• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do prawnika. Jak opodatkować najem długoterminowy?

17 marca 2018 (artykuł sprzed 6 lat) 
Podjęcie decyzji o formie opodatkowania poprzedza zwykle analiza. Z doświadczenia doradców podatkowych wynika jednak, że przy najmie prywatnym najczęściej wybierany jest ryczałt. Podjęcie decyzji o formie opodatkowania poprzedza zwykle analiza. Z doświadczenia doradców podatkowych wynika jednak, że przy najmie prywatnym najczęściej wybierany jest ryczałt.

Najem mieszkania zawsze jest opodatkowany. Wybór sposobu rozliczenia z fiskusem należy jednak do wynajmującego. Decyzję warto podjąć jeszcze przed rozpoczęciem najmu, by odpowiednio skonstruować umowę z najemcą.



Czy odważyłbyś się wynajmować mieszkanie bez umowy i płacenia podatku?

Najem mieszkania planuje właśnie nasz czytelnik, pan Ryszard. Zastanawia się, w jaki sposób powinien odprowadzać podatek.

- Chcę wynająć mieszkanie za 1200 zł. W tej kwocie jest już wliczony czynsz do spółdzielni, który wynosi 300 zł. Jakiej wysokości podatek, to jest ile procent podatku powinienem płacić? Nie wiem też, czy od pełnej kwoty, czy tylko od 900 zł - napisał w mailu do redakcji pan Ryszard.
Odpowiada Wioleta Biel, doradca podatkowy z kancelarii Biel Gandulski TAX&LEGAL w Gdyni

Na podstawie przedstawionego opisu zakładamy, że zamierza pan wynająć mieszkanie prywatnie, czyli poza działalnością gospodarczą.

W takiej sytuacji należy zastanowić się, na jakich zasadach zamierza pan rozliczać się z urzędem skarbowym. Ma pan do wyboru:
  • zryczałtowaną formę opodatkowania (stawka podatku wynosi 8,5 proc. od przychodu)
  • rozliczanie się na zasadach ogólnych (stawka podatku wynosi 18 proc. od dochodu, a po przekroczeniu I progu podatkowego 32 proc. od uzyskanej nadwyżki).

Zazwyczaj przy najmie prywatnym bardziej opłacalny dla podatnika okazuje się wybór opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, gdyż jego stawka, jak zostało to już wyżej wskazane, wynosi obecnie jedynie 8,5 proc. Należy przy tym jednak pamiętać, że wybierając ryczałt, podatek płacony jest od uzyskanego przychodu, a więc od całej kwoty uzyskiwanej od najemcy. Innymi słowy wynajmujący nie ma możliwości odliczania ewentualnych kosztów uzyskania przychodu. W związku z tym, przy wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania istotne jest skonstruowanie umowy najmu w taki sposób, aby jasno z niej wynikało, że to najemca ponosi ekonomiczny ciężar czynszu płatnego do spółdzielni czy ewentualnych opłat dodatkowych za media. Jest to o tyle istotne, że od tego zależy, w jakiej wysokości będzie pan płacił podatek. Jeśli z umowy będzie wynikało, że ekonomiczny ciężar czynszu płatnego do spółdzielni (jak i innych opłat np. za prąd) leży po stronie najemców, to 8,5 proc. stawka podatku będzie płacona przez pana jedynie od 900 złotych, czyli od należnego dla pana czynszu najmu. Natomiast jeśli z umowy będzie wynikało, że koszt czynszu do spółdzielni (jak i ewentualnych innych opłat) ponosi wynajmujący (czyli pan), to 8,5 proc. stawka płacona będzie od całej kwoty uzyskiwanej od najemców (czyli zgodnie ze stanem faktycznym jak rozumiemy 1200 zł).

Jeśli zdecyduje się pan na wybór zryczałtowanej formy opodatkowania to należy do 20 stycznia danego roku lub (w przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku) do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskał pan pierwszy przychód z najmu, złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. W przypadku natomiast, gdyby pierwszy przychód z najmu osiągnięty został w grudniu, takie oświadczenie należy złożyć do końca roku podatkowego. Ryczałt jest płatny miesięcznie lub kwartalnie. Rozliczanie kwartalne może być stosowane przez podatników, których przychody w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 25 000 euro. Najem prywatny, który rozliczany jest ryczałtem, rozlicza się po zakończeniu roku podatkowego poprzez złożenie formularza PIT-28.

