Nasz poniedziałkowy tekst o studentach protestujących przeciwko właścicielom mieszkań, oferujących niski standard i oczekujących wysokich opłat, wywołał lawinę komentarzy i maili do naszej redakcji. Pisali głównie właściciele mieszkań. Zdecydowaliśmy się na publikację listu od pana Piotra, który z ekonomiczną precyzją tłumaczy, z czego wynikają rynkowe stawki najmu.
tak, studentom i byłem(am) bardzo z nich zadowolony(a)
13%
tak, studentom i nikomu nie polecam, zdemolowali mi mieszkanie
15%
tak, ale nie studentom
24%
nie, bo wolę, żeby mieszkanie stało puste, niż ktoś miałby mi je zniszczyć
14%
jeszcze nie, ale się przymierzam do tego i dopuszczam wynajęcie studentom
12%
jeszcze nie, ale na pewno nie wynajmę studentom
22%
W poniedziałek zamieściliśmy list naszego czytelnika, studenta, który bardzo krytycznie pisał o zwyczajach panujących na rynku najmu mieszkań.
"Oferty, jakie zamieszczacie, bywają żenujące, a wasza wyobraźnia jest abstrakcyjna. Otóż pragniemy was poinformować, że młodzie ludzi, którzy muszą coś wynająć, zarabiają małe pieniądze, inaczej wzięliby kredyt, kupili swoje (...) Nie są w stanie zapłacić wam wygórowanych cen za wynajem nieumeblowanych albo wpół wyposażonych, albo tragicznie wyposażonych mieszkań, które są zaniedbane i niejednokrotnie budzą wątpliwości co do bezpieczeństwa, do tego średnio czynsz 400-600 zł plus media: woda, gaz, prąd i Internet, czyli ok. 300 zł."Cały list studenta można znaleźć w tym artykule:
Studenci do właścicieli mieszkań: Opamiętajcie się!W reakcji na tę publikację dostaliśmy kilkanaście listów od osób, które regularnie wynajmują mieszkania studentom. Tłumaczyły one dlaczego pobierają takie, a nie inne opłaty, oraz przedstawiały studentów jako nieatrakcyjnych lokatorów: nie dbających o czystość, stan mieszkania, niesumiennych płatników.
Spośród listów wybraliśmy jeden, który naszym zdaniem najciekawiej przedstawia argumenty właścicieli mieszkań. Jego autorem jest pan
Piotr (nazwisko do wiadomości redakcji).
Zobacz także: kilka tysięcy
ofert mieszkań do wynajęcia w TrójmieścieWynajmowanie mieszkania to inwestycja jak każda, a każda inwestycja musi przynosić dochód. Dowolny student ekonomii potwierdzi, że punktem odniesienia do oceny inwestycji jest lokata bankowa, czyli inwestycja najbezpieczniejsza, nie wymagająca podejmowania jakichkolwiek wysiłków. Przy lokatach bankowych rzędu kilkuset tysięcy złotych, a więc wartości mieszkania 3-pokojowego, można znaleźć oferty kont z oprocentowaniem ok. 4-5 proc. Oczywiście, takie odsetki uzyskamy wyłącznie na lokatach długoterminowych, np. trzyletnich.
Ponieważ oferowanie wynajmu wiąże się z ryzykiem dla właściciela mieszkania, ekonomiczna wycena efektywności tej inwestycji powinna uwzględniać tzw. "premię za ryzyko".
Załóżmy, żę na wynajmowaniu mieszkania chcemy zarobić 30 proc. więcej, niż na lokacie. Czy to tak dużo? Nie, bo oznacza to, że liczymy na zarobek w wysokości 6 proc. rocznie (4,5 proc. + 1/3 x 4,5 proc.). Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie trzypokojowe o wartości 300 tys. zł. W banku otrzymalibyśmy rocznie od tej kwoty 13,5 tys. zł odsetek. Przy wynajmie powinniśmy uzyskać 18 tys. zł, a więc przeciętnie będzie to 1,5 tys. zł miesięcznie. Do tego dochodzą koszty remontu i wymiany wyposażenia, co przy nawet bardzo optymistycznych kalkulacjach powinno mieścić się w granicach 10 tys. zł co 5 lat. Daje to miesięcznie dodatkowo 166,67 zł.
