Do 20 stycznia wybierz stawkę podatku od najmu

Płacenie podatku od najmu to obowiązek. I nie ma sensu od tego uciekać - jeśli fiskus ustali, że wynajmowaliśmy nieruchomość nie płacąc podatku grożą nam karne odsetki lub nawet 75 proc. podatek za dochody z nieujawnionych źródeł. Poza tym, w przypadku gdyby trafił nam się nieuczciwy najemca, z czystym sumieniem będziemy mogli szukać pomocy prawnej. Osoby, które podatek płacić będą ryczałtem, na zgłoszenie mają czas do 20 stycznia.

Dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości dostępne są dwa sposoby rozliczeń z fiskusem:

- za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 proc.), zgłoszenie do urzędu skarbowego do 20 stycznia lub 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, kiedy uzyskany został pierwszy przychód
- na zasadach ogólnych (stawki 18 i 32 proc.), nie wymaga to zgłoszenia, co miesiąc należy wpłacać zaliczki do urzędu skarbowego od kwoty pomniejszonej o koszty najmu, uwzględniając możliwą do odpisania w danym roku kwotę wolną od podatku

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika byłoby płacenie podatku o stawce 8,5, a nie 18 i 32 proc. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach...

Niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty otrzymywanego przez właściciela czynszu. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18 i 32 proc.) podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.
Jakie to mogą być koszty?
Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, podatki od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, wydatki na remont czy wyposażenie wynajmowanej nieruchomości, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika).

W efekcie może się okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie pomimo wyższej stawki faktycznie kwotowo niższy niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5 proc.

Obok analitycy z Home Broker przedstawili tę zależność na trzech przykładach. W każdym z nich założono, że lokal przeznaczony na wynajem jest wart 300 tys. zł, a z tytułu jego wynajmu można otrzymać 18 tys. zł w skali roku (1 500 zł miesięcznie przy stałym najmie). W poszczególnych wariantach różny będzie jednak poziom ponoszonych kosztów. Dla uproszczenia założono, że opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę, więc są dla właściciela nieruchomości neutralne podatkowo.

Wariant I
I tak w pierwszym wariancie przyjmijmy, że właściciel nie będzie remontował mieszkania i nie posiada kredytu na jego zakup, a w efekcie do kosztów może zaliczyć jedynie amortyzację (4500 zł rocznie) i podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku). W takim układzie dochód do opodatkowania będzie na poziomie 13,4 tys. zł. Uwzględniając tę wartość w zeznaniu rocznym podatnik podniesie swoje zobowiązanie wobec fiskusa o 2420 zł w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych w pierwszej skali podatkowej i 4302 zł w drugiej skali. Podatnikowi bardziej opłacałoby się więc w tym przypadku opodatkowanie ryczałtem. Należny w takim przypadku podatek wyniósłby bowiem 1530 zł.

Wariant II
Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, zadłużenie na 25 lat w złotym bez wkładu własnego, przy oprocentowaniu 5,7 proc., wymagać będzie opłacania odsetek w średniej wysokości 10 539 zł rocznie (będą one wyższe na początku kredytowania i niższe pod koniec). Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie się podatku do wysokości 523 zł w, przypadku opłacania podatku 18 proc. na zasadach ogólnych i 930 zł, gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. W efekcie, w założonym przypadku, opłacanie podatku według skali, a nie w formie ryczałtu byłoby rozwiązaniem optymalnym podatkowo.

Wariant III
Wyżej wymienione koszty nie zamykają jednak katalogu tych, które mogą obniżyć wysokość kwot wpłacanych na rachunek fiskusa. Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Należy oczywiście pamiętać, że na potrzeby rozliczeń podatkowych trzeba posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie kosztów np. remontu czy zakupu mebli. Warto zauważyć, że wydatki na te cele są przeważnie znaczące. Może się więc okazać, że podatnik planujący remont i zakup wyposażenia w danym roku podatkowym nie zapłaci podatku, o ile oczywiście rozliczać się będzie na zasadach ogólnych. W tym wariancie roczny podatek naliczany na zasadach ogólnych wyniósłby 0 zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1530 złotych.

Podatek zależy od zapisów umowy
Na koniec warto jeszcze podkreślić, że wysokość obciążeń podatkowych może także zależeć od sformułowań znajdujących się w umowie najmu. Warto w jej treści jasno wyodrębnić kwotę stanowiącą opłatę za najem i tę, która wynika z opłat z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.

Ustalenie jednej kwoty (jako suma powyższych kosztów) spowodowałoby, że fiskus od tej właśnie sumy zażądałby podatku opłacanego w formie ryczałtu. Na przykład, gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 2000 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona kwotą 1600 zł.