Program Mieszkanie plus. Komentarze rynku

8 czerwca 2016 (artykuł sprzed 4 lat)
zebrała: Ewa Budnik
Najnowszy artukuł na ten temat

Gdynia: nowy autobus do "Mieszkania plus"

W piątek rząd przedstawił swoje założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego. Znane są pomysły na to, jak rząd chce zwiększyć zasób mieszkań na rynku, brak jednak szczegółów i twardych danych, na których mogłaby się oprzeć teoria. Poprosiliśmy uczestników rynku nieruchomości o komentarz do przestawionych założeń.



O pomysłach rządu zaprezentowanych na konferencji prasowej kilka dni temu przeczytasz tutaj. Bardzo ogólnie nowy program składać ma się z trzech filarów. Pierwszy to budowanie mieszkań na wynajem (z możliwością dojścia do własności) na gruntach należących do Skarbu Państwa oraz spółek Skarbu Państwa (bez zaangażowania środków z budżetu). Drugi to wsparcie szeroko pojętego budownictwa komunalnego (w tym spółdzielni mieszkaniowych). Trzeci to premiowanie oszczędności na cele budowlane, które składane będą na subkontach Polaków.

Zbigniew Okoński, prezes zarządu Robyg, prezes honorowy Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Na pewno jest zapotrzebowanie na tego rodzaju nieruchomości, czyli mieszkania na wynajem dla osób, których nie stać na ich kupno i tych, które chcą zmieniać miejsce zamieszkania w zależności od tego, gdzie jest praca. Niestety nadal brakuje konkretów.

Sam proces legislacyjny zapewne potrwa dłużej niż zapowiadano, około półtora roku. Dopiero wtedy będzie można ocenić, kto i za ile może wynająć mieszkanie w dużym mieście. Moim zdaniem pierwsze mieszkania mogą być wybudowane dopiero w 2019 roku.

Wątpliwe wydaje się także, aby udało się rozpocząć ten program bez udziału gotówki ze Skarbu Państwa. Trudno wyobrazić sobie bank, który udzieli kredytu tylko pod zabezpieczenie gruntów, w sytuacji kiedy te inwestycje nie będą przynosiły szybkiego zwrotu. Nie wiemy także, które zasoby gruntowe będą dedykowane pod budowę, czy będą to lokalizacje atrakcyjne, jaki będzie stan uzbrojenia tych gruntów, infrastruktury. Nie ma więc pewności, czy uda się wybudować te nieruchomości w cenie, jaka jest zapowiadana.

Mikołaj Konopka, wiceprezes zarządu firmy Euro Styl
Nie poznaliśmy żadnych szczegółów, które pozwoliłyby sensownie ocenić program. Nie wiemy, gdzie są grunty, na których realizowane mają być budowy, czy ich lokalizacja pokrywa się z mapą popytu na mieszkania, czy uchwalone są dla nich miejscowe plany zagospodarowania, bez których proces inwestycyjny znacznie się wydłuża. Przede wszystkim nie wiemy, z jakich źródeł mają być finansowane te inwestycje (nawet jak znajdą się grunty, to za coś trzeba te mieszkania wybudować). Co do zakładanej ceny metra kwadratowego, to jest to cena bardzo podstawowego standardu niskiej zabudowy - bez hal garażowych, bez infrastruktury wokół budynków. Nie tworzyłbym na miejscu rządu żadnych planów w oparciu o tę właśnie cenę, bo przy realizacji trzeba będzie szukać pieniędzy, których po prostu zabraknie.

W mojej ocenie mieszkania, które powstaną w ramach programu powinny funkcjonować tylko jako lokale na wynajem. Państwo powinno pomóc ludziom w zapewnieniu tak podstawowej potrzeby jak mieszkanie, ale nie musi to być mieszkanie na własność. Wolałbym, aby osobom o mniejszych dochodach po prostu dofinansować najem. Zdecydowanie lepiej oceniam pomysł wspierania oszczędzania na mieszkanie, np. poprzez zwolnienia z podatku czy dodatkową premię za oszczędzanie. Naprawdę warto tworzyć takie mechanizmy, które zachęcają do pracy i do oszczędzania.

Pomysł rządu na najem lub najem z dojściem do własności jest bardzo bliski lokatorskiemu czy spółdzielczemu prawu do lokalu. Pojawia się więc pytanie, czy budownictwem powinno zająć się państwo, które nie ma kompetencji w tym zakresie, czy państwo powinno raczej wesprzeć spółdzielnie. Logicznie rzecz biorąc, to drugie rozwiązanie wydaje się sensowniejsze, choć trzeba też przyznać, że spółdzielnie nie zawsze optymalnie zarządzają swoim majątkiem i procesem inwestycyjnym, ale nie wiemy również, w jaki sposób rząd chciałby ten proces organizować i komu chciałby powierzyć to zadanie - nie mamy gwarancji, że te podmioty będą naprawdę profesjonalnie zarządzane.

