• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Do 20 stycznia wybierz stawkę podatku od najmu

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, Home Broker; Ewa Budnik
11 stycznia 2013 (artykuł sprzed 11 lat) 
Wybór właściwego sposobu opodatkowania może zwiększyć przychody z najmu nieruchomości. Wybór właściwego sposobu opodatkowania może zwiększyć przychody z najmu nieruchomości.

Płacenie podatku od najmu to obowiązek. I nie ma sensu od tego uciekać - jeśli fiskus ustali, że wynajmowaliśmy nieruchomość nie płacąc podatku grożą nam karne odsetki lub nawet 75 proc. podatek za dochody z nieujawnionych źródeł. Poza tym, w przypadku gdyby trafił nam się nieuczciwy najemca, z czystym sumieniem będziemy mogli szukać pomocy prawnej. Osoby, które podatek płacić będą ryczałtem, na zgłoszenie mają czas do 20 stycznia.



Czy właściciele mieszkań na wynajem powinni płacić podatek?

Dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości dostępne są dwa sposoby rozliczeń z fiskusem:

- za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 proc.), zgłoszenie do urzędu skarbowego do 20 stycznia lub 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, kiedy uzyskany został pierwszy przychód
- na zasadach ogólnych (stawki 18 i 32 proc.), nie wymaga to zgłoszenia, co miesiąc należy wpłacać zaliczki do urzędu skarbowego od kwoty pomniejszonej o koszty najmu, uwzględniając możliwą do odpisania w danym roku kwotę wolną od podatku

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika byłoby płacenie podatku o stawce 8,5, a nie 18 i 32 proc. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach...

Niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty otrzymywanego przez właściciela czynszu. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18 i 32 proc.) podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.
Jakie to mogą być koszty?
Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, podatki od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, wydatki na remont czy wyposażenie wynajmowanej nieruchomości, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika).

W efekcie może się okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie pomimo wyższej stawki faktycznie kwotowo niższy niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5 proc.

Obok analitycy z Home Broker przedstawili tę zależność na trzech przykładach. W każdym z nich założono, że lokal przeznaczony na wynajem jest wart 300 tys. zł, a z tytułu jego wynajmu można otrzymać 18 tys. zł w skali roku (1 500 zł miesięcznie przy stałym najmie). W poszczególnych wariantach różny będzie jednak poziom ponoszonych kosztów. Dla uproszczenia założono, że opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę, więc są dla właściciela nieruchomości neutralne podatkowo.

Wariant I
I tak w pierwszym wariancie przyjmijmy, że właściciel nie będzie remontował mieszkania i nie posiada kredytu na jego zakup, a w efekcie do kosztów może zaliczyć jedynie amortyzację (4500 zł rocznie) i podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku). W takim układzie dochód do opodatkowania będzie na poziomie 13,4 tys. zł. Uwzględniając tę wartość w zeznaniu rocznym podatnik podniesie swoje zobowiązanie wobec fiskusa o 2420 zł w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych w pierwszej skali podatkowej i 4302 zł w drugiej skali. Podatnikowi bardziej opłacałoby się więc w tym przypadku opodatkowanie ryczałtem. Należny w takim przypadku podatek wyniósłby bowiem 1530 zł.

Wariant II

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, zadłużenie na 25 lat w złotym bez wkładu własnego, przy oprocentowaniu 5,7 proc., wymagać będzie opłacania odsetek w średniej wysokości 10 539 zł rocznie (będą one wyższe na początku kredytowania i niższe pod koniec). Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie się podatku do wysokości 523 zł w, przypadku opłacania podatku 18 proc. na zasadach ogólnych i 930 zł, gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. W efekcie, w założonym przypadku, opłacanie podatku według skali, a nie w formie ryczałtu byłoby rozwiązaniem optymalnym podatkowo.

