Ostatnio na trojmaisto.pl zamieszczono artykul opisujacy konflikt dwoch wlascicieli z firma IRS royal apartments z Zukowa.

Ponizej link do artykulu.
http://dom.trojmiasto.pl/Spor-w-sprawie-wynajmu-apartamentu-n106626.html

Czy znacie/slyszeliscie o firmach tego typu, ktore bylyby uczciwe a wlasciciele zadowoleni ?

Nie
Kiedyś myślałam o założeniu firmy o takim profilu bo miałam kilku znajomych co wyjechali za granicę i nie mieli co z mieszkaniami zrobić a zamierzali za kilka lat wrócić.
W grę wchodzilo administrowanie najem krótko i długoterminowym.
Policzyłam przychód i koszty i wyszło mi że nie bardzo to się kalkuluje a jeśli miałoby zarabiać to abonament musiał by prawie dwa razy wyższy niż u konkurencji. A było to kilka lat temu i dzisiaj widzę że nie byłby to perspektywiczny biznes.

To sie takze nie zawsze kalkuluje wlascicielowi nieruchomosci, zwazywszy, ze podobno ... podobno, powtarzam, za jej zarzadzanie musi oddac zarzadcy az 50 % przychodu z najmu. Tak podobno to dziala ....
Jesli zas mialabys wiecej klientow, wtedy moglabys obnizyc cene.

Z tego co pamiętam to ok.30% czynszu i wychodzi się na zero.
Mój optymalny portfel to było 10 lokalów, nie chcę się rozpisywać bo to były działania arytmetyczne przy wielu szacunkowych i zmiennych niemal godne NASA i z wyliczeń wynikało że przy pewnych założeniach zwiększenie ilości klientów, zwłaszcza tych krótkoterminowych ze średnią lokalizacja potrafiło wygenerować stratę!
To jest bardzo niestabilny biznes, gdzie tylko jakieś 20% zależy od Ciebie, reszta to moda, fart i pogoda.

standardowo prowizja takich firm to 30% od przychodów, ja się nie zdecydowałem bo to za dużo. Aby uzyskać zadowalające dochody przy takich prowizjach mieszkanie musi być nieźle eksploatowane, i cena najmu przez firmę dosyć wysoka, co z kolei może skutkować słabszym obłożeniem.
Przy prowizji 20% to już mogłoby się kalkulować dla właściciela, ale nie wiem czy na tyle da się wynegocjować. Nie wnikałem na tyle, aby dojść do informacji o praktykach stosowanych przez IRS i czy to standard w tej branży i na ile one są istotne dla właściciela.

Z tego co wiem to z tego typu pośredników najczęściej korzystają osoby "z Polski" , lokalesi organizują to we własnym zakresie poprzez zatrudnienie kogoś do sprzątania i ewentualnie wydania kluczy. Ci z pojedynczymi mieszkaniami ogarniają to sami, znam nawet takich co mają 5 i też ogarniają wszystko sami.

co do firm to sprawdźcie Sun&Snow, słyszałem o nich lepsze o opinie niż o np. Apartinfo, ale też nie wiem czy są godni polecenia.
Po Apartinfo mieszkania są zdezelowane.

Generalnie wszyscy ci pośrednicy nastawieni są na zysk za wszelką cenę, i dla właściciela poza tym co dostanie do ręki też istotny jest stan mieszkania, a tu eksploatacja przy pośrednikach może przekraczać Wasze wyobrażenia.

A jeszcze trzeba dodac do tych 30% dla posrednika podatek (zdaje sie, ze 17 %) i jakis comiesieczny odpis na fundusz amortyacyjny.
Bo gdy chata zdewastowana, zaden posrednik tego nie upilnuje i remontu nie zrobi za friko, tylko bedzie doil z 2 stron : od klienta i od wlasciciela.

To jest dla nich kura znoszaca zlote jajka ! Nie oszukujmy sie, ze jest inaczej.

17% to jest podatek do US
tu jeszcze nie ma amortyzacji.
Przy najmie standardowa amortyzacja się nie sprawdza bo ta realna (wynikająca z normalnego użytkowania) jest dużo większa a zwłaszcza dla najmu długoterminowego.
Tu nie ma żadnych złotych jaj.
Przy większych szkodach w lokalu jeszcze nigdy się nie zdarzyło żeby kaucja pokryła większą część strat. Resztę musiał dopłacać właściciel - czyli ja. Nie licząc robocizny tylko same materiały.
A przecież właściciel nie po to wynajmuje żeby dokładać.
Wkurzony właściciel to stracony klient i negatywna opinia na rynku.
To gdzie jest ten złoty biznes?

No wlasnie licze : 30% przychodu przed opodatkowaniem dla posrednika + 17% przychodu dla skarbowki + amortyzacja.

No i jak tu mowic o jakims godziwym zysku, kiedy przeszlo polowa przychodu idzie w p.... jak para w gwizdek ?

W niedalekiej przeszlosci propozycje tego typu firm przedstawialy sie nastepujaco.
IRS 40% od tego co placi klient, oplacam wszelkie koszty utrzymania mieszkania w tym naprawy

Property Scout Gdynia 18% plus oplacam podatek takze od tych 18%

kilka innych firm przedzial od 28% wzwyz

Jak kazdy wie tego typu firmy mamia klientow zlotymi gorami i obiecuja gruszki na wierzbie. Zaproponowalem w/w i innym firmom stala comiesieczna platnosc a to co zarobia ponad to jest do ich dyspozycji.

Zadna firma sie nie zgodzila mimo, ze wg nich przed danym mieszkaniem sa same zlote czasy ))))

Wniosek jest jeden: Na poczatku omamic klienta. Podpisac umowe na min 2 lata i w tym czasie zarabiac na mieszkaniu np w sposob opisany w artykule z pierwszego postu.

Tak jak bylo to napisane wyzej lokalni wlasciciele sami bawia sie w najem a ludzie z Polski i Swiata wierza, ze takie firmy zadbaja o cudzy majatek ))))

Podatku nie płacisz od prowizji dla firmy z tego względu, że jest to twój koszt. Wyjątkiem jest tylko gdy ktoś się rozlicza ryczałtem, ale ryczałt przy najmie dobowym do 17% i w praktyce się nie kalkuluje.

Generalnie jak tu wszyscy piszecie, współpraca z tego typu firemkami to całe ryzyko jest po stronie właściciela i żadnych gwarancji zysku. Zysków nie gwarantują ale minimum co powinni zagwarantować to, że mieszkanie na koniec umowy wraca w stanie jak na początku, ale to oczywiście naiwność. Według mnie jak ktoś chce wejść w taki układ to lepiej wejść w typowy aparthotel typu golden tulip, to w praktyce jest hotel i zupełnie inny rynek.

A co do kolesi z artykułu to trafili cwaniaki na cwaniaków, trzeba być niezłym naiwniakiem i lakiem w temacie, żeby kupić mieszkanie na kredyt i wierzyć w zyski nie kiwając nawet palem przy tym, jakby to działało to każdy by to zrobił. Generalnie zasada jest jedna tym większe zyski im więcej gotówki włożysz i im więcej się sam narobisz.
Tych chytrych frajerów z artykułu to nawet nie jest szkoda.

Jestem daleki od osądzania kogokolwiek, bo jak moje doświadczenie uczy, artykuły prasowe z faktami mogą mieć nie wiele wspólnego :)
Należy zauważyć, że warunki umowy nie były super precyzyjne, skoro obie strony inaczej ją interpretują. Jeżeli w umowie był zapis, że właścicielom mieszkania należy się 60% z najmu, to moim zdaniem kasa za dodatkowe usługi właścicielom mieszkania się nie należy. Nie słyszałem również o wystawianiu faktur na kwoty wyższe niż przewiduje umowa. Wyższa faktura powinna wynikać z aneksu do umowy, albo dodatkowego zlecenia/umowy. Takiego dokumentu nie było, co potwierdzają obie strony. Jeżeli panowie właściciele nie mają jakiś asów w rękawie, to czekają ich dodatkowe koszty na prawników i pewnie przegrana sprawa.
Myślę jednak, że panowie właściciele zdają sobie sprawę z tego, że sądownie są na przegranej pozycji, więc pozostała im ugoda. Tego typu artykuły prasowe są pewnie skutkiem propozycji ugody ze strony IRS na warunkach mało korzystnych dla właścicieli mieszkania :)

zakładam, że 3 informacje z artykułu są zgodne z prawdą:
1. mieszkania zostały kupione na kredyt
2. do kompleksowej obsługi została zatrudniona firma
3. Panowie właściciele oczekiwali zysku