Jestem raczej pesymistą w kwestii realizacji terminów zapowiadanych przez rząd. Jakieś budowy zapewne ruszą, ponieważ w 2019 roku mamy wybory i pewnie jakieś klucze w kampanii wyborczej zostaną wręczone. Natomiast na pewno nie będzie to budowa na większą skalę. Półtora roku wystarczyłoby, gdyby dla danego gruntu był uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i dzisiaj rozpocząłby się proces projektowania, ale to niemożliwe, bo rząd jeszcze nie zlokalizował tych gruntów.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord
Oczywiście, aby w pełni ocenić wpływ programu na rynek, trzeba znać szczegóły, poczekajmy aż projekt ustawy trafi w IV kwartale pod obrady Sejmu.

Znaczącymi akcjonariuszami Polnordu są Bank Gospodarstwa Krajowego i PKO BP - według aktualnych wytycznych możemy więc być beneficjentem tego programu. Prezentacja założeń pozwala więc naszej spółce na rozpatrywanie "Mieszkania +" jako szansy i kolejnego impulsu do dalszego rozwoju.

Potencjalną szansą dla wszystkich deweloperów, szczególnie takich, którzy posiadają duży bank ziemi, wydaje się być dofinansowanie dla mieszkań budowanych pod wynajem. Na pewno rozważymy taką możliwość, gdy znane będą wszystkie szczegóły.

Inną potencjalną możliwością jest włączenie posiadanych przez nas gruntów do puli Narodowego Funduszu Mieszkaniowego - trudno jednak na obecnym etapie z pełną odpowiedzialnością zakładać opłacalność lub brak opłacalności tego rozwiązania.

Stanowisko Zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem "Mieszkanicznik" w sprawie polityki mieszkaniowej (Jacek Kusiak, Robert Kuliga, Piotr Dybiec) (skrót)

Stowarzyszenie Mieszkanicznik, jako organizacja zrzeszająca największą w Polsce grupę właścicieli mieszkań na wynajem, zwraca uwagę na możliwość wykorzystania i rozbudowania istniejących zasobów mieszkań na wynajem bez potrzeby dużych inwestycji państwowych w tej dziedzinie. Można wykorzystać rodzimy kapitał ponad sześciuset tysięcy Polaków, którzy
już wynajmują swoje mieszkania i chcieliby dalej móc inwestować w tego typu bezpieczne aktywa, a poprzez rozwiązania prawne poprawiające równowagę pomiędzy stronami umowy najmu zwiększyć bezpieczeństwo uczestników tego rynku. Do wykorzystywania mieszkań z zasobów prywatnych skłaniają się powoli również gminy, korzystając z rozwiązań praktykowanych w innych krajach. Największy wpływ na istnienie i bardziej dynamiczny wzrost liczby mieszkań na wynajem, ale finansowanych z zasobów prywatnych firm i osób, ma przede wszystkim państwo i regulacje prawne dotyczące tej dziedziny.

Z instrumentów mogących wspomóc rynek najmu wymienić można kilka narzędzi, które nie wymagają dużych nakładów: ulgę budowlaną na wynajem, uwzględnienie obciążenia czynszem najmu przy wyliczaniu dodatków mieszkaniowych, drobne zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów mające na celu niedopuszczanie do powstawania dużych zaległości czynszowych.

Ulga budowlana dla mieszkań na wynajem mogłaby zachęcić inwestorów prywatnych, kupujących obecnie mieszkania w ogólnodostępnych inwestycjach firm deweloperskich, do skupiania tego typu mieszkań w całe budynki. Aby móc skorzystać z ulgi w poprzednich formach jej funkcjonowania w Polsce, nie można było nieruchomości sprzedać przez 10 lat od oddania jej do użytkowania, duża część wybudowanych wtedy wielolokalowych nieruchomości mieszkalnych jest wciąż w najmie.

Do większego poczucia bezpieczeństwa najemców mogłaby się też przyczynić zmiana w uregulowaniach dodatków mieszkaniowych, uwzględniająca opłacany przez nich czynsz najmu jako wydatek pomniejszający kwotę przychodów gospodarstw domowych wnioskujących o taką pomoc. Możliwość uzyskiwania czasowego wsparcia mieszkaniowego przez najemców mogłaby też zmniejszyć ryzyko wynajmujących i przyczynić się do wydłużenia czasu umów najmu.

Ostatnia proponowana zmiana dotyczy możliwości rozpoczynania formalnych rozmów z najemcą po 30 dniach od powstania zaległości czynszowych, a nie po trzech miesiącach, jak to jest obecnie. Szybsza możliwość reakcji w przypadku najmu na rynku detalicznym umożliwia znaczne zmniejszenie ryzyka dla gospodarstw domowych posiadających mieszkania na wynajem, a w przypadku np. zasobów komunalnych - szybsze uruchomienie innych możliwych działań pomocowych.

zebrała: Ewa Budnik