Pytanie do prawnika. Darowizna mieszkania będącego w budowie

24 maja 2020, 10:10
(oprac. EBu)

Zdarza się, że w czasie, kiedy mieszkanie zakupione na kredyt jest jeszcze w budowie plany jego nabywcy się zmieniają i chce on tę nieruchomość przekazać w darowiźnie członkowi rodziny. Jest to możliwe, ale ponieważ nabywca formalnie nie jest jeszcze właścicielem mieszkania, znacznie prościej jest poczekać do chwili uzyskania aktu własności.



- W grudniu 2018 podpisałem umowę przedwstępną deweloperską na kupno lokalu mieszkalnego. Na zakup tego lokalu zaciągnąłem kredyt hipoteczny. Po roku, w grudniu 2019, deweloper przekazał klucze do lokalu oraz poinformował, że przepisanie własności mieszkania odbędzie się do końca czerwca 2020 - opisuje swój przypadek nasz czytelnik, pan Michał. - Czy istnieje możliwość, aby teraz, przekazać mieszkanie bratu w darowiźnie. Czy brat musiałby zapłacić podatek od darowizny? Wartość mieszkania to ok. 226 tys. zł. Kredyt hipoteczny byłby dalej spłacany przeze mnie.

Odpowiada Bartłomiej Gliniecki z Kancelarii Prawnej dr Bartłomiej Gliniecki



Zgodnie z opisem mówimy o sytuacji, w której czytelnik podpisał umowę deweloperską zobowiązującą czytelnika i dewelopera do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu za zapłatą ceny określonej w umowie, co miałoby nastąpić do czerwca 2020 r. Zatem w tej chwili czytelnik nie jest jeszcze właścicielem lokalu. Okoliczność ta ma istotne znaczenie dla możliwości, aby na tym etapie przekazać mieszkanie bratu w darowiźnie.

W tej chwili, a więc przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, mógłby pan dokonać darowizny. Jednak, po pierwsze, nie będzie to darowizna mieszkania, lecz przekazanie bratu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej. Brat na tej podstawie wejdzie w pana miejsce jako strona umowy deweloperskiej i na niego deweloper przeniesie własność lokalu. Takiej czynności dokonuje się jako umowy darowizny praw i przeniesienia obowiązków z umowy deweloperskiej. Ważna uwaga: jej zawarcie wymaga uzyskania zgody dewelopera.

Czytelnik wspomniał też, że na zakup mieszkania zaciągnął kredyt. To może komplikować dokonanie darowizny praw i przeniesienia obowiązków z umowy deweloperskiej. Nie mając co prawda dostępu do zawartej przez czytelnika umowy kredytu podejrzewam, że opisywana transakcja może doprowadzić do wypowiedzenia umowy kredytu przez bank - kredytobiorca powinien być właścicielem nieruchomości po zakończeniu budowy. Jeśli tak nie będzie, nawet gdy kredyt będzie spłacany, bank może umowę kredytu wypowiedzieć. Sugerowałbym przeanalizowanie sytuacji pod tym kątem i - być może - przedstawienie sytuacji w banku w celu ewentualnego przygotowania aneksu do umowy kredytu, który dopuści powyższą transakcję, prawdopodobnie za cenę przystąpienia do umowy kredytowej także brata.

Ostatnie pytanie dotyczyło podatku od darowizny na rzecz brata. Darowizna na rzecz brata zwolniona będzie z podatku od spadków i darowizn. Przy tej transakcji wystąpi jednak podatek od czynności cywilnoprawnych, którego wysokość wynosi 1 procent ceny mieszkania. Podatek zapłaci brat jako obdarowany.

Czy przekazałe(a)ś kiedykolwiek nieruchomość lub pieniądze jako darowiznę dla członka rodziny?
40%

tak

6%

tak, i więcej czegoś takiego nie zrobię

11%

nie, ale to rozważam

43%

nie

zakończona

łącznie głosów: 217

(oprac. EBu)