Oprocentowanie, marża, prowizja... Z czego składa się kredyt hipoteczny?

23 grudnia 2017 (artykuł sprzed 4 lat)
Joanna Puchala
Podpisanie umowy kredytowej to chwila, która kończy trudny czas wybierania najkorzystniejszej oferty. Warto się w to odrobinę zaangażować, by przez kolejne lata widzieć, za co się płaci. Więcej zdjęć (1)

Podpisanie umowy kredytowej to chwila, która kończy trudny czas wybierania najkorzystniejszej oferty. Warto się w to odrobinę zaangażować, by przez kolejne lata widzieć, za co się płaci.

fot. fotolia/BillionPhotos.com

Podpisanie umowy kredytowej to chwila, która kończy trudny czas wybierania najkorzystniejszej oferty. Warto się w to odrobinę zaangażować, by przez kolejne lata widzieć, za co się płaci.

fot. fotolia/BillionPhotos.com

Przy zaciąganiu kredytu zwykle korzystamy z pomocy doradcy. Mimo to warto rozumieć jakie składowe będą zawarte w każdej racie, bo to my - a nie doradca - będziemy przez co najmniej kilkanaście lat je spłacać. Opierając się na choćby podstawowej wiedzy, będziemy mogli bardziej świadomie porównać propozycje banków.



Banki w Polsce udzielają w tej chwili głównie kredytów w złotych. W związku z tym zagadnienia związane ze składowymi raty wydają się być mniej skomplikowane.

- Obecnie ponad 15 banków udziela kredytów mieszkaniowych, jest więc w czym wybierać. Zauważyłem, że większość klientów intuicyjnie skupia uwagę głównie na oprocentowaniu kredytu. Jest to prawidłowe podejście, natomiast najważniejsze jest znalezienie w ofertach kredytów mieszkaniowych balansu pomiędzy wysokością oprocentowania nominalnego kredytu a dodatkowymi produktami, które są oferowane wraz z zaciąganym kredytem oraz kosztem początkowym jego uruchomienia - mówi Daniel Banaś, starszy specjalista ds. kredytów hipotecznych z Tyszkiewicz Nieruchomości.
SPRAWDŹ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ I WYSOKOŚĆ RATY W NASZYM KALKULATORZE KREDYTOWYM

Oprocentowanie składa się z dwóch elementów



Oprocentowanie kredytu tworzy odsetki, które są głównym kosztem pożyczonego kapitału. Oprocentowanie jakie widzimy w ofercie banku składa się zawsze z dwóch części:
  • marży banku, która jest stała podczas okresu kredytowania i w ustalonej wysokości zostanie wpisana do umowy kredytowej;
  • stopy referencyjnej, która jest zmienna (zazwyczaj co trzy miesiące) i regulowana jest pośrednio przez mechanizm rynkowy, a bezpośrednio przez Radę Polityki Pieniężnej.

- Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego składa się z marży banku oraz stopy procentowej czyli WIBOR-u. Obecnie WIBOR 3M (trzymiesięczny - red.) notowany jest na poziomie 1,73 proc. WIBOR jest elementem zmiennym oprocentowania natomiast marża banku jest w większości ofert bankowych stała przez cały okres kredytowania. Marże banków oferowane przez banki dla kredytów w złotych wynoszą obecnie w zależności od różnych czynników od około 1,1 do 3 proc. Marża banku jest składową oprocentowania, na której zarabia bank kredytujący - tłumaczy Daniel Banaś.
Czytaj także: co się stanie jeśli wzrosną stopy procentowe?

Od wysokości marży zależy w znacznym stopniu wysokość oprocentowania nominalnego (marża plus stopa referencyjna) kredytu, a w konsekwencji także wysokość comiesięcznej raty kredytu.

- W przeciwieństwie do stopy referencyjnej, marża ma charakter stały i nie ulega zmianie, pod warunkiem terminowej spłaty kredytu oraz spełnianiu przez klientów warunków ewentualnej promocji. Warto zaznaczyć, że na wysokość ustalonej z bankiem marży ma wpływ wiele czynników, takich jak między innymi: wysokość wkładu własnego, dodatkowe produkty, a niejednokrotnie również wysokość zarobków oraz historia kredytowa wnioskodawcy - dodaje Sebastian Murglin, ekspert finansowy.