W przypadku, gdy nie zdecyduje się pan na złożenie oświadczenia o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania, podatek z tytułu najmu rozliczany będzie na zasadach ogólnych, czyli zgodnie ze skalą podatkową. Jeśli podstawa obliczenia podatku nie przekracza 85 528 złotych to stawka, którą należy zastosować wynosi 18 proc. Kiedy podstawa jest wyższa, to od nadwyżki ponad 85 528 złotych należy uiścić podatek w stawce 32 proc.

Co istotne, w przypadku zasad ogólnych opodatkowany jest dochód z najmu, czyli przychód pomniejszony o poniesione przez wynajmującego koszty. W związku z powyższym, nawet jeśli zgodnie z zawartą umową najmu to po stronie wynajmującego będzie leżał ciężar czynszu płatnego do spółdzielni, to podstawę opodatkowania będzie stanowiło 900 złotych (1200 zł- 300 zł).

Od tej podstawy opodatkowania (900 zł) można odliczyć również inne koszty, o ile będzie je pan w stanie udokumentować. Jako przykład ewentualnych kosztów, które mogą mieć znaczący wpływ na wysokość dochodu, należy wskazać wydatki na remont wynajmowanego mieszkania lub rachunki (o ile to pan zgodnie z umową najmu ponosi ekonomiczny ciężar związany z opłacaniem rachunków).

Rozliczanie na zasadach ogólnych daje także możliwość amortyzowania nieruchomości. Przy najmie prywatnym nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji kosztów według określonego wzoru, ale prowadzenie takowej dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się przydatne. Kosztów nie można rozliczać wyłącznie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Ważne jest, żeby takie dokumenty były opatrzone danymi, zarówno osoby, która koszt ponosi, jak i osoby, na rzecz której koszt jest ponoszony. Jeśli będzie pan opodatkowywał dochód na zasadach ogólnych, musi pan pamiętać o odprowadzaniu miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy. Formularzem właściwym przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych jest formularz PIT-36.

W związku z powyższym, mając na uwadze przede wszystkim wysokość ponoszonych kosztów związanych z najmem, musi pan indywidualnie przekalkulować, która forma opodatkowania będzie bardziej opłacalna. Niemniej jednak zazwyczaj przy najmie na małą skalę ostatecznie korzystniejszy okazuje się wybór prostszej formy opodatkowania, tzn. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Porady prawnika Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

Biel Gandurski Tax & Legal

Miejsca

Opinie (52) 1 zablokowana

  • (11)

    Pracuje na czarno 10 lat żadnych podatków pieniądze bardzo dobre odkładam sporo można odkładać a i dobrze się pobajeruje to co jakiś czas z mopsu kasa . A wy placcie dalej haha

    • 30 34

    • Uważaj, bo ktoś cię podp.. i zapłacisz podatek za 10 lat ;) (4)

      Nie znasz ludzi, życia?

      • 13 3

      • Wystarczy że kupi mieszkanie (3)

        200 tys. zł a US zapyuta - "Kiedy Pan i z czego tyle odłożył?" I od razu kara "podatek" od niezgłoszonego wzbogacenia się.

        • 5 1

        • Kupi na kogos z rodziny zaden problem

          • 7 0

        • Prezydent miasta też nie może udowodnić i co?

          Dalej kandyduje.

          • 6 1

        • Nieżąd

          I po tłumaczeniu

          • 2 0

    • Jak cię dopadnie poważna choroba albo operacja to ci zabraknie aby się wypłacić.

