w tej sytuacji: za jak najbardziej prawidłowe i pożądane należy uznać próby zmodyfikowania dotychczasowej umowy w drodze aneksu bądź porozumienia, w którym obie strony czyniłyby sobie wzajemne ustępstwa, na przykład:
  • ze strony wynajmującego polegające na odroczeniu terminu płatności czynszu wymagalnego zgodnie z umową, ewentualnie podzielenie płatności na raty i doliczenie tej należności do czynszu wymagalnego za kolejne miesiące po ustaniu epidemii COVID-19;
  • ze strony najemcy polegające na zapłacie wyższego czynszu w dalszym terminie, obejmującego należności za miesiące, co do których płatność czynszu została odroczona.


Czytaj także: bezpieczny najem - o czym powinien pamiętać najemca?

Wydaje się, że rozwiązaniem optymalnym w aktualnej sytuacji może być również zaliczenie na poczet zapłaty czynszu za jeden miesiąc kaucji znajdującej się w posiadaniu wynajmującego, co mogłoby nieco odciążyć najemcę w tym trudnym czasie, jednocześnie pozwoliłoby choćby w minimalnym stopniu wspomóc wynajmującego w okresie epidemii (w takiej sytuacji nie byłoby obowiązku zwrotu kaucji z końcem obowiązywania umowy).

Ponadto wydaje się zasadnym, aby strony w ewentualnym porozumieniu zastrzegły, aby mimo trudnej sytuacji materialnej najemca dalej pokrywał opłaty za media, internet czy inne koszty całkowicie niezależne od wynajmującego. Bardzo dużo zależy w zaistniałym przypadku od dobrej woli obu stron, która w opisanym przez czytelnika stanie faktycznym występuje.

Zawarcie aneksu zmieniającego umowę najmu w zakresie wzajemnych rozliczeń będzie skuteczne i wiążące, jeśli zostanie zawarty w formie odpowiadającej pierwotnej umowie: jeżeli umowa najmu została zawarta w formie pisemnej, to również aneks czy też porozumienie zmieniające powinno być zawarte w takiej formie.

Oczywiście Kodeks cywilny przewiduje również rozwiązania chroniące właściciela na wypadek niedojścia przez strony do porozumienia. W szczególności zgodnie z art. 687 k.c., jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu po uprzednim poinformowaniu najemcy i udzieleniu mu dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu. Ponadto zgodnie z art. 670 k.c. w przypadku zwłoki w płatnościach czynszu wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na przedmiotach znajdujących się w wynajmowanym lokalu.

Umowy najmu nadal obowiązują



- Dwa miesiące temu podpisałam umowę wynajmu mieszkania od 1 marca. Jednak z uwagi na sytuację epidemiczną nigdy się do tego mieszkania nie wprowadziłam, a o ostatecznej rezygnacji poinformowałam właściciela 10 marca. Czy powinnam ponieść wszystkie opłaty za marzec i kwiecień? Według umowy obowiązuje mnie jednomiesięczny okres wypowiedzenia - pyta nasza czytelniczka Barbara.
Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni

Na 25 marca 2020 roku przepisy prawa, w szczególności Ustawa z 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374) oraz rozporządzenia wykonawcze do tej ustawy nie przewidują szczególnych regulacji uprawniających do wypowiedzenia umowy najmu lub też odstąpienia/zawieszenia obowiązku płacenia czynszu najmu. W tym względzie obowiązują dotychczasowe regulacje ustawowe.

Zasadą jest, iż czynsz najmu jest należny niezależnie od tego, czy najemca korzysta z przedmiotu najmu, co wynika z konsensualnego charakteru przedmiotu najmu (por. wyrok Sądu Najwyższego z 10 lutego 2017 roku, sygn. akt: V CNP 32/16). Zawarcie umowy najmu następuje bowiem na skutek złożenia przez obie strony zgodnych oświadczeń woli co do przedmiotu najmu i czynszu, natomiast jej skuteczność nie jest uzależniona od wydania przez wynajmującego przedmiotu najmu do rąk najemcy. Wydanie tego przedmiotu jest jedynie elementem wykonania umowy najmu.

Czytaj także: Gdy umowa najmu nie doszła do skutku

W powyższym zapytaniu brak jest rozwinięcia powodów, dla których wprowadzenie stanu epidemii zniweczyło możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Z tym zastrzeżeniem należy stwierdzić, iż zastosowania w przedmiotowej sprawie może nie mieć szeroko obecnie cytowany przepis art. 3571 k.c., który wskazuje, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Samo bowiem ogłoszenie stanu epidemii nie niweczy zasadniczo możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego i regulowania czynszu najmu.

Tym samym na obecną chwilę, wobec braku stosownych nowych regulacji prawnych, czynsz najmu w zakresie opisanym w pytaniu będzie podlegał zapłacie za okres, w którym obowiązuje umowa najmu. Jeżeli chodzi o opłaty, to rozstrzygają to postanowienia umowy. Jeżeli więc w umowie przewidziano ponoszenie przez najemcę opłat w okresie obowiązywania umowy najmu, to jest on zobowiązany do poniesienia tych opłat pomimo braku korzystania z lokalu mieszkalnego (szczególnie dotyczy to tzw. opłat stałych).
W przypadku, gdy najemca nie płaci z powodu epidemii:
12%

trzeba mu jak najszybciej wypowiedzieć umowę

68%

warto dojść do porozumienia

8%

można odroczyć czynsz, ale wtedy powinien zapłacić odsetki

12%

nie wiem, to trudna sytuacja

zakończona

łącznie głosów: 994