Zabawa w dopasowanie parametrów



- Oprócz wyboru oferty banku z jak najniższą marżą, ważny jest również wybór właściwego okresu kredytowania, sposobu spłaty kredytu w ratach równych lub też malejących oraz wyboru dopasowanej do swoich potrzeb oferty ubezpieczenia na życie kredytobiorcy lub zaniechanie wyboru dodatkowych produktów - dodaje Daniel Banaś.
Tak zwane koszty okołokredytowe mogą nas przyprawić o zawrót głowy, warto im się dokładnie przyjrzeć. Dzielą się one na koszty bezpośrednio związane z kredytem oraz pozabankowe, czyli związane z zakupem nieruchomości, ale już nie z samym kredytem na ten cel.

- Do opłat kredytowych zaliczamy prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stanowiące koszt w przypadku niewystarczającego wkładu własnego oraz ubezpieczenie pomostowe, które podwyższa marżę i występuje do momentu ustanowienia hipoteki przez sąd. Do kosztów pozabankowych wliczamy ubezpieczenia, koszt ustanowienia hipoteki, podatek od czynności cywilno-prawnych w przypadku zakupu mieszkania używanego oraz opłaty notarialne - dodaje Sebastian Murglin.
Czytaj także: Myślisz o mieszkaniu na kredyt? Przygotuj się

RRSO jako parametr wskazujący najlepszą ofertę?



RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania określa całkowity koszt kredytu. Zawiera nie tylko odsetki, ale także prowizje i inne opłaty związane z kredytem w całym okresie kredytowania. W umowach kredytu hipotecznego, RRSO zawiera opłaty, z których kredytobiorca może skorzystać, ale nie musi. Wliczone w roczną rzeczywistą stopę oprocentowania koszty często nie są obligatoryjne.

- W praktyce, każdy z banków przy kredycie hipotecznym wymaga innego rodzaju produktów dodatkowych, które w określonych przypadkach mogą być bezpłatne. Prowadzi to nierzadko do tego, że bank w którym realnie zapłacimy mniej wszystkich kosztów, będzie miał wyższe RRSO - mówi Piotr Witecki z firmy Finansowy Piotr.
Czytaj także: Sytuacja rodzinna a kredyt? Kiedy jest najlepszy czas na złożenie wniosku?

RRSO jest podawana w każdej umowie kredytowej, a od lipca bieżącego roku także w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego. Ten współczynnik powinien pomóc klientowi podjąć decyzję o wyborze konkretnej oferty. Warto spojrzeć na różnicę pomiędzy RRSO a oprocentowaniem - im będzie większa, tym więcej dodatkowych kosztów, poza oprocentowaniem, bank ukrył w naszej umowie kredytowej.

Czym kierować się przy wyborze kredytu?



- Po określeniu swoich preferencji, wnioskodawca powinien zweryfikować wysokość marży oraz wszelkich kosztów okołokredytowych. W szczególności warto przyjrzeć się wysokości prowizji bankowej oraz innym, często obligatoryjnym produktom dodatkowym, takim jak ubezpieczenia oraz limity zadłużenia w postaci karty kredytowej bądź debetu w koncie. Poza ofertą danego banku dobrze przyjrzeć się panującym w nim procedurom posprzedażowym, które mają znaczący wpływ na jakość dalszej współpracy - dodaje Sebastian Murglin.
Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego często jest związany z naszą indywidualną sytuacją życiową. Jeśli chcemy dopasować najlepszą ofertę powinniśmy skrupulatnie przeanalizować nasze aktualne potrzeby, możliwości finansowe oraz plany związane z dalszą spłatą zobowiązania.

