Pytanie do prawnika. Gdy deweloper rozwiązuje umowę z klientem

(oprac. EBu)

20 kwietnia 2020 (artykuł sprzed 4 lat)

Opinie (181)

Informacja o zerwaniu umowy rezerwacyjnej przez dewelopera oznacza zwykle wielkie rozczarowanie. To, czy można dochodzić rekompensaty, zależy od zapisów samej umowy.

Umowa rezerwacyjna, którą klient zwykle podpisuje jako pierwszą w procesie zakupu mieszkania czy domu od dewelopera, nie jest uregulowana żadnymi przepisami, jej treść bywa dowolnie kształtowana. Dlatego w przypadku, gdy dojdzie do jej zerwania, tak trudno dochodzić rekompensaty czy odszkodowania.

Zakup domu czy mieszkania, w którym mieszkam:

przebiegał bez problemów było wiele nerwów, ale prawnie wszystko było w porządku nie pamiętam potrzebne było wsparcie prawnika i straszenie sądami skończyło się w sądzie nie kupowałe(a)m takiej nieruchomości

- Deweloper zawierając umowę rezerwacyjną, zagwarantował obu stronom zwrot pieniędzy w przypadku odstąpienia od umowy. To uśpiło naszą czujność, nie spodziewałam się, że to deweloper zrezygnuje. Niestety po pół roku deweloper, dość mgliście tłumacząc się opóźnieniami administracyjnymi, zwrócił pieniądze na konto z odsetkami ustawowymi (zgodnie z umową), nie gwarantując nic na przyszłość - opisuje swoją sytuację pani Elżbieta. - W tym czasie mieszkania rynku pierwotnego zdrożały o kilkanaście procent. Czy mamy jakąkolwiek możliwość dochodzenia rekompensaty poniesionych strat? Zastanawiam się też, czy jeżeli deweloper nie miał spraw "administracyjnych" ostatecznie ustalonych, to czy w ogóle miał prawo podpisywać taką umowę i dysponować naszymi środkami przez pół roku za 180 zł kosztu odsetek?

Odpowiada Łukasz Mackiewicz z Kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni

Celem umowy rezerwacyjnej, jaka sama nazwa wskazuje, jest rezerwacja mieszkania przez dewelopera, który na ustalony okres wycofuje je z oferty. W zamian rezerwujący na konto dewelopera przelewa opłatę rezerwacyjną. W odróżnieniu od umowy deweloperskiej i przedwstępnej umowa rezerwacyjna należy do tzw. umów nienazwanych, gdyż nie została uregulowana przepisami kodeksu cywilnego ani żadnej innej ustawy. Oznacza to, że nie ma przepisów powszechnie obowiązujących, które chroniłyby w sposób specyficzny klienta zawierającego taką umowę (oprócz przepisów dot. konsumentów). Daje to deweloperom szerokie możliwości w kształtowaniu postanowień umowy rezerwacyjnej, co w efekcie może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów rezerwującego.

Dlatego też w pierwszej kolejności należałoby spojrzeć do umowy i zweryfikować, jakie uprawnienia zostały zagwarantowane klientowi w samej umowie rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna, którą podpisuje rezerwujący, zobowiązuje strony tylko do tego, co zostało w niej wyraźnie zapisane (chyba że naruszałoby to bezwzględnie obowiązujące przepisy, których nie sposób wylistować). Zgodnie z wyrażoną w art. 353 kc zasadą swobody umów strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Konieczne jest więc rozważenie dwóch przypadków.

Pierwszy to tylko rezerwacja, która często nie daje gwarancji kupna mieszkania. Czasami deweloper w takiej umowie nie zobowiązuje się do niczego poza nieoferowaniem objętej umową rezerwacyjną nieruchomości innym potencjalnym klientom przez oznaczony czas (w którym strony mogą, lecz nie muszą zawrzeć umowy deweloperskiej). Na podstawie takiej umowy rezerwacyjnej nie można zmusić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej na drodze sądowej ani tym bardziej do zawarcia umowy ostatecznej, która przenosiłaby własność nieruchomości na klienta (taki skutek byłby natomiast możliwy w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego - umowy deweloperskiej).