Wariant III
Wyżej wymienione koszty nie zamykają jednak katalogu tych, które mogą obniżyć wysokość kwot wpłacanych na rachunek fiskusa. Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Należy oczywiście pamiętać, że na potrzeby rozliczeń podatkowych trzeba posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie kosztów np. remontu czy zakupu mebli. Warto zauważyć, że wydatki na te cele są przeważnie znaczące. Może się więc okazać, że podatnik planujący remont i zakup wyposażenia w danym roku podatkowym nie zapłaci podatku, o ile oczywiście rozliczać się będzie na zasadach ogólnych. W tym wariancie roczny podatek naliczany na zasadach ogólnych wyniósłby 0 zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1530 złotych.

Podatek zależy od zapisów umowy
Na koniec warto jeszcze podkreślić, że wysokość obciążeń podatkowych może także zależeć od sformułowań znajdujących się w umowie najmu. Warto w jej treści jasno wyodrębnić kwotę stanowiącą opłatę za najem i tę, która wynika z opłat z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.

Ustalenie jednej kwoty (jako suma powyższych kosztów) spowodowałoby, że fiskus od tej właśnie sumy zażądałby podatku opłacanego w formie ryczałtu. Na przykład, gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 2000 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona kwotą 1600 zł.

Warianty amortyzacji lokali mieszkalnych

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5 proc. wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania, gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5 proc. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł. Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem na rynku wtórnym z co najmniej 5-letnim stażem. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10 proc.

Masz pytania dotyczące podatków?

Krajowa Informacja Podatkowa

Infolinia czynna od poniedziałku do piątku w godzinach od 7:00 do 18:00
- z tel. stacjonarnego 801 055 055
- tel. komórkowego: (22) 330 0330
- z zagranicy.: +48 22 330 0330
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, Home Broker; Ewa Budnik

Opinie (23)

  • podatek dochodowyi wszelkie jego pochodne to tylko i wyłącznie narzędzie inwigilacji nad poddanymi (4)

    ponadto jest on niemoralny i niesprawiedliwy

    • 62 8

    • a jaki jest moralny. (1)

      Moim zdaniem podatek dochodowy liniowy np. jest jak najbardziej moralny. Kaidy płaci składkę na państwo które mu to i owo daje w zamian w zależności od wysokości uzyskanego dochodu. Podatek progresywny jest moim zdaniem nie moralny i nie uczciwy. Dlaczego mam płacić wyższą stawkę podatku, tylko dlatego że więcej pracuje a co za tym idzie więcej zarabiam. Im więcej progów podatkowych tym więcej kombinacji i oszukiwania państwa by tej wyższej stawki nie płacić. Podatek liniowy powoduje iż większość kombinacji przestaje się kalkulować i można go spokojnie płacić. Zakładam że to iż jakiś podatek trzeba płacić nie podlega racjonalnej dyskusji. Wiec podsumowując jak dla mnie podatek liniowy i możliwie najmniej ulg do odliczenia. Jak jesteś biedny to z ulg i tak się nie korzysta, a jak jesteś bogaty to stać Cie na to by ulgi nie uwzględniać. Zawsze jak chcesz odliczać sobie koszty inwestycyjne możesz sobie założyć firmę i rozliczać się na podstawie faktur.

      • 5 3

      • podatek to kara wiec jak wiecej pracujesz i wiecej zarabiasz to musizz byc podwójnie ukarany !

        • 3 1

    • maszrację !!!! chcesz banana?

      w I RP tak samo myśleli

      • 0 0

    • socjalizm to okrutny system !

      oczywiście "by żyło sie lepiej" i "koryto jest najważniejsze"

      • 0 0

  • Niemoralny i nieetyczny jak kazdy podatek

    :))

    • 26 8

  • nie płać podatku (1)

    Mieszkaj nie zameldowany.Prowadząc działalność w terenie z siedzibą w ogrodzie i mając dwa konta bankowe jesteś nienamierzalny. Minie 5 lat i umorzą. Albo wejdzie abolicja jak w ZUS. 5 lat niepłacenia to oszczędność co najmniej 150 tyś.A ta kasa i tak pójdzie na urzędasów i przekręty a nie na Twój zasiłek jak zostaniesz wykiwany przez nieuczciwego kontrahenta i zbankrutujesz.