Jak wynika z powyższych kalkulacji, koszt samego zainwestowanego kapitału to przeciętnie 1666,67 zł. Do tego musimy doliczyć koszty związane z zawarciem umowy. Trzeba tu wymienić chociażby koszty ogłoszeń czy koszty pośrednika, jeżeli na niego się zdecydujemy. Teraz musimy wkalkulować koszty pustostanów, czyli miesięcy, w których nie uda nam się wynająć mieszkania. W tych miesiącach nie dość, że inwestycja nie generuje dochodu, to jeszcze musimy ponosić koszty utrzymania - opłaty, opłaty abonamentowe za media.
Ponieważ studenci najchętniej wynajmowaliby mieszkania w okresie październik - czerwiec, to wychodzi nam wynajem dla studentów przez dziewięć miesięcy w roku. Teraz każdy student na pewno krzyknie "przecież w wakacje można wynajmować turystom!". Potwierdzę - można. Ale wymaga to sporo dodatkowej pracy i w zasadzie dotyczy lokali najlepiej zlokalizowanych. Poza tym sezon turystyczny trwa nad polskim morzem zaledwie dwa miesiące, więc, chcąc nie chcąc, musimy pogodzić się z miesięcznym przestojem w wynajmie.
Z tego wynika, że największym kosztem wynajmu jest tzw. koszt alternatywny. To pojęcie ekonomiczne podświadomie zna każdy. Bo podejmując ryzyko inwestycji w
nieruchomości na wynajem, rezygnujemy z inwestycji w bezpieczną i niewymagającą działań lokatę bankową.
Od 2-3 lat obserwujemy coroczny spadek cen wynajmu. Podobnie jednak spada systematycznie oprocentowanie lokat bankowych. Jak widać jest to mechanizm naczyń połączonych. Można dzięki temu wysnuć wniosek, który jednocześnie byłby odpowiedzią dla studentów:
Koszty wynajmu są tak wysokie, bo koszt kapitału w Polsce jest wysoki. Jeżeli jakiś student dałby mi 100 tys. zł kaucji, to obniżyłbym mu cenę wynajmu o 6 tys. zł w skali roku. W innym przypadku to ja muszę wyłożyć te 100 tys. zł z własnej kieszeni.Odmienną sprawą jest
całkowity brak rozeznania studentów w opłatach związanych z utrzymaniem i mediami. Studentom wydaje się, że całkowity koszt opłat powinien się zamknąć w kwocie 100 zł za miesiąc za osobę. Niestety, większość z nich nie orientuje się nawet, ile wody zużywa, o cenie tej wody już nie wspominając.
Przekalkulujmy więc wspólnie koszty mediów dla trzypokojowego mieszkania, w którym mieszkają cztery osoby.Koszty wyglądają następująco: 3 m sześc. wody zimnej = 27,09 zł, podgrzanie 1,5 m sześc. wody = ok. 30zł, Internet = 15 zł, prąd = ok. 30 zł, gaz do gotowania = ok. 10zł, wywóz śmieci = 10,50 zł, ogrzewanie (średnio miesięcznie) = ok. 70 zł, razem media: 183,50 zł. Do tego koszty utrzymania mieszkania (opłaty, podatki itp) = ok. 40 zł.
Razem wychodzi 223,50 zł miesięcznie za osobę!Ciekawą tendencją, jaką zauważam od lat, jest
oczekiwanie przez studentów coraz większych wygód. Jeszcze cztery lata temu studenci pytali, czy mieszkanie trzypokojowe może być zajmowane przez pięć-sześć osób. Dziś takie mieszkanie chciałoby zajmować trzech studentów, a w ostateczności czterech. Nikomu nie można odmówić chęci dążenia do spokoju i prywatności, ale trzeba pamiętać, że to także ma bezpośrednie przełożenie na koszty.
Co Cię gryzie - artykuł czytelnika to rubryka
redagowana przez czytelników, zawierająca ich spostrzeżenia na
temat otaczającej nas trójmiejskiej rzeczywistości. Wbrew nazwie
nie wszystkie refleksje mają charakter narzekania. Jeśli coś cię
gryzie
opisz to
i zobacz co inni myślą o sprawie. A my z radością nagrodzimy najciekawsze teksty biletami do kina lub na inne imprezy odbywające się w Trójmieście.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy