Jak "wyjść" ze spółdzielni mieszkaniowej?

23 stycznia 2021, 10:00
Joanna Puchala
Spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają milionami mieszkań na terenie kraju i tysiącami w Trójmieście. Rośnie liczba budynków, które wyłączają się ze spółdzielni jako niezależne wspólnoty. Więcej zdjęć (1)

Spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają milionami mieszkań na terenie kraju i tysiącami w Trójmieście. Rośnie liczba budynków, które wyłączają się ze spółdzielni jako niezależne wspólnoty.

fot. Maciej Czarniak/Trojmiasto.pl

Spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają milionami mieszkań na terenie kraju i tysiącami w Trójmieście. Rośnie liczba budynków, które wyłączają się ze spółdzielni jako niezależne wspólnoty.

fot. Maciej Czarniak/Trojmiasto.pl

Spółdzielnie działają w oparciu o odrębne prawo. Stworzone zostały po to, by wybudować osiedla, a potem nimi administrować. Współcześnie coraz więcej mieszkańców spółdzielni chciałoby uwolnić spod tej administracji i dowolnie wybierać zarządcę budynku, tak jak decydują o tym członkowie wspólnot mieszkaniowych. Nie jest to łatwe, ale można do tego doprowadzić.



W spółdzielni mieszkaniowej wyodrębnia się trzy tytuły prawne do lokalu: odrębną własność lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Osoba posiadająca odrębną własność lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową nie musi być członkiem spółdzielni. Co istotne, nieprzystąpienie do grona członków spółdzielni nie przekłada się na prawo do mieszkania. W tych dwóch przypadkach, zgodnie z art. 22. Dz.U.2020.275 t.j. członek spółdzielni może wystąpić z niej za wypowiedzeniem pisemnym w terminie określonym w statucie spółdzielni.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wiąże się natomiast z członkostwem w spółdzielni. Oznacza to, że osoba, która zajmuje lokal na tej zasadzie musi być członkiem spółdzielni. Prawo lokatorskie jest niezbywalne, przez co nie można go sprzedać lub uczynić przedmiotem darowizny np. bliskiej osobie. Nie podlega też dziedziczeniu, nawet jeśli spadkobiercy mieszkają razem z uprawnionym w lokalu.

Uprawnienia członka spółdzielni



Członek spółdzielni mieszkaniowej może kandydować do rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej, a także brać udział w jej walnych zgromadzeniach. Ma także prawo do otrzymania odpisu statutu, regulaminów czy kopii uchwał organów spółdzielni. Może wnosić o uzyskanie rocznych sprawozdań finansowych, faktur oraz umów zawieranych przez spółdzielnię, a także protokołów z obrad jej organów.


Czytaj także: Rozwiązanie umowy zakupu mieszkania ze spółdzielnią

- W dużej mierze lokatorskie prawa do lokali dotyczą mieszkań, gdzie oprócz uprawnionego do lokalu mieszkają inni członkowie często wielopokoleniowej rodziny. Między innymi z tego względu ustawodawca w art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadził możliwość złożenia przez uprawnionego do spółdzielni żądania zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu w miejsce posiadanego prawa lokatorskiego - mówi radca prawny Maciej Drozdowski.
Skutkuje to przekształceniem prawa lokatorskiego w prawo własności, które niczym się nie różni od prawa własności lokalu nabywanego w budynkach, które nie należą do spółdzielni.

Spłata zobowiązań drogą do rezygnacji z członkowska w spółdzielni



Co ważne, spółdzielnia nie może odmówić zawarcia umowy przenoszącej własność, o ile spełnione zostały ustawowe warunki. Nie może też wprowadzać dodatkowych utrudnień w składaniu takich wniosków.

- Po pierwsze wniosek musi być złożony przez osobę lub osoby do tego uprawnione, czyli takie, którym spółdzielcze prawo lokatorskie przysługuje. Wniosek nie musi spełniać żadnej szczególnej formy, wystarczy, że jest złożony do spółdzielni i wynika z niego wola zawarcia umowy przenoszącej własność oraz pochodzi od uprawnionej osoby. W przypadku rozwiedzionych małżonków w sytuacji, gdy oboje byli uprawnieni, to do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sądu i ustalenia, któremu małżonkowi prawo lokatorskie przysługuje, z wnioskiem wystąpić muszą oboje rozwiedzeni małżonkowie - wyjaśnia radca prawny Maciej Drozdowski.

Spółdzielnie Mieszkaniowe w Trójmieście



Osoba składająca taki wniosek nie może zalegać z opłatami eksploatacyjnymi. Uregulowany powinien być również wkład mieszkaniowy przypadający na dany lokal. Konieczność spłaty zadłużenia może dotyczyć także kredytu w komercyjnym banku zaciągniętego przez spółdzielnię. W takiej sytuacji osoba, która chce przestać być jej członkiem musi uregulować przypadającą na nią część kredytu wraz z odsetkami. Zarówno kwestię wkładów mieszkaniowych i zadłużenia kredytowego spółdzielni można - zgodnie z polskim prawem - sprawdzić w spółdzielni w dowolnym momencie przed złożeniem wniosku.

- Jeśli spółdzielnia budując lokal była dotowana np. tanimi kredytami ze środków publicznych, które następnie państwo częściowo umarzało, uprawniony jest zobowiązany do zwrotu dodatkowo kwoty odpowiadającej części spłaty przypadającej na lokal uprawnionego wynikającej z umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Również w tym przypadku należy sprawdzić w spółdzielni, czy taka sytuacja w ogóle zachodzi - wyjaśnia radca prawny Maciej Drozdowski.
Spółdzielnia ma ustawowo sześć miesięcy na zawarcie umowy przenoszącej własność od dnia złożenia wniosku, o ile zostały spełnione warunki do tego przeniesienia. Warto jednak zauważyć, że samo wyodrębnienie lokalu w budynku spółdzielni nie powoduje wygaśnięcia zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię.

- Nie oznacza to jednak, że właściciele wyodrębnionych lokali muszą bezradnie czekać, aż wszyscy uprawnieni z lokatorskimi prawami do lokalu wystąpią o ich przekształcenie w prawo własności. Aby szybciej doprowadzić do stosowania w takich budynkach przepisów dotyczących wspólnot mieszkaniowych ustawodawca w artykule 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadził uprawienie właścicieli samodzielnych lokali dające im możliwość przejęcia od spółdzielni zarządu daną nieruchomością wspólną - tłumaczy radca prawny Maciej Drozdowski.

Zawiązanie wspólnoty mieszkaniowej



Właściciele lokali w budynkach znajdujących się w obrębie danej nieruchomości są uprawnieni do podjęcia uchwały, na mocy której będą stosowane przepisy ustawy o własności lokali. W takiej sytuacji dochodzi do zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej.

- Aby móc podjąć taką uchwałę konieczne jest zwołanie przez spółdzielnię zebrania ogółu właścicieli danej nieruchomości. Zebranie takie zarząd spółdzielni ma obowiązek zwołać na żądanie właścicieli samodzielnych lokali reprezentujących przynajmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała jest podejmowana bezwzględną większością głosów - wyjaśnia radca prawny Maciej Drozdowski.

Czytaj artykuły na temat sytuacji w SM Ujeścisko w Gdańsku



Podczas takiego zebrania, głosy nie są liczone adekwatnie do ilości lokali, ale zgodnie z wielkością udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. W głosowaniu biorą udział właściciele lokali wyodrębnionych, a osoby posiadające pozostałe prawa z pozostałych praw lokatorskich udziału w głosowaniu nie biorą. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej powoduje utratę członkostwa w spółdzielni przez właścicieli lokali. Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele należących do niej lokali są zobowiązani ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania. Chodzi tu m.in. o chodniki, miejsca składowania odpadów czy place zabaw. Wyliczenie tych kosztów przez spółdzielnię często zniechęca członków spółdzielni gotowych się od niej odłączyć do podjęcia tego kroku...

- Zawiązanie wspólnoty mieszkaniowej nie pozbawia właścicieli lokali prawa do korzystania ze wspólnych części osiedla, ale są zobowiązani do zawarcia ze spółdzielnią indywidualnych umów dotyczących proporcjonalnego i adekwatnego uczestnictwa w kosztach utrzymania tych części osiedla. Właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o ustanowieniu w miejsce zarządu spółdzielni zarządu właścicielskiego, która nie wymaga formy aktu notarialnego. Takie osoby stają się też współwłaścicielami środków zgromadzonych na funduszu remontowym spółdzielni w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomość - wyjaśnia radca prawny Maciej Drozdowski.
Proceduralnie wydaje się to oczywiste i łatwe, jednak jak pokazują doświadczenia spółdzielców z wielu miejsc w Polsce, wyliczenie i zwrot przez spółdzielnię funduszu remontowego staje się kością niezgody, a walka w tej sprawie może latami ciągnąć się w sądach.
Czy prawo dotyczące spółdzielni mieszkaniowych wymaga reformy?
76%

tak, zdecydowanie i to jak najszybciej

11%

tak, ale nie wszystko w spółdzielniach jest do zmiany

6%

nie wiem, nie znam się na tym

2%

nie, jakoś to wszystko działa

5%

nie, bo podstawy prawne są poprawne

zakończona

łącznie głosów: 1176