Problem polega na tym, że w normalnych warunkach rynkowych na dłuższą metę nie da się osiągnąć punktu3 poprzez punkty 1 i 2. Nie ma zysku bez inwestycji, własnej pracy, ryzyka. W każdym biznesie jest tak samo.
Nie chcę wnikać w zapisy umowy, ani bronić IRS, bo pewnie ich praktyki pozostawiają dużo do życzenia, ale przypuszczam, że jakby panowie właściciele otrzymywali zyski na jakie się nastawili to nawet do tej umowy by nie zajrzeli.
Też przypuszczam, że panowie właściciele nie mają czego szukać w sądzie, przy podpisywaniu umowy przed oczami mieli tylko symulacje z zyskami a nie szczegółowe zapisy umowy, przypuszczalnie jakakolwiek ugoda będzie dla nich lepsza niż postępowanie dokładnie zgodnie z umową.

Myślę, że panowie właściciele nie oczekiwali zysku, lecz przychodu z najmu mieszkania (dwie wersje pesymistyczna - 30tys zł i optymistyczna - 40 tys zł) I na tym tle powstał konflikt.

generalnie biznes się im nie zamyka, co przy obranej przez nich strategii nikogo postronnego nie powinno dziwić.
A oczekiwanie czegoś co nie jest przedmiotem umowy jest niepoważne.
Jeśli minimalny przychód był dla nich kluczowy powinni nalegać na wpisanie tego w umowie, albo nie podpisywać umowy.

W każdej umowie są tzw. kwestie kluczowe, bez uzyskania których trzeba potrafić odejść od stołu a nie wierzyć w gruszki na wierzbie.
Tego typu spory zdarzają się przy wszelakich umowach np kredytowe, deweloperskie itd, gdzie klient nie czyta umowy, albo czyta ale pomimo zapisów wierzy w zapewnienie sprzedawców a później ma pretensje do wszystkich tylko nie do siebie.

Trudno nie zgodzić się z Twoimi argumentami, ale przyjmijmy, że panowie właściciele zawarli z IRS dodatkową umowę ustną (obietnicę przychodu minimalnego w kwocie 30 tys zł rocznie tak należałoby potraktować). Umów ustnych również należy dotrzymywać.
Wiedząc, że przed sądem nie będą panowie w stanie udowodnić sowich racji, być może próbują odzyskać pieniądze w inny sposób. Poważnym argumentem skłonienia IRS do zawarcia ugody na warunkach korzystnych dla właścicieli mieszkania jest groźba wdrożenia działań zmierzających do utraty dobrego wizerunku firmy IRS. Artykuł stanowi próbkę takich działań i dowodzi, że ten argument nie jest pozbawiony sensu

rok temu szukałam firmy zarządzającej w Sopocie do małego mieszkania w Sopocie. Po przykrych doświadczeniach z małą firmą (kilkanaście mieszkań) - nagminne oszukiwanie, wpuszczanie gości bez wykazywania rezerwacji etc...,zdecydowałam się na molocha S&S.

Sun and snow - kompletny brak kontroli nad mieszkaniem, ta firma to jeden wielki bajzel, opóżnienia w płatnościach kilka tygodni i dłużej, brud i zniszczenia w mieszkaniu, wpuszczanie zwierząt bez zgody właścicieli. Brak kontaktu z centralą firmy. Tylko dziewczyny w biurze lokalnym milutkie i elokwentne - co z tego, skoro niewiele robią. Ot, wydać klucze, wysłać konserwatora bez sprawdzenia co się dzieje, kosztami zniszczen obciążyć właściciela, choć biorą kaucję etc...

Jeśli ktoś się zdecyduje, radze dobrze przejrzeć umowę, jest tam kilka kruczków......

Firma Sun & Snow to jakaś pomyłka - brak profesjonalizmu, brak odbierania telefonów lub ich odrzucanie (zarówno Pan Bartłomiej jak i Pani Anna). Polecam omijać współprace z ta firma.

A co dokładnie o Sun&Snow słyszałeś? Jako Klient jestem zadowolony i to nawet bardzo więc dlatego myślę o rozpoczęciu współpracy. Dzięki

Odnośnie Sun and Snow, to napiszę ze swoich obserwacji jako właściciela apartamentu. Wszelkie uszkodzenia w apartamencie obciążają jego właściciela. Rozumiem, że za potłuczone naczynia nie będziemy ganiać Gości hotelowych, ale np. podziurawione drzwi (ktoś je skopał?), uszkodzona noga w sofie (śpiąc walczysz, żeby nie sturlać się na ziemię), to już chyba przesada. Wiem, że apartamenty nie są sprawdzane po pobycie Gości, bo zdarzyło mi się parokrotnie wysłać do apartamentu znajomych (bez informowania S&S) i kontroli nie było. Potem odpowiedzialność się rozmywa, albo mówiąc wprost przekłada na wydatki remontowe właściciela apartamentu.
Do tego trzeba dołożyć regularne już opóźnienia w wypłacaniu czynszów właścicielowi. Mam równą kwotę co miesiąc (niezależnie od obłożenia). 7-dniowy termin płatności regularnie nie dotrzymywany. Płacili po miesiącu, ale za styczeń i luty do dziś nie ma wpłaty, a jest już 22.03! Na maile i telefony w tej sprawie nie reagują.
Odradzam oddawanie swojego apartamentu w zarządzanie S&S. Firma stała się chyba za duża i zapewne brakuje kontroli z centrali i audytów jakości obsługi gości i właścicieli.

Osoby które nigdy nie wynajmowały nie mają pojęcia o ryzyku i ewentualnych stratach które są nieuniknione bo zadziała siła statystyki
A to są bardzo duże koszty i nagle możesz zapomnieć o rocznym przychodzie. Żadna agencja nie zgodzi się na ustalenie minimalnych stałych przychodów bo za dobrze znają koszty komornika oraz treść pewnej ustawy o ochronie praw pasożytniczych.

Panowie z Sopotu to po prostu laicy i rozczarowali się bo mieli inne wyobrażenie tego biznesu.

Szkoda że rynek najmu jest taki słaby bo mam wszystkie narzędzia do prowadzenia tego biznesu.

I tu przydałaby się rzetelna statystyka. Moja intuicja podpowiada mi, że jednak rynek najmu mieszkań nie jest taki czarny, jak przedstawiasz. Wydaje się, że zdecydowana większość wynajmujących mieszkania, to ludzie uczciwi.
Zdarza się, że można mieć duże problemy z lokatorami, dlatego trzeba zadbać o odpowiednio sporządzoną umowę, na takie trudne właśnie sytuacje. Poza tym, trzeba zastrzec sobie w umowie możliwość kontrolowania mieszkania w trakcie wynajmu długoterminowego. W przypadku najmu krótkoterminowego, cena najmu musi zawierać wszelkie ryzyka, dlatego z reguły jest odpowiednio wyższa.

poniższy link dotyczy Portugalii

http://biznes.onet.pl/wiadomosci/ue/najem-mieszkan-turystom-bezprecedensowy-wyrok-sadu-w-lizbonie/5s7e57

ale kontekst w Polsce jest podobny, mam na myśli wynajem mieszkania dla turystów i niezadowolenie z tego powodu stałych mieszkańców.

Ten przykład pokazuje jak jedną odgórną decyzją można komuś wywrócić całą strategię biznesową.
Moim zdaniem tego typu scenariusze należy brać pod uwagę w przypadku inwestowania w najem.
Można też załatwić biznes podatkami, np brak zwolnienia z VATu itp.

zakup na najem z długoletnim kredytem to ryzyko, i trzeba o tym pamiętać

@Ap. Zgadzam się.

Jednak należy wziąć pod uwagę również tą drugą, poszkodowaną stronę. Przypuśćmy, że kupujesz w atrakcyjnym miejscu wymarzony apartament, płacisz za niego np. w Trójmieście np. od 800 tys. zł w górę. Czemu masz się godzić na sąsiedztwo, które zmienia się co rusz obok Ciebie! i przypuśćmy, że takich wynajmów w twej zabudowie wielorodzinnej stanowi 30% ogółu mieszkań. Może to być uciążliwe.

Tego tupu wynajmy powinny być uregulowane ustawowo (zasady) Czymś innym jest wynajem długoterminowy np. na minimum 1 rok a czym innych krótkookresowy, sekwencyjny np. 26 razy w roku (średnio co dwa tygodnie, ktoś inny wprowadza się do twojego budynku a skala problemu to np. te 30%! a już nie mówię o wynajmie z dnia na dzień.

sam widzisz jaka jest nagonka na airbnb tyle tylko, że w tym całym procederze jest duży interes hotelarzy, i oni zwyczajnie go bronią, więc czemu miałby tego nie robić ktoś indywidualny, podnosząc, dyskomfort mieszkania w takim towarzystwie mieszkań.

Ustawowo, to sobie "mózg" wyreguluj.