Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Czy to się opłaca?

21 grudnia 2019 (artykuł sprzed 2 lat)
Joanna Puchala
Już na etapie zaciągania kredytu hipotecznego warto pamiętać o możliwości jego szybszej spłaty lub częściowej nadpłaty. Więcej zdjęć (1)

Już na etapie zaciągania kredytu hipotecznego warto pamiętać o możliwości jego szybszej spłaty lub częściowej nadpłaty.

fot. 123rf.com/ Maitree Boonkitphuwadon

Już na etapie zaciągania kredytu hipotecznego warto pamiętać o możliwości jego szybszej spłaty lub częściowej nadpłaty.

fot. 123rf.com/ Maitree Boonkitphuwadon

Kredyt hipoteczny jest sporym obciążeniem finansowym. Nic więc dziwnego, że chcielibyśmy się od niego jak najszybciej uwolnić lub chociaż częściowo nadpłacić swoje zobowiązania. Zapytaliśmy ekspertów, czy nadpłacanie oraz wcześniejsza pełna spłata tego rodzaju kredytu jest opłacalna.



- Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest bardzo ważna z jednego podstawowego powodu: to właśnie okres trwania tego rodzaju zobowiązania generuje największe koszty dla kredytobiorcy - mówi Radosław Komoniewski, ekspert finansowy.
Nadpłata kredytu obniża zatem całkowite zadłużenie oraz - co ważne - proporcjonalnie obniża koszt odsetek. Po dokonaniu nadpłaty generowany jest nowy harmonogram spłat odnoszący się do nowej, niższej kwoty kredytu lub harmonogram o skróconym okresie kredytowania. Decyzja o wyborze jednej z tych opcji pozostaje w gestii kredytobiorcy.

- Wcześniejsza całkowita spłata kredytu powoduje brak konieczności jego dalszego spłacania, a tym samym - co oczywiste - koniec kredytu, ale także koniec związanych z nim kosztów w postaci spłacanych odsetek - wyjaśnia Radosław Komoniewski.

Całkowita spłata kredytu przed terminem a dodatkowe opłaty



Prowizje od wcześniejszej spłaty kredytu reguluje Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Uregulowała ona m.in. ograniczenia dotyczące poziomu prowizji za nadpłatę lub całkowitą spłatę zobowiązań hipotecznych.

Doradcy finansowi w Trójmieście


Na jej mocy w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, bank może pobierać prowizję lub inaczej rekompensatę za szybszą spłatę lub nadpłatę kredytu, ale jedynie w trakcie pierwszych trzech lat od zawarcia umowy kredytowej.

- W przypadku kredytów ze stałą stopą oprocentowania bank może pobierać prowizję wyłącznie w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, czyli zazwyczaj w pierwszych pięciu latach kredytu. Po wprowadzeniu w życie wspomnianej regulacji, część banków zrezygnowała z prowizji za szybszą spłatę oraz nadpłatę kredytu w pełnym okresie kredytowania, natomiast niektóre instytucje potraktowały zapisy ustawy dosłownie i wprowadziły w treści umów kredytowych rekompensatę za szybszą spłatę kredytu. Należy dodać, że wspomniana rekompensata za szybszą spłatę kredytu nie może przekraczać wysokości odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty - mówi Sebastian Murglin, ekspert kredytowy, dyrektor zespołu w Gold Finance.
Przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym z 2017 r., banki mogły nakładać tzw. prowizje rekompensacyjne w całym okresie kredytowania.

- Od wejścia w życie ustawy mogą to zrobić tylko w okresie pierwszych trzech lat od podpisania umowy kredytowej, a opłata nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej przedterminowo kwoty kredytu. Obecnie wiele banków wyszło naprzeciw oczekiwaniom klientów i umożliwiły one spłatę kredytu w każdym momencie bez opłat - podkreśla Radosław Komoniewski. - Z obniżenia kosztów związanego z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego mogą skorzystać również osoby, które nie posiadają oszczędności, ale posiadają zdolność kredytową - refinansowanie kredytu polega na zmianie banku na tańszy. W tym celu należy dokonać precyzyjnych wyliczeń wynikających z takiej zmiany.

