Dom od dewelopera. Gdzie i za ile?

16 stycznia 2022, 12:30
Ewa Budnik
Dwupoziomowe lokale mieszkaniowe o powierzchni 60-70 m kw. z dostępem do ogródka dają poczucie zamieszkania w domu jednorodzinnym. Więcej zdjęć (13)

Dwupoziomowe lokale mieszkaniowe o powierzchni 60-70 m kw. z dostępem do ogródka dają poczucie zamieszkania w domu jednorodzinnym.

wiz. Orlex MG

Dwupoziomowe lokale mieszkaniowe o powierzchni 60-70 m kw. z dostępem do ogródka dają poczucie zamieszkania w domu jednorodzinnym.

wiz. Orlex MG

W ubiegłym tygodniu w oparciu o przegląd ofert znajdujących się w Serwisie Ogłoszeniowym Trojmiasto.pl analizowaliśmy, jak bardzo podrożały domy jednorodzinne. W tym tygodniu, przeglądając z kolei prezentacje osiedli domów jednorodzinnych w naszym katalogu inwestycji mieszkaniowych, przyjrzymy się, czy i do jakich rozmiarów domy w ostatnich latach zmalały.



Wiele podmiotów działających na rynku deweloperskim i pośrednictwa nieruchomości nie podziela teorii o malejącej średniej powierzchni domów jednorodzinnych. Mówią, że nadal wiele zależy od potrzeb nabywcy, lokalizacji i powiązanej z nią ceny gruntu, a oferta rynkowa jest zróżnicowana.

Fakt, że domy jednorodzinne Polaków są coraz mniejsze, potwierdzają jednak dane statystyczne. Według wyliczeń analityków (GUS nie publikuje takich danych bezpośrednio) przeciętny metraż domu jednorodzinnego oddawanego do użytku w Polsce przez inwestorów prywatnych i deweloperów (oni budują domy średnio nieco mniejsze niż osoby prywatne) spadł ze 150 m kw. w 2011 r. do 133,2 m kw. w 2020 r. A dodajmy, że są to dane dla całego kraju, a nie Trójmiasta, czyli ośrodka miejskiego, gdzie rynek, ceny i powierzchnie nieruchomości kształtują inaczej niż w gminach wiejskich.

Dzisiaj oferta dwukondygnacyjnego lokalu mieszkalnego z użytkowym poddaszem o powierzchni 77 czy nawet 67 m kw. (rozumianego jako mały domek jednorodzinny) nie jest niczym nadzwyczajnym, chociaż jeszcze kilka lat temu domki o powierzchni 98 czy 110 m kw. wydawały się bardzo małe.

Kiedy w 2011 roku DS Development wprowadzał do sprzedaży w Kosakowie (będącym wówczas dopiero rozwijającym się kierunkiem dla okołotrójmiejskiej mieszkaniówki) trzykondygnacyjne lokale o powierzchni około 100 m kw., to rozeszły się one jeszcze zanim pod budynkami powstały fundamenty. Od tego czasu niewielkie domki (zwykle powstające w oparciu o pozwolenie na budowę lokali mieszkalnych) robią furorę - powstają we wszystkich lokalizacjach - w mieście i na przedmieściach.

Ostatecznie doszło do tego, że w miejscowości Orle deweloper Orlex MG oferuje takie nieruchomości o powierzchni 58,5 m kw. Każda z nich ma kuchnię i pokój z wyjściem do ogródka na parterze i trzy pokoje na piętrze. Wszystkie zostały zarezerwowane krótko po wprowadzeniu oferty na rynek.

- Oczekiwania co do powierzchni domu zależą od klienta - wielkości jego rodziny i planów na przyszłość. Ale i tak najważniejsza jest niska cena. To prawda, że małe domy sprzedają się zdecydowanie najszybciej - potwierdza Wojciech Śliwowski z firmy Nook Invest, która kilka inwestycji jednorodzinnych realizuje w Bojanie. - W sytuacji, kiedy stopy procentowe idą do góry, zdolność kredytowa maleje, to młodzi ludzie, którzy chcą się usamodzielnić po prostu nie mają wyjścia: albo zdecydują się na mały dom, często bez garażu, albo na nic. Jestem przekonany, że oferta takich małych domów będzie się rozwijać.