Dlatego w sytuacji odstąpienia przez dewelopera od takiej umowy rezerwacyjnej trudno upatrywać się podstaw dla żądania przez rezerwującego odszkodowania przewyższającego opłatę rezerwacyjną wraz z odsetkami za dysponowanie nią przez określony czas (o ile podlegała zwrotowi zgodnie z treścią umowy). Za wątpliwe należy uznać żądanie zwrotu różnicy między ceną zarezerwowanego mieszkania a ceną analogicznego mieszkania w momencie odstąpienia przez dewelopera od umowy rezerwacyjnej, jeżeli na podstawie zawartej umowy deweloper jedynie zobowiązał się, że powstrzyma się od oferowania go innym potencjalnym nabywcom przez jakiś czas.
Inaczej natomiast sytuacja wygląda, jeżeli umowa rezerwacyjna zawiera zapisy, które w zasadzie pozwalają na jej kwalifikację jako umowę przedwstępną do zawarcia umowy deweloperskiej. Jeżeli strony w takiej umowie rezerwacyjnej zobowiązały się do zawarcia umowy deweloperskiej w oznaczonym terminie, a przy tym uzgodniły szczegółowe warunki - cenę, przedmiot, termin itp., to można rozważyć dochodzenie odszkodowania od dewelopera w opisanym powyżej zakresie. By otrzymać odszkodowanie musi dojść do powstania szkody, którą to rezerwujący w pierwszej kolejności powinien wykazać.

Z powyższego wynika, iż biorąc pod uwagę liczbę umów rezerwacyjnych funkcjonujących na rynku należy każdorazowo badać konkretny przypadek z uwzględnieniem wszystkich zapisów umowy. Jeżeli zaś chodzi o kwestię braku decyzji o pozwoleniu na budowę, to decydująca dla oceny, czy można w danym przypadku dochodzić odszkodowania, będzie (oprócz powyżej wskazanych elementów) wiedza kupującego o braku tej decyzji. Jeżeli bowiem deweloper zataił tę okoliczność, to może powstać podstawa do dochodzenia odszkodowania.

Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

(oprac. EBu)

Miejsca

Kancelaria Mackiewicz Radcowie Prawni Gdańsk, Jaśkowa Dolina 75/15

Opinie (181) 9 zablokowanych

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-04-21 15:21

umowy teraz rozwiązują klienci

bardzo dużo ludzi wycofuje się z transakcji, wypowiadanie umów przez deweloperów to obecnie znikomy problem

4 lata
- 7 2
Twoja opinia

Zmień treść

bardzo dużo ludzi wycofuje się z transakcji, wypowiadanie umów przez deweloperów to obecnie znikomy problem
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-04-21 15:38

Już za późno, nikt przy zdrowych zmysłach nie kupi w tym roku mieszkania, nawet za pół ceny. (4)

Podzwońcie sobie, już przez telefon rabatują 20%, więc transakcyjna cena pewnie ok. 30% rabatu, a docelowo okolice 40-50% cen przedpandemicznych, ale nawet takie rabaty wcale nie gwarantują, że cokolwiek się sprzeda!

4 lata
- 6 4
Twoja opinia

Zmień treść

Podzwońcie sobie, już przez telefon rabatują 20%, więc transakcyjna cena pewnie ok. 30% rabatu, a docelowo okolice 40-50% cen przedpandemicznych, ale nawet takie rabaty wcale nie gwarantują, że cokolwiek się sprzeda!
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2020-04-21 18:22
  
  Szczerze mnie obniżka 30% będzie satysfakcjonowała. Na taką czekam i wtedy kupuję. Rabaty 5-8% zbywać trzeba teraz śmiechem.
  
  4 lata
  - 3 2
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Szczerze mnie obniżka 30% będzie satysfakcjonowała. Na taką czekam i wtedy kupuję. Rabaty 5-8% zbywać trzeba teraz śmiechem.
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2020-04-21 23:38
  
  pitolety (2)
  
  Ci, co kupują za kredytowe pieniądze żeby mieć gdzie mieszkać może się zawahają, ci co mają hajsu jak gwoździ wiedzą, że nawet mimo chwilowego spadku, ceny i tak będą rosnąć, więc kupią. Możesz sobie opisywać własne pobożne życzenia, spadku wielkiego nie będzie, bo rynek mieszkaniowy kształtują bogaci
  
