Pytanie do prawnika. Wyburzenie ścianki działowej w lokalu spółdzielczym

6 września 2020, 10:45
(oprac. EBu)

Wyburzenie ścianki działowej w mieszkaniu spółdzielczym często powoduje konflikt ze spółdzielnią, która na tak daleko idący remont nie chce się zgodzić. Jednak według opinii prawnika, jeśli rzeczywiście chodzi tylko o lekką ściankę działową, spółdzielnia nie ma prawa ingerować w decyzję mieszkańca. Takie prace nie wymagają także pozwolenia na budowę ani nawet zgłoszenia.



- Chciałabym wykonać w mieszkaniu remont - usunąć ścianę działową i postawić ją kawałek dalej, aby powiększyć w ten sposób łazienkę. Mieszkaniem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. W jej regulaminie jest zapis, że spółdzielnia może wyrazić zgodę na częściowe usunięcie ścianki działowej, ale na pewno nie udzieli zgody na całkowite jej przesunięcie. Natomiast zgodnie z prawem budowlanym ruszanie ścianki działowej nie podlega konieczności zgłaszania czy uzyskiwania pozwoleń - napisała w liście do redakcji pani Kasia. - Czy regulamin spółdzielni jest w tym momencie nadrzędny nad prawem budowlanym? Czy mogą mi grozić jakiekolwiek konsekwencje za niedostosowanie się do niego?

Odpowiada Oliwia Likierska, adwokat w Kancelarii Adwokackiej Oliwia Likierska



Czytelniczka wskazuje, że mieszkaniem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Z przesłanego zapytania nie wynika jednak, czy czytelniczka jest właścicielką mieszkania własnościowego, czy też przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tymczasem są to dwa różne prawa. Co więcej, może zdarzyć się tak, że w jednym budynku, chociaż zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową, będziemy mieć nie tylko mieszkania objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, ale i lokale, co do których mieszkańcom przysługuje prawo odrębnej własności.

Prawo własności lokalu a zgoda spółdzielni



Jeżeli czytelniczce przysługuje prawo własności mieszkania (zwane czasami także odrębną własnością albo pełną własnością), to sprawa jest dość prosta. Dopóki bowiem prace budowlane prowadzone są w obrębie w lokalu i nie dotyczą części wspólnych budynku (czyli takich, które służą większej liczbie lokali), dopóty właściciel mieszkania może aranżować i remontować je wedle własnego uznania.

Do części wspólnych nie zaliczają się również ściany działowe zlokalizowane wewnątrz mieszkań - nie pełnią one bowiem funkcji konstrukcyjnej. Oznacza to, że osoba, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu, może swobodnie i bez zgody osób trzecich (w tym spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, które zarządzają nieruchomością wspólną) zmieniać położenie ścian działowych (przesuwać je), jak też dobudowywać nowe lub usuwać te istniejące.

Wszelkie zapisy ograniczające prawo właściciela do samodzielnego dysponowania rzeczą stanowiącą jego własność - niezależnie od tego, czy uchwalone przez spółdzielnię w statucie lub regulaminie, czy przyjęte przez wspólnotę mieszkaniową w regulaminie lub uchwale - są nieważne, a tym samym niewiążące. Potwierdza to bogate orzecznictwo sądów powszechnych, które zgodnie podkreślają, że rolą zarządcy budynku jest jedynie dbanie o części wspólne, a nie regulowanie zasad korzystania z prawa własności przysługującego wyłącznie poszczególnym właścicielom. W konsekwencji postanowienia regulaminów ograniczające możliwość korzystania przez właściciela mieszkania z przysługującego mu prawa własności, jeżeli ograniczenie to jest niezgodne z przepisami (np. na zakaz wynajmu krótkoterminowego lub parkowania samochodów na działce sąsiadującej z budynkiem, ale należącej do innego podmiotu czy nakazaniu uzyskania zgody zarządcy budynku na wyburzenie ścian działowych), są niewiążące. Prawnie skuteczne są jedynie te postanowienia uchwał, regulaminów i statutów spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, które mieszczą się w kompetencjach wspomnianych podmiotów wynikających z ustawy. Chodzi tu o regulacje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną (np. podwyższenie zaliczek na fundusz remontowy, podjęcie decyzji o budowie altany śmietnikowej lub o zmianie placu zabaw na miejsca parkingowe).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a zgoda spółdzielni