      • 11 2

    • Mhy

      Vatu tez nie płacisz bo pewnie nic nie kupujesz tylko kradniesz ... typowe wolskie myślenie ... dostaje 500 plus to dymam system tylko ze to system dyma ciebie ze nawet o tym nie wiesz

      • 8 0

    • jak kupujesz produkty w polskich sklepach to podatek płacisz pośrednio ,to całkiem taki " be " nie jesteś

      • 4 0

    • czyli kradniesz moje pieniądze; rzeczywiście śmieszne

      • 5 0

    • IP (1)

      ...dziękujemy za IP - sprawdzimy Pana

      • 4 1

      • Proszę . Było napisać mogę dane obrazu podać .

        • 0 0

  • A co ma do tego prawnik ? (3)

    Jak to specjalista od podatkow wie jak poruszac się w tym kolosie, , prawnik dywaguje.... a potem MINA.

    Nie sluchajcie prawników, bo potem zupelnie co innego wychodzi. Oni chcą mieć pracę, a nie udzielać jasnych porad i konczyc sprawy szybko.

    TO co w artykule jest napisane w ustawie na kilku stronach.

    • 21 5

    • a doradca podatkowy to nie prawnik? (2)

      mądralo

      • 1 2

      • doradca podatkowy to zwykły sprzedawca, nawet nie prawnik

        • 3 3

      • Doradca podatkowy to

        Czesto czlowiek z doswiadczeniem.po kursach specjalistycznych lub z licencjami.

        Prawnicy bzdury opowiadaja. Potem zajecia kont i sady bos posluchal nieuka z teorii ze srednia na studiach 3.0

        • 3 1

  • a po co płacić skoro i tak nic z tego nie będziesz miał/miała? (3)

    jak wynajmować?
    - na czarno!

    w kraju który dotuje kościoły, stawianie pomników Kaczyńskiemu i innym kuriozalnym faktom.
    W kraju gdzie pieniądze z Twojej przyszłej emerytury które wpłacasz wypłacane są na bieżąco emerytom zamiast być odkładane i inwestowane dla Ciebie.
    W kraju który blokuje wszelkimi siłami przyszłość jaką są kryptowaluty tylko dlatego że nie jest w stanie położyć na nich swoich tłustych łapsk i ściągnąć z tego podatku.
    Jaką mam motywacje aby uczciwie płacić podatek?
    Posiadam 3 mieszkania, rozliczam się z wynajmu w taki sposób, że śpię spokojnie ( nie boje się kontroli itp ) ale ani myślę płacić za to podatek bo nie jestem frajerem!

    • 43 18

    • Albo bzdety

      • 3 1

    • A drogi i mosty parki i szkoły oraz szpitale opłaca się same

      • 2 0

    • a po co płacić skoro i tak nic z tego nie będziesz miał/miała?

      Jeśli trafisz na nieuczciwego najemcę, to nie będzie ciebie mógł szantażować, że doniesie do US.
      A tak, ma jeden argument miej.
      Oczywiście jak „wyprowadzisz siłowo” nieuczciwego najemcę to będzie miał dowód w sprawie, że najem miał miejsce. Choć teoretycznie można płacić podatek od umowy ustnej 

      • 0 0

  • Gdańsk. mam pięć mieszkań w pasie nadmorskim, zysk z mieszkania 2000 zł miesiąc (4)

    Jestem zadowolona.

    • 11 21

    • Taaa chciałabyś

      Słabo zarządzasz.

      • 16 3

    • Rozumiem, że ten wpis to reklama agencji nieruchomości, czy developera, który sprzedaje

      mieszkania w pasie nadmorskim??

      • 7 2

    • Ostatnio pisałaś że zysk 2.5k

      Weź się zdecyduj w końcu ile.

      • 8 2

    • IP

      ..i dziekujemy za Pani IP :) - sprawdzimy

      • 4 0

  • Trochę przydługo ale merytorycznie ok

    nie opłaca się nie płacić podatków za najem
    I tak za wszystko zapłaci ten, kto chce mieszkać

    Najlepsze jest to, że nawet jak dasz komuś mieszkać za darmo to i tak podatek trzeba zapłacić od.....potencjalnej kwoty zarobku!

    • 12 4

  • (1)

    Wszędzie te podatki. Podatek od podatku i od tego jeszcze podatek.

    • 31 0

    • A jak mieszkasz na pierwszym piętrze w bloku z windą i nie płacisz za windę to musisz płacić podatek z tego, czego nie płacisz :D

      • 6 1

  • Na szczęście ryczałt od wynajmu jest mały, także nie opłaca się nie płacić.

    • 9 7

  • Trzeba płacić

    8,5% to mała, nieboląca kwota. Kto nie płaci to ......

    • 12 13

  • pity (1)

    nie tylko PIT-28 się składa, dodaje się jeszcze PIT-28A

    • 7 0

    • 28A, to tylko załącznik

      • 3 0

  • Lepiej niech czytelnik zastanowi się, co zrobi, jak najemca przestanie mu płacić i nie będzie chciał się (10)

    wyprowadzić. To jest pytanie do prawnika...

    • 39 0

    • zz

      ciekawy artykuł

      • 2 1

    • haha (1)

      To jest pytanie do DOBREGO pośrednika nieruchomości, żeby tak skonstruował umowę by wszyscy byli zadowoleni, ale by uniknąc takiego wejścia na minę!!!! No ale przeciez złodzijowi nie dam zarobić!!! A potem płacz.

      • 2 4

      • Umowa nic nie da. Jak najemca przestanie płacić można mu nadmuchać... Państwo polskie w takim wypadku chroni oszusta i wynajmujący nie ma żadnych praw. Może tylko prosić najemcę o to, żeby znowu zaczął płacić i to niezbyt nachalnie, bo najemca go o nękanie pozwie. Takie prawo w Polsce mamy.

        • 18 0

    • (2)

      W umowie najmu najemca ma wskazać adres pod który zostanie wyeksmitowany w przypadku gdy nie chce się wyprowadzić. Po 3 niezapłaconych czynszach można klienta wyeksmitować nie czekając do wiosny. Problemem jest to, ze ma się wyrok o eksmisji ale nie można go wykonać bo ktoś np. Gmina ma zagwarantować lokal socjalny dla eksmitowanego. Gmina ma to gdzieś a właściciel zostaje z problemem.

      • 5 0

      • (1)

        to o czym piszesz fachowo nazywa się najmem okazjonalnym. trochę więcej łażenia przy tym ale teoretycznie powinno się opłacac w przypadku upierdliwych lokatorów. pytanie jak nasze sądy podchodzą do tego w praktyce.

        • 2 2

        • W praktyce wygląda to tak, że umowa najmu okazjonalnego jest traktowana jak każda inna i wcale nie jest panaceum na upierdliwego lokatora. W przypadku niepłacenia czynszu przez oszusta dalej to co najmniej 3 lata kłopotów.

          • 4 0

    • podstawowa sprawa to (1)

      umowa najmu na czas określony, jeśli lokator jest w porządku to przedłużamy, płatności i terminy muszą być dokładnie określone, jeśli nie płaci to jest obowiązek wystawienia lokatorowi wezwania do zapłaty na piśmie, z doświadczenia wiem że jedno wystarcza, albo zacznie rozliczać się jak należy albo ucieknie i jesteś w plecy tylko za 1 mc, możesz wtedy wystąpić na drogę sądową albo powierzyć sprawę firmie windykacyjnej

      • 2 1

      • Gorzej, jeżeli przestanie płacić i nie ma myśli się wynieść. Wtedy co najmniej 3 lata jesteś w plecy za czynsz. Doliczyć do tego prawnika, komornika...

        • 3 0

    • Prawnik

      Na nie nie odpowie bo wyjdzie brak doświadczenia w trudnych i zawiłych problemach a nie ryczałtowych bzdetach

      • 1 0

    • ze swojej praktyki odpowiem
      W takim wypadku lepiej być pozwanym niż pozywającym

      sorry, taki mamy klimat
      nie placisz=nie mieszkasz

      • 5 1

1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Odea Park | Dzień Otwarty na budowie osiedla kameralnych domów apartamentowych

dni otwarte

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: Dom - Mieszkanie - Wnętrze

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24100 zł/m2
Gdynia Orłowo
24050 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
24000 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29500 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18100 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16150 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15850 zł/m2
Gdynia Orłowo
15450 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane