Obniżka czynszu najmu. Jedni mogą liczyć na zrozumienie, inni nie

24 kwietnia 2020, 9:30
Ewa Budnik

Sytuacja wielu najemców lokali usługowych, biurowych, mieszkaniowych jest teraz trudna. Nie ma żadnej wykładni prawa, która mówiłaby, jak w sytuacji epidemii i wiążących się z nią ograniczeń mają zachować się właściciele i najemcy. Każda historia jest zatem inna, a to, ile jest w niej ludzkiego zrozumienia, zależy od różnych czynników.



Tzw. ustawa antykryzysowa z 31 marca tego roku w art. 15ze narzuca, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m kw. wygasają zobowiązania stron umowy, co między innymi oznacza, że najemca nie musi płacić czynszu najmu.

W zamian za to w ciągu trzech miesięcy od zniesienia zakazu musi on jednak obiecać, że przedłuży umowę najmu, przynajmniej o tyle czasu, ile trwał zakaz działalności plus sześć miesięcy. Jeśli tego nie uczyni, właściciel lokalu może naliczyć czynsz wstecz. To rozwiązanie narzucone prawem ucina wszelkie dyskusje na temat tego, o ile mniej, czy w ogóle mniej i przez jak długi czas ma płacić (bądź nie płacić) najemca.

Ale dotyczy to tylko i wyłącznie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m kw. Kwestie dotyczące najmu lokali na restauracje, punkty usługowe, małe sklepy, wszelkiego rodzaju działalności, które w czasie epidemii nie osiągają dochodów albo są one znacząco uszczuplone, a także najmu mieszkań w ogóle nie są uregulowane. Właściciele i najemcy muszą radzić sobie sami. Kończy się to różnie.

Wiele zależy od tego, czy właściciel nieruchomości spłaca kredyt na jej zakup, czy nie. Uczestnicy rynku nieruchomości podkreślają, że nie został wypracowany żaden powtarzalny model - jedni właściciele czynsze obniżają, inni umarzają, a jeszcze inni nie chcą o tym słyszeć.

Brak obniżki czynszu kończy się stratą najemcy



Z takim przypadkiem do czynienia ma Marcin Baran, który w grudniu ubiegłego roku w lokalu wynajętym od Spółdzielni Mieszkaniowej Rozstaje otworzył sklep Aries Meble.

- Ludzie nie chodzą teraz do sklepów meblowych - boją się, poza tym są obostrzenia. Handel stacjonarny meblami w tej chwili praktycznie nie istnieje. Poprosiliśmy spółdzielnię o obniżenie czynszu o połowę, oczywiście koszty eksploatacyjne chcieliśmy pokrywać. Takie prośby do spółdzielni wysłaliśmy kilkukrotnie, za każdym razem odpowiedź była odmowna z zaznaczeniem, że nadal obowiązują wszystkie zapisy umowy. W pierwszym piśmie było nawet napisane, że wykorzystywanie sytuacji związanej z zagrożeniem epidemiologicznym jest... wysoce niestosowne - opowiada Marcin Baran. - Dopiero w ostatnim piśmie jest wyjaśnienie, że spółdzielnia musi dbać o interes spółdzielców. Naliczane są nam nawet odsetki ustawowe za opóźnienie płatności czynszu! - denerwuje się nasz rozmówca. - To doprowadziło do tego, że wypowiedzieliśmy umowę. Nie rozumiem tak krótkowzrocznego działania spółdzielni i nie chce współpracować z podmiotem, który nie rozumie, co oznacza partnerska współpraca, i co się obecnie dzieje na świecie...
Marcinowi Baranowi część swojego handlu udało się przenieść do internetu - sprzedaje meble online. Mówi, że epidemię przetrwa, a potem sklep otworzy w innym miejscu, już nigdy w lokalu należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Zastanawia się jednak, jak przetrwają jego sąsiedzi z okolicznych lokali, którzy nie pracują, bo mają zakaz, np. fryzjer. On również nie może liczyć na ulgę ze strony spółdzielni.

Umiejętność patrzenia w przyszłość



Na szczęście w Trójmieście jest wiele osób, które rozumieją, że konsekwencje wynikające z ogłoszenia epidemii solidarnie ponieść będą musieli wszyscy. Trojmiasto.pl opisywało decyzje, jakie podjął Maciej Bukowski z Gdyni, który nie wymaga płatności czynszu od swoich najemców. Takich osób, które dla mediów pozostają anonimowe, jest wiele. Decyzje podjęły one jeszcze, zanim epidemia rozkręciła się na dobre, a rząd zaczął pracować nad środkami zaradczymi. Tak było na przykład w jednym z gdyńskich dużych obiektów biurowo-usługowych, gdzie działają drobne firmy.

- Jako właściciel zwolniłem z czynszów wszystkich swoich najemców z branży gastronomicznej. W stu procentach. Ponoszą jedynie koszty eksploatacyjne - przyznaje także Paweł Zaleski, właściciel Biura Nieruchomości Zaleski. - Jedni szyją maski, inni muszą spuścić z tonu. Nie wynika to z żadnych przepisów, ale z czysto ludzkiego punktu widzenia właśnie waży się los wielu małych biznesów. Albo będziemy dokładać się do ich upadku, albo nie.

Czytaj także: Jak na nowo ułożyć relacje właściciel-najemca



W odpowiedzi na taki tok myślenia i działania podnoszą się jednak głosy właścicieli nieruchomości na wynajem, którzy spłacają kredyty na ich zakup. Warto przy tym wspomnieć, że lokale w dobrych lokalizacjach w zakupie bywają droższe niż mieszkania, więc i zobowiązania kredytowe są większe.

- To jest prawda: rentierzy również muszą z czegoś żyć, regulować zobowiązania, spłacać kredyty. Dlatego regulacje, chociaż uniwersalne rozwiązania prawne zapewne byłyby trudne do wypracowania, powinny zostać wprowadzone nie tylko dla galerii handlowych, ale także dla całego rynku - uważa Paweł Zaleski. - Bardzo cenna byłaby pomoc dla właścicieli, którzy kredytowali zakup lokalu usługowego. Gdyby mogli oni skorzystać z takiej samej przerwy w spłacaniu kredytu jak właściciele mieszkań, to przecież banki nic by na tym nie straciły, bo raty, których nie dostaną teraz, doliczą sobie w przyszłości.
W Serwisie Ogłoszeniowym Trójmiasto.pl sprawdziliśmy, czy przybywa ofert o wynajmie lokali usługowych - w Trójmieście jest ich do wyboru ponad tysiąc. Można wynająć warsztat samochodowy, stolarnię, wiele lokali gastronomicznych...

Ogłoszenia. Lokale usługowe na wynajem

GDYNIA ul. ŚLĄSKA ! LOKAL DO WYNAJĘCIA
2 400 zł
Gdynia Działki Leśne
LOKAL W CENTRUM GDAŃSKA  - OKAZJA CENOWA  25 zł/m2
7 200 zł
Gdańsk Śródmieście
GDYNIA UL. ŚWIĘTOJAŃSKA -  LOKAL DO WYNAJĘCIA
8 000 zł
Gdynia Śródmieście


Mali najemcy biur szukają elastyczności



Nad aneksami do umów zastanawiają się także wynajmujący mniejsze powierzchnie biurowe - w przypadku tych większych podpisane są starannie wynegocjowane umowy na kilka lat, więc tu pole do renegocjacji bywa mniejsze.

- Otrzymujemy sygnały, że do właścicieli właśnie teraz wpływa dużo wniosków o obniżenie czynszu lub zwolnienie z niego. Właściciele mocno zastanawiają się, jak odpowiadać na takie prośby, pytają, jak to wygląda od strony prawnej - relacjonuje Filip Chrzanowski z firmy doradczej Quercoproperty, która zajmuje się rynkiem najmu powierzchni komercyjnych. - Z perspektywy właścicieli na pewno nie jest rozsądne, żeby iść z najemcami "na noże". Wszyscy zalecają, żeby usiąść do stołu i rozmawiać, dążyć do znalezienia rozwiązania, które pozwoli przetrwać ten trudny czasu obu stronom.
Filip Chrzanowski uważa także, że wielu mniejszych najemców przeniesie się ze swoją działalnością do biur serwisowanych, czyli tzw. coworków.

- Takie powierzchnie są w tej chwili pozapełniane w stu procentach - mówi. - Ale mamy wiele sygnałów, że w tych niepewnych czasach mali najemcy będą woleli płacić nieco więcej za najem serwisowanej powierzchni biurowej, ale mieć przy tym wolność rezygnacji z najmu z miesiąca na miesiąc.

Gdzie wynająć biuro współdzielone w Trójmieście



Najemcy mieszkań: studenci w trudnej sytuacji



Właściciele mieszkań na wynajem krótkoterminowy mają zakaz prowadzenia działalności, ale to tylko część rynku najmu. Poradzić muszą sobie także najemcy i właściciele lokali zamieszkałych na stałe.

- Na rynku najmu mieszkań jeszcze nie ma dużej fali rezygnacji. Tylko osoby, które były na kontraktach, rozwiązały umowy. Kodeks cywilny przewiduje określone sytuacje, kiedy można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego bez zachowania normalnego okresu wypowiedzenia; utrata pracy jest takim przypadkiem - mówi Paweł Zaleski.
Problem jest także ze studentami. Nie mają zajęć na uczelni, a większość z nich zarabiała na umowach zlecenie w galeriach lub w gastronomii. Nie mają dochodów, wielu z nich zgłosiło chęć powrotu do rodzinnego domu dosłownie z miesiąca na miesiąc.

- Studentka, która wynajmuje moje mieszkanie, podpisała aneks do umowy, w którym ja zobowiązałam się obniżyć jej czynsz o połowę na trzy miesiące - do końca czerwca, kiedy miała bronić pracę magisterską. Z kolei moja najemczyni w okresie letnim będzie mi w niewielkich ratach oddawała to, co jej teraz obniżyłam - opowiada pani Karolina z Sopotu. - Jednocześnie zgodziła się ona, że jeśli od lipca nie będzie mogła płacić, to będzie musiała się wyprowadzić bez zachowania terminu wypowiedzenia. Obie jesteśmy zadowolone. Ona może teraz płacić mniej, bo skąd ma wziąć? A ja jej zasygnalizowałam, że nie będzie mogła wynajmować mojego mieszkania za połowę czynszu w nieskończoność. Ja niestety również mam obniżoną pensję, a kredyt i koszty utrzymania muszę ponosić.

Ogłoszenia. Ponad 3400 ofert najmu mieszkań w Trójmieście

Czy najemcy powinni mieć teraz obniżone czynsze najmu?
22%

tak, powinno to regulować prawo

36%

tak, właściciel i najemca powinni się dogadać na obniżkę na miarę możliwości obu stron

23%

nie wiem, to zależy od przypadku

6%

nie, chyba że w ogóle nie mogą prowadzić działalności

13%

nie, właściciele też muszą zarabiać

zakończona

łącznie głosów: 707