W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, gdyż prawo to jest ograniczonym prawem rzeczowym, a więc prawem majątkowym ustanowionym na rzeczy cudze. Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uprawniony jest wprawdzie do korzystania z mieszkania oraz rozporządzania nim (np. poprzez wynajęcie lokalu lub jego oddanie w bezpłatne używanie), a samo prawo jest zbywalne (można je sprzedać albo przekazać w darowiźnie) oraz dziedziczne (przechodzi na spadkobierców), lecz prawnym właścicielem lokalu cały czas pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa.

W związku z powyższym pojawia się pytanie, czy posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi konsultować ze spółdzielnią mieszkaniową decyzje dotyczące aranżacji mieszkania, podobnie jak ma to miejsce w odniesieniu do najemców. Jednoznacznej odpowiedzi na powyższe pytanie nie znajdziemy w przepisach. Trybunał Konstytucyjny w swoich wyrokach wielokrotnie wskazywał jednak, że spółdzielcze prawo do lokalu spełnia podobne do prawa własności funkcje i jest wręcz "swoistym prawem właścicielskim".

Analizując przepisy Prawa spółdzielczego i Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, trybunał parokrotnie stwierdzał ich niekonstytucyjność z powodu przekroczenia przez ustawodawcę swobody, która przysługuje mu przy kreowaniu treści i granic innych niż własność praw majątkowych. W orzeczeniach Trybunału Konstytucyjnego podkreśla się, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i prawo własności spełniają identyczne funkcje oraz chronią podobne interesy, w związku z czym nadmierne ograniczenie pierwszego z wymienionych praw względem drugiego - prowadzące do zbytniego zróżnicowania uprawnień przysługujących posiadaczom spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w porównaniu z tymi posiadanymi przez właścicieli lokali - nie jest dopuszczalne nawet w przypadku uchwalania przepisów przez parlament. Tym bardziej więc swobodą taką nie dysponuje spółdzielnia mieszkaniowa. Nie może być bowiem tak, aby podmiot, który ma stanowić regulacje wewnętrzne (statut i regulamin) zgodnie z wytycznymi wynikającymi z powszechnie obowiązujących przepisów (ustaw) wprowadzał swoje własne wewnętrzne uregulowania, które są dalej idące w skutkach, a tym samym sprzeczne z przepisami.

Jedyny przepis Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który nakazuje mieszkańcowi uzyskać zgodę spółdzielni na dokonanie określonych czynności względem mieszkania, to art. 1716.

Przewiduje on, że zgody spółdzielni wymaga wynajęcie lokalu lub jego oddanie w bezpłatne używanie, ale jedynie w sytuacji, gdyby miało to doprowadzić do zmiany sposobu korzystania z lokalu lub zmiany jego przeznaczenia. Ustawa nie przewiduje też, aby zgoda była potrzebna w innych przypadkach. Przepisy nie wymagają od posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uzyskania zgody spółdzielni na podjęcie innych działań dotyczących dysponowania mieszkaniem. Dlatego też, w mojej ocenie, postanowienie statutu spółdzielni mieszkaniowej, w którym wymaga ona od posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uzyskania zgody na ingerencję w ściany działowe, czy też wręcz z góry zakazuje takiej ingerencji (jak ma to miejsce w przypadku czytelniczki), jest niezgodne z prawem, a tym samym niewiążące.

Oczywiście spółdzielnia mieszkaniowa może stać na odmiennym stanowisku i podejmować kroki, aby je wyegzekwować, z czym trzeba się liczyć. Można sobie wyobrazić, że spółdzielnia potraktuje wyburzenie ściany działowej jako awarię zagrażającą bezpośrednio powstaniem szkody. Przepisy przewidują, że w takiej sytuacji osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Natomiast jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Skorzystanie przez spółdzielnię z tej ścieżki należałoby jednak uznać za nadużycie, gdyż usuwanie ścian działowych nie jest awarią. Nie można jednak wykluczyć, że spółdzielnia będzie szukać "furtki" czy też pretekstu do podjęcia interwencji, nawet mimo świadomości, że z prawnego punktu widzenia nie jest to odpowiednia droga.

Właściwszą ścieżką w razie istnienia realnej lub pozornej obawy, iż prowadzone prace zagrażają konstrukcji budynku, jest zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, co zresztą spółdzielnie często robią w podobnych sytuacjach. Inspektor, po przeprowadzeniu kontroli, powinien stwierdzić jednak, że do naruszenia przepisów Prawa budowlanego nie doszło (oczywiście pod warunkiem, że mówimy jedynie o wyburzeniu lub przesunięciu ściany działowej, a nie o sytuacji, gdy prace te niejako przy okazji doprowadzą do naruszenia innych norm, jak np. zbytnie zmniejszenie kubatury łazienki, w której zainstalowany jest piec gazowy).

Ingerencja w ścianę działową a Prawo budowlane



Ostatnia poruszona powyżej kwestia, a więc ewentualne naruszenie Prawa budowlanego, jest o tyle istotna, że dotychczasowe rozważania poczynione w niniejszym artykule dotyczyły prawa własności nieruchomości i związanych z tym uprawnień osoby zamieszkującej lokal, a więc prawa cywilnego.

Zupełnie odrębnym zagadnieniem jest natomiast kwestia administracyjno-prawna dotycząca konieczności uzyskania bądź nie pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru wyburzenia ściany działowej. To bowiem, czy pozwolenie na budowę lub zgłoszenie będzie wymagane, jest domeną Prawa budowlanego i nie ma żadnego związku z rodzajem prawa do lokalu (prawo własności czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ani z tym, jaki podmiot zarządza budynkiem (wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia).

Jak jednak wynika z interpretacji przepisów Prawa budowlanego dokonanej w szeregu orzeczeń wydanych przez wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny, jeśli ścianka działowa nie jest elementem konstrukcyjnym budynku, nie wpływa na jego przeznaczenie ani na stan techniczny oraz nie decyduje o przestrzennym wydzieleniu samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot odrębnej własności, to czynności polegające na rozbiórce takiej ścianki lub jej wzniesieniu są robotami budowlanymi, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia właściwemu organowi.

Budowa nowych ścian działowych ani ingerencja w te już istniejące nie jest przebudową budynku, a tym samym nie wymaga pozwolenia na budowę. Z definicji ustawowej przebudowy wynika bowiem, że przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Wyburzenie ściany działowej nie jest również remontem w prawnym tego słowa znaczeniu i w konsekwencji nie wymaga zgłoszenia. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny, remont pojedynczego lokalu w budynku mieszkalnym wielolokalowym, niedotykający części konstrukcyjnych budynku i niemający żadnego wpływu na funkcjonowanie budynku jako całości, nie jest remontem obiektu budowlanego.

Czy dokonałe(a)ś kiedykolwiek budowy lub remontu bez wymaganych pozwoleń?
39%

tak, nie było żadnych konsekwencji

2%

tak, potem bardzo żałowałe(a)m

9%

tak, ale zrobiłe(a)m to nieświadomie

28%

nie, nie miałe(a)m takiej sytuacji

22%

nie, ale jeśli to byłoby coś drobnego, nie zastanawiał(a)bym się nad zgodami

zakończona

łącznie głosów: 514

(oprac. EBu)