Dlaczego domy są coraz mniejsze?



Przyczyn kurczenia się powierzchni domów jest kilka:

  • Rodziny nie są tak duże - nie zamieszkują już wielopokoleniowo pod jednym dachem i nie ma w nich wielu dzieci;
  • Cena zakupu małego domu jest niższa;
  • Koszty utrzymania małego domu są niższe;
  • Koszty wykończenia małego domu są niższe, a dodatkowo takie nieruchomości często mają tzw. użytkowe poddasze, które wykończyć można później - w miarę potrzeb;
  • Reprezentacyjność traci na znaczeniu - jako społeczeństwo już się "dorobiliśmy", głód posiadania (także dużego metrażu) nie jest tak wielki; argumenty związane z ekologią czy kosztami utrzymania biorą górę nad potrzebą posiadania nadmetrażu.


Czytaj także: Mieszkania kompaktowe, czyli dużo pokoi na małej powierzchni

Czego szukają nabywcy?



Oczywiście i deweloperzy, i pośrednicy podkreślają, że każdy z nabywców przy zakupie domu ma inne cele. Wszyscy dostrzegają jednak, że zainteresowanie domami wzrosło w efekcie twardego lockdownu w okresie pierwszej fali epidemii. Potrzeba posiadania ogrodu, do którego można wyjść bez maseczki oraz większej liczby pomieszczeń tak, aby każdy z członków rodziny mógł swobodnie pracować on-line spowodowała, że oferta domów szybko się skurczyła, a ceny domów poszybowały w górę.

- Nabywców domów jednorodzinnych można podzielić na trzy typy: klientów rynku premium, których stać na duży metraż domu i działki oraz inwestycje w nowoczesne technologie, nabywców kompaktowych domów z garażami o powierzchni 120-150 m kw. oraz chętnych na małe domki, nawet bez garażu, o powierzchni 60-90 m kw., dla których ważna jest samodzielność oraz jak najniższa cena zakupu - wylicza Michał Bryła, prezes zarządu firmy Siódme Niebo, która od lat zajmuje się budownictwem jednorodzinnym - wcześniej głównie w Baninie, a teraz w całym Trójmieście i jego okolicach.
Mały, a więc tani w zakupie i wykończeniu dom, wcale nie musi być taki mały, jeśli w przyszłości można go powiększyć o powierzchnię na poddaszu lub pomieszczenie nad garażem. Więcej zdjęć (13)

Mały, a więc tani w zakupie i wykończeniu dom, wcale nie musi być taki mały, jeśli w przyszłości można go powiększyć o powierzchnię na poddaszu lub pomieszczenie nad garażem.

wiz. Siódme Niebo

Mały, a więc tani w zakupie i wykończeniu dom, wcale nie musi być taki mały, jeśli w przyszłości można go powiększyć o powierzchnię na poddaszu lub pomieszczenie nad garażem.

wiz. Siódme Niebo

Nasz rozmówca podkreśla, że bardzo wielu klientów szuka "wersji bazowej", czyli nieruchomości, która zaspokoi aktualne potrzeby rodziny, ale po dokonaniu kolejnych nakładów w przyszłości pozwoli powiększyć przestrzeń mieszkaniową.

- Takie domy, które "rosną razem z rodziną" są bardzo poszukiwane. Są tańsze w zakupie i wykończeniu, ale w przyszłości dają możliwość np. wykończenia poddasza. To "zapas" na czas, kiedy urodzi się kolejne dziecko, trzeba będzie zaopiekować się starszym rodzicem czy całkowicie przejść na pracę zdalną. Jeśli rozpatrzy się takie możliwości, to taki "mały" przy zakupie dom finalnie wcale nie musi być taki mały... - mówi Michał Bryła.
Taką możliwość rozbudowy daje nie tylko najczęściej znajdujące się w projekcie poddasze użytkowe. Nabywcy biorą też pod uwagę zamianę garażu w dodatkowy pokój, rozbudowę domu w stronę ogrodu (w tym celu sprawdzają przepisy i odległości od granic działki) albo - tak, jak przewiduje na osiedlu Nodo oferta wspomnianego Siódmego Nieba - dobudowanie kolejnego pokoju nad garażem.