- Najdroższym czynnikiem kształtującym cenę kredytu jest jego marża. Ten parametr określa poziom przychodu banku z kredytu w stosunku do pożyczonej kwoty i jest różnicą pomiędzy oprocentowaniem, a stopą bazową banku. Im jest wyższy, tym więcej zapłacimy odsetek w trakcie trwania umowy kredytowej. Jeśli szukamy najtańszego kredytu, najczęściej powinniśmy skupić się na tym parametrze - zauważa Piotr Witecki.
Nie oznacza to oczywiście, że każdorazowo bank z najniższym oprocentowaniem będzie dla nas najkorzystniejszy.

- Jeśli decydujemy się na kredyt o krótszym terminie spłaty lub wiemy, że w niedługim czasie po zaciągnięciu kredytu będziemy chcieli częściowo go spłacić, musimy uwzględnić także w wyliczeniach wszelkie opłaty dodatkowe, takie jak: prowizje przygotowawcze oraz rekompensacyjne z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, a także ubezpieczenia. Nie zawsze w takim scenariuszu bank z najniższą marżą wyjdzie najtaniej - podkreśla Piotr Witecki.
Przy wyborze kredytu na zakup nieruchomości wnioskodawcy powinni zwrócić szczególną uwagę na warunki cenowe oraz warunki związane z dalszą obsługą kredytu.

- Jeśli oprocentowanie kredytu wydaje się być niskie, a mimo to rata zobowiązania przewyższa oczekiwaną skalę, należy zweryfikować czy do zobowiązania nie zostały doliczone inne koszty w postaci kredytowanej prowizji lub koszty związane z ubezpieczeniami. Na wyższą kwotę raty ma wpływ również ubezpieczenie pomostowe - tłumaczy Sebastian Murglin.
Warunki dotyczące dalszej obsługi kredytu mogą narazić nas na podwyższenie marży lub kary umowne. Powinniśmy także pamiętać, że banki zazwyczaj mają zróżnicowane metody oceny zdolności kredytowej, a odpowiednie dopasowanie oferty pozwoli uniknąć stresu związanego z ryzykiem nieprzyznania kredytu.

- Warto również sprawdzić opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, gdyż w przyszłości może się okazać, że inne banki będą proponować bardzo atrakcyjne warunki refinansowania kredytu i warto będzie rozważyć przejście do innego banku - podkreśla Sebastian Murglin.
Co głównie brałeś pod uwagę wybierając kredyt hipoteczny?
10%

oprocentowanie

9%

marżę

13%

rzeczywistą roczną stopę oprocentowania

4%

konieczność korzystania z produktów dodatkowych

23%

różne czynniki

13%

nie znam się na tym, zdałem się na doradcę

28%

nie brałem kredytu hipotecznego do tej pory

zakończona

łącznie głosów: 581

autor

Joanna Puchala

j.stolp@trojmiasto.pl

Opinie (61) ponad 10 zablokowanych

  • ) (14)

    Chciałbym teraz wziąść we franku...ciekawe czemu nie dają(Swetru przewalutował,wiedział co się stanie)....a tak naprawdę radzę zbierać 10 lat do skarpety i kupić mieszkanie.A kredyt,cóż łatwo wziąść ale trudniej

    Chciałbym teraz wziąść we franku...ciekawe czemu nie dają(Swetru przewalutował,wiedział co się stanie)....a tak naprawdę radzę zbierać 10 lat do skarpety i kupić mieszkanie.A kredyt,cóż łatwo wziąść ale trudniej spłacić.Dają np 300tyś a spłacamy 500tyś.I to na 30/40 lat a gwarancji pracy/zdrowia nie ma nikt.Poza tym trzeba jeszcze jakies pseudo ubezpieczenia itd,to tylko wyciąganie kasy od klienta.

    • 39 37

    • A czy musisz braść? Może ktoś z rodziny da Ci kredyt bez procentów:) (5)

      • 21 6

      • np. Sedzia albo stary UBek (4)

        • 13 7

        • albo posel PISu np..bo oni ostatnio same dobre stanowiska przytulaja(rady nadzorcze PZU itp) (3)

          • 14 8

          • ) (1)

            Tak jak peło przez 8 lat)

            • 9 10

            • Peło przy pisie to było nic

              Pis to mistrzowie świata w nepotyzmie.

              • 9 11

          • co na to Petru?

            byly glowny ekonomista PKO BP

            • 7 1

    • jak to nie dają we frankch ?

      w każdym banku dostaniesz kredyt we franku, warunek jest tylko jeden - zarabiaj też we franku

      • 13 5

    • To ty zaloz firme z branzy finansowej, pozycz komus 300tys i powiedz, ze moze ci oddac te 300tys po 30 latach. (2)

      Czyli bez uwzglednienia inflacji, wartosci pieniadza i sytuacji rynkowej.

      • 17 4

      • No i jaki problem, po pierwsze do 30 lat a po drugie nie 300tys a 600tys do oddania. W zasadzie pewny zysk, jedyna opcja nie spłacenia to śmierć kredytobiorcy ale i w takim przypadku jest z czego zedrzeć, hipoteka, zastawy , rodzina, ustawy przychylne bankom itp.

        • 5 3

      • Nie możesz, bo nie jesteś "od nich".

        i co najlepsze: oni sobie przyznają kredyty klikiem w komputerze, a Ty musisz 30 lat spłacać realną pracą. ŻENADA. Współczesne niewolnictwo.

        • 5 3

    • Pamietaj ,ze obecny rzad mocno forsuje inflacje.Chce tym napedzac tzw. rozwoj.Oszczednisci latwo wtedy stracic.

      • 4 3

    • Logika (1)

      Jeśli ktoś po 10 latach oszczędzania może kupić mieszkanie za gotówkę, to niby dlaczego to samo mieszkanie na kredyt miałby spłacać 40 lat?

      • 6 1

      • Mieszkanie min. 250k, urządzenie z 50k

        dzielone na 10lat czyli 120mc to 2.5k na mc. Tyle to mediana zarobków nie wynosi :)

        • 2 1

    • A ja myślałeś stary komuchu? Że ktoś ci pożyczy 300 tys na 30 lat po to żebyś mu potem oddał równe 300..?
      To działa w 2 strony - pożyczenie takiej kwoty na tak długo jest również obarczone dużym ryzykiem. A biorąc

      A ja myślałeś stary komuchu? Że ktoś ci pożyczy 300 tys na 30 lat po to żebyś mu potem oddał równe 300..?
      To działa w 2 strony - pożyczenie takiej kwoty na tak długo jest również obarczone dużym ryzykiem. A biorąc pod uwagę wysokość oprocentowania w stosunku do 1 roku, to kredyty hipoteczne to najtańszy pieniądz na rynku...
      Odkładać do skarpety przez wiele lat? I gdzie niby wtedy ktoś ma mieszkać? W wynajętym - wyjdzie drożej niż z kredytem, bo trzeba odkładać i wynajmować (często tym czynszem spłacać komuś raty). Z rodzicami - żenada... Czekać na śmierć babci? Więc co?

      • 3 5

  • A kiedy będą kredyty hipoteczne w Bitcoinach?

    • 46 2

  • Bierzez kredyt 150tys na mieszkanie. W ciągu 25-30 lat spłacania, oddasz bankowi trzykrotność tej sumy. (12)

    Dlatego polecam każdemu lekturę o domach szkieletowych. Gość na kanale "zbuduj sam dom", na jutube udowadnia, że za 56tys, można zbudować 70m2 dom pod klucz.

    60 kafli to suma, na którą możesz częściowo

    Dlatego polecam każdemu lekturę o domach szkieletowych. Gość na kanale "zbuduj sam dom", na jutube udowadnia, że za 56tys, można zbudować 70m2 dom pod klucz.

    60 kafli to suma, na którą możesz częściowo uzbierać sam, część dadzą starzy i teściowie, do tego mały kredyt konsumpcyjny. Zamiast paść bebcony bankierów, możesz po kilku latach wydawać na własne potrzeby, dzieciaków, itp.