  4 lata
  - 3 1
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Ci, co kupują za kredytowe pieniądze żeby mieć gdzie mieszkać może się zawahają, ci co mają hajsu jak gwoździ wiedzą, że nawet mimo chwilowego spadku, ceny i tak będą rosnąć, więc kupią. Możesz sobie opisywać własne pobożne życzenia, spadku wielkiego nie będzie, bo rynek mieszkaniowy kształtują bogaci
  Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2020-04-22 01:59
    
    Tych co mają hajsu jak gwoździ jest w Polsce tyle co kot napłakał, może kilka % rynku, bez wpływu na ceny
    
    Wg GUS 90% ludzi zarabia mniej niż 6000 zł netto. Doucz się.
    
    Detroit welcome to
    4 lata
    
    2 1
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    Wg GUS 90% ludzi zarabia mniej niż 6000 zł netto. Doucz się.
    Regulamin dodawania opinii
  - Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
    2020-04-22 14:52
    
    ci co mają dużo hajsu mają też rozum i jeśli kupią to po spadkach a nie na napompowanej górce
    ciągły wzrost to pobożne życzenie dewelopera i ekonomiczna bzdura jednocześnie
    drodzy deweloperzy nie oszczędzajcie na kursach dla pracowników bo później brednie w komentarzach wypisują
    
    4 lata
    
    3 1
    
    Twoja opinia
    
    Zmień treść
    
    ci co mają dużo hajsu mają też rozum i jeśli kupią to po spadkach a nie na napompowanej górce ciągły wzrost to pobożne życzenie dewelopera i ekonomiczna bzdura jednocześnie drodzy deweloperzy nie oszczędzajcie na kursach dla pracowników bo później brednie w komentarzach wypisują
    Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-04-21 15:43

Naganianie nic nie da. Rabaty też nic nie dadzą. Ludzie się boją i nie będą kupować aż do szczepionki. (2)

Za duża niepewność, żeby ktokolwiek teraz kupił mieszkanie.

4 lata
- 2 4
Twoja opinia

Zmień treść

Za duża niepewność, żeby ktokolwiek teraz kupił mieszkanie.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2020-04-21 18:34
  
  kupią
  
  ewentualnie ci z gotówką lub pewną pracą i zdolnością kredytową, raczej dla siebie, dzieci. Na inwestycję teraz raczej nikt o zdrowym rozsądku się nie porwie
  
  aaaa
  4 lata
  - 1 1
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  ewentualnie ci z gotówką lub pewną pracą i zdolnością kredytową, raczej dla siebie, dzieci. Na inwestycję teraz raczej nikt o zdrowym rozsądku się nie porwie
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2020-04-21 19:44
  
  Kupią jak już naprawdę nie będzie możliwości zostać tam gdzie są
  
  Ale to ledwie kilka % rynku przedpandemicznego.
  
  4 lata
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Ale to ledwie kilka % rynku przedpandemicznego.
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-04-21 19:47

Do momentu wynalezienia szczepionki przewiduje się spadek sprzedaży mieszkań o 85%

W czasie lockdowna sprzedaż spadła o 97%.

Detroit welcome to
4 lata
- 1 4
Twoja opinia

Zmień treść

W czasie lockdowna sprzedaż spadła o 97%.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2020-04-24 20:24

Devy dostaną po nosie

Ale oni się tak rozbestwili że mam nadzieję że sytuacja ich dojedzie.
Najgorsze że część z nich tak od lat 90 zarobiła na tanich gruntach, taniej sile roboczej i materiałach przy układach z samorządami oraz postkomuna, nomenklatura i bezpiecznikami ze teraz mogą co najwyżej odłożyć w czasie swoje inwestycje i dalej cieszyć się wielkim majatkiem

4 lata
- 1 0
Twoja opinia

Zmień treść

Ale oni się tak rozbestwili że mam nadzieję że sytuacja ich dojedzie. Najgorsze że część z nich tak od lat 90 zarobiła na tanich gruntach, taniej sile roboczej i materiałach przy układach z samorządami oraz postkomuna, nomenklatura i bezpiecznikami ze teraz mogą co najwyżej odłożyć w czasie swoje inwestycje i dalej cieszyć się wielkim majatkiem
Regulamin dodawania opinii