Drugi etap osiedla domów przy ul. Oliwkowej w Gdańsku. Garaże zaplanowane zostały w części podziemnej po to, by same domy miały o około 30 m kw. więcej. Więcej zdjęć (13)

Drugi etap osiedla domów przy ul. Oliwkowej w Gdańsku. Garaże zaplanowane zostały w części podziemnej po to, by same domy miały o około 30 m kw. więcej.

wiz. Pepper House

Drugi etap osiedla domów przy ul. Oliwkowej w Gdańsku. Garaże zaplanowane zostały w części podziemnej po to, by same domy miały o około 30 m kw. więcej.

wiz. Pepper House

- Domy na przedmieściach, które mają sto, a nawet mniej metrów kwadratowych rozchodzą się bardzo szybko, ale przykład naszej Oliwkowej Park pokazuje, że nieco większe domy w cenie powyżej miliona nabywców znajdują równie szybko. Tradycyjnie jest wielu nabywców, którzy mają mieszkania trzy- czy czteropokojowe, a zakup domu ma polepszyć standard ich życia - mówi Piotr Zwoliński z Pepper House. - W pierwszym etapie tej inwestycji powstały domy z garażem na poziomie parteru, ale już w drugim etapie garaż zaplanowany został w części podziemnej, po to, by samej powierzchni mieszkalnej mogło być o około 30 m kw. więcej. Takie jest oczekiwanie klientów, a liczba rezerwacji pokazuje, że chętnych na większy metraż nie brakuje.

Domy od dewelopera premium



Za dom premium uznać można taki, który ma nie mniej niż 200 m kw., położony jest na dużej działce, gdzie urządzić można wygodny ogród, najlepiej jest także domem parterowym z dwustanowiskowym garażem oraz w standardzie zawiera urządzenia do pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych.

W Serwisie Ogłoszeniowym portalu Trojmiasto.pl znaleźć można takie domy w cenie kilku milionów złotych. Orientacyjnie uznać można, że niezależnie od lokalizacji poszukiwania takiej nieruchomości nie warto zaczynać bez 1,5 - 1,8 mln zł.



Nowe domy kompaktowe



Umownie za dom średniej wielkości uznać można obecnie taki, który ma 120-160 m kw. Zwykle deweloperzy takie budynki realizują w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. W takim domu znajdzie się spory salon z kuchnią i w miarę potrzeb dodatkowym pokojem na parterze oraz trzy pokoje i duża łazienka na piętrze. Dom taki będzie miał także tak bardzo pożądany przez wielu nabywców garaż - przynajmniej dla jednego samochodu.

Ofert takich domów jednorodzinnych w naszym Serwisie Ogłoszeniowym jest najwięcej. W tym przypadku zróżnicowanie cenowe jest znaczne, bo dużą rolę gra tu lokalizacja. Na dalszych przedmieściach ceny takich nieruchomości zaczynają się od około 500 tys. zł. Bliżej centrum zapłacić trzeba nawet ponad 1,5 mln zł.



Osiedla najmniejszych domów



Takie inwestycje, choć ze względu na rozkład nieruchomości (zwykle dwie kondygnacje lub dwa piętra i poddasze, niezależne wejście, własny ogródek) nazywa się domami, zwykle - w świetle prawa - powstają jako lokale mieszkalne. Często domki takie nie mają garażu, a na piętrze znajdują się dwie, a nie trzy sypialnie. Brak tu także dodatkowych pomieszczeń jak toaleta, którą zamienić można na pomieszczenie gospodarcze czy garderobę.

W naszym Serwisie Ogłoszeniowym najtańsze małe domki o powierzchni ok. 80 m kw. znajdziemy w Tokarach. Kosztują mniej niż 400 tys. zł. Cena rośnie w zależności od lokalizacji. Za kompaktowe 111 m kw., ale w dobrej lokalizacji i wyższej jakości zapłacić można nawet 1,2 mln zł.

Najważniejszą zaletą domu jednorodzinnego jest dla mnie:
18%

większa przestrzeń, dodatkowe pomieszczenia

21%

dostęp do własnego ogrodu

21%

samodzielność - brak wspólnoty lub spółdzielni

2%

położenie poza centrum

38%

kilka powyższych zalet

zakończona

łącznie głosów: 997

Opinie wybrane


wszystkie opinie (185)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.