    Wydaje mi się, że drewniany szkielet można samemu robić z dostępnego na rynku drewna. Obróbka przy pomocy wyrzynarki, piły stołowej, itp. Własnoręczna, solidna impregnacja, itd.

    • 14 52

    • a koszt działki to gdzie ? (3)

      i nie każdemu ktoś daje to tak na marginesie ;)

      • 26 1

      • (2)

        Tak na marginesie jak zarabiasz 400-600 euro mc i nie masz pomocy z zewnątrz to marnie widzę perspektywy na normalne życie.

        • 19 1

        • (1)

          Tak na marginesie to pół Polski tyle zarabia i żyć jakoś trzeba.

          A swoją drogą, marzenie o własnym domku jest dla kogoś kto mieszkał całe życie w bloku i nie ma bladego pojęcia o kosztach związanych z

          Tak na marginesie to pół Polski tyle zarabia i żyć jakoś trzeba.

          A swoją drogą, marzenie o własnym domku jest dla kogoś kto mieszkał całe życie w bloku i nie ma bladego pojęcia o kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości. Przy dzisiejszych cenach materiałów budowlanych, "fachowcach"oraz braku czasu na cokolwiek nie odważył bym się. Wystarczył mi udział w sypiącej się kamienicy, nigdy więcej

          • 16 3

          • Nic nie trzeba tylko można ;) Ja się na to nigdy nie zgadzałem i tak nie żyję.. A jak reszta społeczeństwa tak lubi to nie mój problem.

            • 3 1

    • 3krotnosc sumy? CO ZA BREDNIE ! (6)

      mam kredyt jeszcze na ok 25 lat. Kwota odsetek (przy obecnym WIBORze) po tych 25 latach to 54% wiecej niz sam kapital.

      54% na 25 lat = 2,16% rocznie ! Kumasz? Wiec nie oklamuj ludzi jakimis wymyslonymi kwotami.

      • 27 6

      • Kolego tylko obecnie wibor jest na HISTORYCZNYCH MINIMACH (5)

        kumasz... nigdy nie był tak nisko.. przez ostatnie 28 lat
        za pare lat.. moze juz w tym roku pojdzie w gore a Ty oddasz bankowi 3 razy tyle co wziałeś
        Na razie jest nisko i ludzie łykają kredyty jak pelikany

        kumasz... nigdy nie był tak nisko.. przez ostatnie 28 lat
        za pare lat.. moze juz w tym roku pojdzie w gore a Ty oddasz bankowi 3 razy tyle co wziałeś
        Na razie jest nisko i ludzie łykają kredyty jak pelikany a za kilka lat pewnie zobaczymy Cie w marszu stop bankowemu bezprawiu.. "bank mnie oszukoł" Nikt mi nie powiedział ze wibor moze wzrosnąć 3 krotnie.. a ceny mieszkań staniały o 30%

        • 12 12

        • Chlopcze, nawet bioroac pod uwage Twoje brednie nie oddam zadnemu bankowi sumy kredytu x 3 (3)

          Oczywistym jest, ze wibor podskoczy ale nie na 20% a jezeli nawet podskoczy z obecnego poziomu 1,8 to na 1,9 -2 itd. Rata wzrosnie o 20-50 zl. A jak bede chciual to splace szybciej wiec te Twoje marsze i zwroty 3 X do banku to tylko brednie biedoty, ktora nigdy nie brala kredytu.

          • 12 9

          • Wszystko pięknie ale kredyt jest własnie dla biedoty, do której sam sie niestety zaliczam

            • 9 1

          • ale jeszcze 10 lat temu WIBOR wynosil ile?? (1)

            • 7 0

            • 5%...

              niestety, w pewnej chwili nas wyru... ją i wtedy faktycznie trzeba będzie wyjść na ulicę

              • 4 1

        • Ceny mieszkań nie stanieją niestety. Sam w to wierzyłem mieszkając w suterenie 6 lat i nie staniały

          • 10 1

    • 14 minusów !? klakierzy banków zaatakowali !

      • 4 4

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.