Nadpłata a wcześniejsza spłata



Zaciągając zobowiązanie kredytowe możemy szybciej je spłacić lub częściowo nadpłacać. Jeśli chcemy dokonać nadpłaty lub spłaty, musimy złożyć odpowiednią dyspozycję w banku. W przeciwnym razie dokonana nadpłata może trafić na rachunek techniczny, zamiast zmniejszyć saldo kredytu.

- Integralnym elementem każdej umowy kredytowej jest harmonogram spłat, który obrazuje wysokość rat, koszt odsetek oraz postęp spłaty kapitału w pełnym okresie kredytowania. Jako że odsetki od kredytu kapitalizowane są dziennie, a ich wartość zależy od aktualnego salda kredytu, każdorazowa nadpłata zobowiązania będzie skutkowała zmniejszeniem kosztu kredytu. Oznacza to, że po nadpłacie kredytu, bank prześle nowy harmonogram spłat uwzględniający kapitał po nadpłacie, od którego będą kapitalizowane odsetki - wyjaśnia Sebastian Murglin.

Czytaj także: Jeden kredyt na zakup i wykończenie nieruchomości


Kredytobiorca, który chce całkowicie spłacić kredyt hipoteczny przed wyznaczonym w harmonogramie terminem, musi wziąć pod uwagę aktualny kapitał zobowiązania, opłatę związaną z wykreśleniem hipoteki w sądzie, a także (ewentualną) rekompensatę dla banku. W przypadku nadpłaty rat kredytu hipotecznego, wystarczy określić kwotę, jaką chcemy przeznaczyć na nadpłatę oraz złożyć dyspozycję w banku wraz z informacją, czy chcemy zmniejszyć aktualną ratę, czy też skrócić okres kredytowania.

- Od momentu zamknięcia długu koszty banku za niewykorzystany okres kredytu przestają obowiązywać, a umowa kredytowa ulega rozwiązaniu. Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku nadpłaty zobowiązania kredytowego. W tym przypadku klient banku musi określić wysokość kapitału, który chce nadpłacić, złożyć dyspozycję nadpłaty w banku oraz wybrać jedną z dwóch opcji dalszej spłaty kredytu tzn. zmniejszenie aktualnej raty lub skrócenie okresu kredytowania. Zarówno jedna, jak i druga opcja pozwala zaoszczędzić klientowi odsetki od nadpłacanego kapitału. Trzeba pamiętać, że koszt odsetkowy uzależniony jest zarówno od wysokości oprocentowania kredytu, jak również od okresu spłaty, dlatego też skrócenie okresu trwania zobowiązania pozwala na dodatkową oszczędność odsetkową - mówi Sebastian Murglin.

Nadpłata czy inwestycja? Co jest lepsze?



Nadpłacanie kredytu hipotecznego wydaje się więc dobrym rozwiązaniem, o ile nie mamy w perspektywie innych pomysłów na pomnożenie oszczędności lub planów inwestycyjnych.

- Zauważalnym trendem wśród klientów jest przeznaczanie posiadanych oszczędności na zakup kolejnego lokalu w celach inwestycyjnych. Rzeczywiście, inwestując zebrane oszczędności w nieruchomość położoną w atrakcyjnej lokalizacji, o odpowiednim standardzie wykończenia może się okazać, że stopa zwrotu z wynajmu danej nieruchomości może być bardziej korzystna niż oszczędność związana z nadpłatą lub spłatą aktualnego kredytu hipotecznego - mówi Sebastian Murglin.

Dla przykładu, nasz czytelnik, pan Marek zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w 2011 roku, czyli w okresie, kiedy ceny nieruchomości były na znacznie niższym poziomie niż aktualnie.