    • 42 6

    • A mozna tak?

      Działalność w ogrodzie - to wiem, ale na działce?

      • 2 0

  • czekam na podatek od (3)

    pierdzenia, wszak każdy to robi. forma opodatkowania też dowolna - ryczałt lub wedle skali smrodu do oceny przez inspektora skarbówy.

    • 65 4

    • w Grecji bedzie i tak zerowa stawka tego podatku (1)

      bo wszyscy to robią

      • 2 0

      • nie, bo oni

        to akurat na pachnąco.

        • 0 0

    • O żesz Ty!

      To było... to było zabawne! Jestem zaskoczony i uśmiechnięty tą wizją. Pozdrawiam :)

      • 2 1

  • Ryczałt jest ok

    • 8 10

  • Każdy prawdziwy polak powinien wybrac dla siebie jak najwyzsza stawke podatku

    a po wybraniu najwyzej stawki powinien w imie sprawiedliwosci społecznej i w imie wyzszego interesu społecznego zaplacic podatek 2x ( czyli podwojnie - wybierajac wczesniej najwyzsza mozliw dla siebie stawke )
    Kazdy prawdziwy polak powinien tak zrobic w podzience dla Państwa ze dostaje od niego tak dużo.

    • 21 6

  • obliczenie (1)

    zatem
    mam mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z rynku wtórnego - lata 70te) o wartości 220tys. (koszt zakupu 3 lata temu) , to stawkę amortyzacji przyjmę 10% i wychodzi kwota 22tys.
    przychody z najmu to 13tys.
    odsetki ok 12tys.
    nie trzeba dużo liczyć: 13-12-22 < 0 i wyhodzi, że nie muszę płacić tego podatku
    a muszę te obliczenia w zeznaniu podawać?

    • 23 3

    • To oznacze jedno

      Będzie kontrola

      • 0 0

  • ja rozumiem, zeby panstwo uczestniczyło w wydatkach, sponsorowało w jakis sposob (2)

    albo obniżało mi podatki w innym zakresie czyniąc ulgę. No to wtedy zrozumiałbym, ze panstwo liczy na moje pieniadze z wynajmu. Ale tutaj nikt nikomu nie dokłada, nikomu nie sponsoruje. Moje mieszkanie kupione za ciezko zarobione (juz raz opodatkowane pieniadze) i mam ograniczone mozlwiosci by dysponowac SWOJA wlasnoscią, bo okazuje się, ze państwo widzi w moim zarobku swój dochód. Nie dziwię się, że młodzież stąd ucieka... państwo samo w sobie jest podszyte złodziejem w swietle prawa.

    • 27 2

    • Państwo to też TY

      Państwo to też TY

      • 0 6

    • precyzyjnie -płacimy

      raz do US a drugi do gminy, zmuszając do unikana płacenia podatków pańszczyźnianych.

      • 0 0

  • Umowa użyczenia

    Dobrym rozwiązaniem jest Umowa Użyczenia bo nie trzeba płacić żadnych podatków.

    • 23 4

  • a skąd wziąć wartość mieszkania do obliczenia amortyzacji ? (1)

    Kupiłem nowe lokum 10 lat temu za ok 124tys, teraz myślę jest warte nie więcej niż 250tys ale skąd wziąć wartość do obliczenia amortyzacji aby urzędasy ze skarbówki się nie czepiały ?

    • 12 4

    • a podatek od wzbogacenia zapłacił? he he he

      • 0 2

1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Odea Park | Dzień Otwarty na budowie osiedla kameralnych domów apartamentowych

dni otwarte

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: Dom - Mieszkanie - Wnętrze

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24100 zł/m2
Gdynia Orłowo
24050 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
24000 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29500 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18100 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16150 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15850 zł/m2
Gdynia Orłowo
15450 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane