stat

Najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza czy nie?

23 października 2016 (artykuł sprzed 3 lat)
oprac. EBu

Najem krótkoterminowy mieszkania, czyli wynajmowanie go turystom, to szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. Jeśli nie ma on charakteru tzw. najmu okazjonalnego powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej.



W serwisie Dom i Nieruchomości opublikowaliśmy informację na temat sposobu rozliczenia z fiskusem najmu mieszkania dla turystów, czyli tzw. najmu krótkoterminowego. Ponieważ nasi czytelnicy w opiniach wyrazili wątpliwość w stosunku do opinii, która wskazywała na możliwość prowadzenia takiego najmu bez prowadzenia działalności gospodarczej (czyli założenia firmy) o interpretację poprosiliśmy Izbę Skarbową w Gdańsku.

Czy najem apartamentu czy mieszkania prywatnego powinien być prowadzony w ramach działalności gospodarczej?

Odpowiada Barbara Szalińska, rzecznik prasowy Izby Skarbowej w Gdańsku

Ustawa z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów jest określona w art. 10 ust. 1 pkt. 3 pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się m.in. na trzech przesłankach:
- zarobkowym celu działalności;
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły;
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek;
a ponadto wymaga by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a-c) ww. przepisu.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym odrębnego źródła przychodu jakim jest najem (a także: podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej), wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zakazu zaliczania przychodów z umów najmu zawieranych na krótkie okresy czasu, np. dzień, dwa, tydzień czy miesiąc do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie uzależniają bowiem kwalifikacji przychodów z najmu do określonego źródła przychodów wyłącznie od okresu na jaki umowy najmu są zawierane.

Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Jednocześnie, ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności, to każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Podkreślić przy tym należy, że niedopuszczalna jest sytuacja, gdy przychód osiągany z najmu jest częściowo zaliczany do prowadzonej działalności, a częściowo do zysków z innego źródła.

Z opisanej sytuacji wynika, że właściciel wynajmuje mieszkanie przez część roku studentom, a przez okres wakacji innych chętnym - w ramach tzw. najmu krótkoterminowego.

Tymczasem najem krótkoterminowy ze swej istoty to szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych (polegających chociażby na poszukiwaniu potencjalnych najemców i nadzorowaniu rotacji najemców przez cały okres letni), w przypadku którego trudno doszukiwać się "okazjonalnego" charakteru tzw. najmu prywatnego. Najem krótkoterminowy spełnia zatem kryteria wynikające z definicji działalności gospodarczej. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w orzeczeniach sądów administracyjnych (np. w wyroku WSA z 16 października 2013r., sygn. akt I SA/Sz 331/13).

Dlatego też przychody uzyskiwane przez właściciela mieszkania przez cały rok (zarówno w okresie roku akademickiego, jak i w okresie wakacyjnym) należy zaliczyć do przychodów uzyskiwanych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku podatnik, który wybrał jako formę opodatkowania ryczałt ewidencjonowany (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.) będzie opłacać podatek wysokości 17 procent. Jeżeli podatnik nie dokonał takiego wyboru będzie płacił podatek za zasadach ogólnych (według skali podatkowej: 18 i 32 proc.).

Indywidualne interpretacje podatkowe
Nie jesteś pewny jak rozliczać się z fiskusem? Potrzebujesz pewnej odpowiedzi na nurtujące cię pytanie z zakresu podatków? Biura Krajowej Informacji Podatkowej w imieniu Ministra Finansów wydają interpretacje indywidualne.

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej może złożyć każdy zainteresowany: podatnik, płatnik lub inny podmiot, w tym także osoby niemające miejsca zamieszkania lub siedziby na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wydanie interpretacji indywidualnej kosztuje 40 zł i oczekuje się na nią maksymalnie trzy miesiące. Dla obszaru Trójmiasta interpretacje wydaje Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń. Wniosek można pobrać tutaj.
Czy odważyłbyś się wynajmować mieszkanie i nie płacić od tego podatku?
19%

oczywiście, właśnie tak robię

9%

tak, ale tylko kiedy miałbym pewność, że nikt mnie nie wyda

6%

tak, zaoszczędziłbym, ale obawiałbym się konsekwencji

25%

nie wiem, nie mam nic na wynajem

20%

nie, kary są zbyt wysokie

21%

nie, bo to okradanie państwa

zakończona

łącznie głosów: 602

oprac. EBu