Bieżące saldo tego kredytu wynosi 200 000 zł, a miesięczna rata kredytu 1 100 zł. Aktualne oszczędności pan Marek postanowił przeznaczyć na wkład własny do kredytu na zakup kolejnego mieszkania, które przeznaczy na wynajem. Rata nowego zobowiązania kredytowego będzie wynosić 1 300 zł.

Po zakupie mieszkania nasz czytelnik wynajął je studentom z Gdyni, którzy płacą łącznie właścicielowi 2 800 zł miesięcznie. Przychód, który Pan Marek uzyskuje z nowo nabytej nieruchomości, pozwala utrzymać nie tylko jedną, ale dwie aktualne raty kredytu, co z punktu widzenia pana Marka jest korzystniejszym rozwiązaniem niż wcześniej planowana nadpłata kredytu.


- Jeśli rozważamy przeznaczenie oszczędności na zakup kolejnej nieruchomości należy przeprowadzić analizę rynku oraz kierować się odpowiednim planem działania - podsumowuje Sebastian Murglin. - W takiej sytuacji warto również skorzystać z pomocy specjalistów zajmujących się rynkiem finansowym oraz nieruchomościami.
Czy zdarzyło ci się nadpłacać lub spłacić przed terminem kredyt hipoteczny?
22%

tak, spłaciłem kredyt przed terminem

23%

tak, nadpłacam kredyt, jeśli tylko jest to możliwe

21%

nie, ale mam zamiar

7%

nie, wolę inwestować te pieniądze

14%

nie stać mnie na to

13%

nigdy nie miałem kredytu hipotecznego

zakończona

łącznie głosów: 794

autor

Joanna Puchala

j.stolp@trojmiasto.pl

Opinie (107) 1 zablokowana

  • jak moja mamusia umrze to wtedy sprzeda się jej mieszkanie i spłacę mój kredyt (4)

    • 22 42

    • Twoje dzieci czekają na twoj koniec żeby zrobić to samo (1)

      • 43 1

      • Taki lajf...

        • 16 1

    • Mamy taką w rodzinie

      • 4 0

    • Żaden oryginalny pomysł....graty na wysypisko, kota i psa wykopać za drzwi w bezdomność, i sprzedać mamusiną chatę

      Nooo......wystarczy na spłatę długów i zostanie jeszcze trochę kasy na 20-letnie BMW

      • 5 1

  • (10)

    Spokojnie czekam
    2,3 lata ceny mieszkań spadną o połowę i wtedy kupię

    • 29 63

    • Krzycz Trybson! (7)

      O połowę może nie, ale rynek jest przegrzany. 20-30% korekty jest możliwe, ale czy perspektywa 2 czy 10 lat, tego nikt nie wie. Ja osobiście obstawiam, że następne 2-3 lata to raczej konsolidacja i najlepszy okres żeby

      O połowę może nie, ale rynek jest przegrzany. 20-30% korekty jest możliwe, ale czy perspektywa 2 czy 10 lat, tego nikt nie wie. Ja osobiście obstawiam, że następne 2-3 lata to raczej konsolidacja i najlepszy okres żeby sprzedać mieszkanie bez pośpiechu. Oczywiście wszystko może się szybko zmienić, wystarczy że rządzący zaczną regulować przepisami rynek najmu, a jednocześnie zostaną podniesione stopy procentowe i może nastąpić panika zakredytowanych inwestorów połączona z chęcią szybkiego uwolnienia się od inwestycji nie przynoszącej oczekiwanych zysków, wtedy korekta może nas czekać szybciej, ale jak będzie, nikt nie wie. Natomiast pewne jest spowolnienie gospodarcze, które postępuje od jakiegoś czasu w całej europie.

      • 22 1

      • (3)

        Spowolnienie gospodarcze zwykle mobilizuje bank centralny do obniżenia stóp procentowych, a nie ich podnoszenia. Ponadto Polska ma w UE i tak jedne z najwyższych stóp procentowych, więc jest tu jeszcze miejsce na ich

        Spowolnienie gospodarcze zwykle mobilizuje bank centralny do obniżenia stóp procentowych, a nie ich podnoszenia. Ponadto Polska ma w UE i tak jedne z najwyższych stóp procentowych, więc jest tu jeszcze miejsce na ich obniżkę. Jedynie inflacja może ten proces odwrócić, tyle że jak gospodarka wyhamowuje, to ceny spadają i inflacja wyhamowuje.
        Co zaś się tyczy najmu - rząd co najwyżej weźmie się za tzw. najem krótkoterminowy, co w sumie zrozumiałe, bo na chwilę obecną są dość duże różnice jeśli chodzi o opodatkowanie mieszkań wynajmowanych na doby i np. hoteli. Jak ten stan będzie się dłużej utrzymywać, to dojdzie do sytuacji, że np. hotel stanie się domem mieszkalnym, w którym będzie można wynająć pokój. Zresztą takie twory już powstają i stanowią tzw. nieuczciwą konkurencję.

        • 8 1

        • Krzycz Trybson! (1)

          Jak gdzie indziej zaczną podnosić stopy, to i u nas podniosą, nie ma znaczenia że mamy jedne z najwyższych. Cały zachód też ma historycznie najniższe stopy, które są trzymane nisko byle jak najdłużej nie doprowadzać do

          Jak gdzie indziej zaczną podnosić stopy, to i u nas podniosą, nie ma znaczenia że mamy jedne z najwyższych. Cały zachód też ma historycznie najniższe stopy, które są trzymane nisko byle jak najdłużej nie doprowadzać do zapaści gospodarczej, można to porównać do sztucznego utrzymywania pacjentów przy życiu, warzywo bo warzywo, ale podpięty pod aparaturę jeszcze dycha. Musi się to kiedyś wywalić, bo nawet pomimo zerowych stóp gospodarka wielu państw nie chce iść do przodu.

          • 10 2

          • Ecb

            Ma minusowa stope repo.

            • 2 0

        • Jo

          A u nas co maja obnizyc? Polityka matolow taka ze jal mogli to nie podnosili a teraz nie ma z czego obnizac stop.

          • 5 0

      • (2)

        Wystarczy katastralny i zrobi się gorąco

        • 2 1

        • Krzycz Trybson! (1)

          Tyle że katastralny jest dużo mniej prawdopodobny niż chociażby poważne podniesienie stóp procentowych.

          • 3 1

          • Myśle ze katastralny wejdzie za jakieś 5-10 lat.
            Sam mam prawie 5h ziemi w odległości 4-5km od obwodnicy i szlag mnie trafi ustanowią podatek katastralny od nieruchomosci ale zdaje sobie sprawę ze PiS owi już brakuje forsy, co prawda teraz jest za wcześnie- jesteśmy zbyt biednym społeczeństwem ale za 10 lat - myśle ze to zupełnie realne.

            • 1 0

    • Niedoczekanie

      • 1 0

    • Piszesz to samo od 10 lat, a w tym czasie podrozaly o 50%

      • 3 3

  • mieszkanie w kredycie (30)

    bierzesz kredyt 300 000 a oddajesz 570 000. po co mi to? wolę wynajmować a te 270 000 zł wydać na podróże, zwiedzać świat i cieszyć się życiem.

    • 35 68

    • (3)

      Oczywiscie, a na emeryturze wynajmiesz sobie kawalerkę za 2 tys przy emeryturze 1 tys, resztę przeznaczysz na podroze

      • 78 5

      • (2)

        Jak on będzie na emeryturze to będą już nowoczesne maszyny do eutanazji w każdej biedronce dostępne bez problemu

        • 49 1

        • Oby... (1)

          Oby tak było, ze wszystkich zwierząt na Ziemi człowiek ma najgorszą starość śmierć.

          • 6 1

          • A nie zastanawia cię

            Dlaczego człowiek ma najgorsza śmierć?
            Hmm? Temat na zadanie domowe.
            Można sie wspomóc na przykład 'choroba twoim przyjacielem' i spojrzeć szerzej na zagadnienie.
            Człowiek dostał coś więcej niż zwierzęta a patrząc na 99.9 procent ludzkości obok wydaje się że jedyne co dostał to zdolność robienia bombelkow.

            • 8 5

    • (5)

      Ja wole w lesie w szałasie zamieszkać niż zakładać sobie obrożę na 30 lat, nawet nie wiem czy nie będę w innym miejscu na świecie za 5 lat.

      • 16 22

      • Dokładnie.

        jw

        • 4 12

      • (3)

        Za 5 lat to najwyżej będziesz kątem u matki w jakiejś kawalerce bo gdzie niby indziej?
        Na Manhattanie? W Bernie?
        Hehehe.
        Zejdz na ziemię

        • 31 9

        • (2)

          Jaki znafca cudzego życia haha, wiesz tyle co zjesz. Opisałem co JA wolę i to jest moja wola nawet jak bym miał mieszkać z matką i nic Tobie do tego baranie.

          • 8 8

          • (1)

            Jednak czuły punkt...
            Podróże...
            Taa, najdalej last minet w Egipcie za pożyczony hajs.

            • 4 6

            • Przykro mi, że tak Ci wyszło w życiu.

              • 2 0

    • Słyszałes o czyms takim jak koszt pieniadza w czasie? (10)

      5 lat temu najem mieszkania w gdansku to ok. 1500 zl, dzisiaj 2500, a za 10 lat pewnie 3500.
      Jak zsumujesz koszty najmu przez 30 lat to wyjdzie ci kwota zblizona do tych 570.000
      Z ta różnicą ze przy kredycie na koncu zostajesz z mieszkaniem a przy wynajmie z niczym

      • 66 4

      • (9)

        Dokładnie! Racja. Ja miesięcznie płacę mniej za kredyt z opalatami niż bym płaciła za wynajem. Więc wynajem to strata pieniędzy, bo na koniec zostajesz z niczym.

        • 32 3

        • Też tak mamy z żoną i jest to najlepsza opcja

          • 10 4

        • A jak podniosa stopy o 2 punkty (7)

          I stracisz prace to co zrobisz? Bo z wynajmu nozna zrezygnowac.

          • 8 15

          • (4)

            W sensie, że jak wynajmujesz i stracisz pracę to nie ma problemu?
            Co wtedy się robi?
            Wraca do matki? Czy do ciotki?

            • 24 2

            • do babci ....

              • 1 0

            • Szukasz czegos tanszego (1)

              To oczywiste. Rodzinna pomoc takze jest tu rozwiazaniem

              • 0 3

              • Tak samo mogę przenieść się do matki, a mieszkanie wynająć...

                • 9 0

            • Na przykład tak jak piszesz wracasz do matki. A jak masz kredyt to też wracasz do matki a dodatkowo tracisz mieszkanie i matka musi dawać ci kieszonkowe na raty które wcale nie wygasają po zabraniu nieruchomosci

              • 0 8

          • Jak podniosą stopy to ceny najmu kupionych na raty mieszkań też pójdą w górę (1)

            • 10 1

            • Nie sadze

              Nadpodaz lokali i koniecznosc wynajecia za wszelka cene by splacic kredyt spowoduja odwrotny efekt. Ale kiedys sie przekonamy czy oby na pewno...

              • 3 6

    • Wynajmując mieszkanie, tylko przez 25 lat zapłacisz 750 tysięcy pln (3)

      Gdzie kupując takie samo mieszkanie 5 lat temu, przy racie jaka jest stała już od kilku lat, za to samo mieszkanie splacisz 360 tys pln (przy 230 tys kredytu). Jeśli stopy procentowe pójdą w górę, ceny najmu też

      Gdzie kupując takie samo mieszkanie 5 lat temu, przy racie jaka jest stała już od kilku lat, za to samo mieszkanie splacisz 360 tys pln (przy 230 tys kredytu). Jeśli stopy procentowe pójdą w górę, ceny najmu też podskoczą. Nadal sądzisz że bardziej opłaca się wynajmować? PS. Ile masz mieszkań na wynajem? PS2. Wynajmują mieszkanie, po 25 latach masz 750 tys mniej w kieszeni i dalej bulisz po 2500/msc a osoba z kredytem ma już w pełni splacone własne mieszkanie

      • 36 1

      • Zadziwia przymus spoleczny wykreowany przez banki (2)

        Na posiadanie wlasnego kredytu na 30lat. Kazdy ma inna wizje na zycie i nie kazdy musi brac ten cholerny kredyt na 30lat. Rownie dobrze za 20lat najada nas ruskie i tyle bedziecie miec z tych mieszkan....

        • 6 9

        • Mając perspektywę zapłaty 750 tys w 25 lat do kieszeni Janusza (i nadal nie mieć niczego) lub 360 tys do kasy Banku (i mieć..

          ... swoje własne mieszkanie). To ja wolę płacić mniej, do Banku, za swoje. Z takim podejściem jak Twoje to po 1945 każdy by kitrał kasę mieszkał z rodzicami w obawie przed wojną która "na pewno niedługo nastąpi"... Ratę

          ... swoje własne mieszkanie). To ja wolę płacić mniej, do Banku, za swoje. Z takim podejściem jak Twoje to po 1945 każdy by kitrał kasę mieszkał z rodzicami w obawie przed wojną która "na pewno niedługo nastąpi"... Ratę kredytu mogą podbić stopy procentowe a na ceny najmu wpływa dużo więcej czynników (stopy, popyt, podaż, ceny rynkowe nieruchomości it) i jak pokazuje ostatnie kilka lat, osoby z kredytem zaciągnięty na 25-30 lat płacą po 1000-1200 raty, a Ty im bulisz co miesiąc 2500 za wynajem.

          • 10 2

        • Jaki przymus? Nie ma obowiazku kupowania

          mieszkania. Mozna cale zycie wynajmowac, jak kogos stac. Po prostu jestesmy biednym spoleczenstwem i taniej jest kupic mieszkanie na kredyt.

          • 7 0

    • a po powrocie zostać z gołą d.

      brawo... zapraszamy do noclegowni.

      • 26 0

    • Ciekawe....

      Hmmm. Ciekawe za ile wynajmiesz mieszkanie. Policz sobie chociażby 1500 zł x 12 miesięcy x 30 lat.... Nie wiem gdzie chciałbyś zaoszczędzić te 270 000 zł. Chyba wolę kredyt i zostać ze swoim mieszkaniem

      • 13 4

    • tak, tylko wynajmując wcale nie zostanie ci w kieszeni NIC więcej, zazwyczaj mniej!

      koszty najmu są wyższe niż koszty raty kredytu a po 30 latach - w przypadku kredytu masz swoje mieszkanie a w przypadku najmu płacisz dalej :) więc ani wycieczki ani spokojna starość...
      ale możesz śmiało tkkwić w swoim błędzie, bo dzięki temu ludzie potrafiący liczyć mogą na Tobie zarobić :)

      • 5 1

    • to dopiero "glupi" jestes bez obrazy..ale na starosc to do schroniska pojdziesz bo za emeryture socjalna to nawet toalety publicznej nie wynajmniesz

      • 6 2

    • Nie masz racji

      W tym co piszesz nie ma żadnego sensu bo wynajmując wydasz więcej przez całe życie niż miałbyś płacić nawet z odsetkami, więc raczej na te podróże zabraknie :)

      • 7 2

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.