przeglądałem ostatnio oferty mieszkań w nowych wieżowcach na przymorzu: 4 oceany, albatros, 3 żagle.
Ceny za m2 zaczynają się w granicach 9 tys. , jeśli chodzi o dolną granicę cenową to stosunkowo nieduża rozbieżność pomiędzy tymi lokalizacjami. Mieszkania różne, ale raczej większe. Różne piętra, ale zazwyczaj bez szału jeśli chodzi o widok, wykończenie nic specjalnego - raczej dominuje styl ikea i agata meble. Ceny w ogłoszeniach porażają.

Mam pytanie do interesujących się tematem - kupujących i sprzedających, czy wg Was przeciętne mieszkania w tych lokalizacjach są aktualnie sprzedawalne w cenie 9000pln/m2, konkretnie czy np realna jest cena transakcyjna w okolicach 400kpln za mieszkanie 2 pokojowe, ok 45 m2?

Ta lokalizacja jest dość modna i porządana choć ja osobiście wolę Gdynie. Myślę, że znalezienie dobrze zlokalizowanego mieszkania wykończonego tak by wymagało jedynie jakiś kosmetycznych poprawek- 2 pokojowego rzędu 50 m do 450 tys (w cene wliczam przynależne udogodnienia) jest jak najbardziej rynkowo.

Swoją drogą coś nowego w tych rejonach Euro Styl teraz buduje, nie pamiętam nazwy. Może lepiej iść w tą stronę i wykończyć jak komu w duszy gra?

Skoro ceny mieszkań w nowych wieżowcach na Przymorzu w stanie deweloperskim oscylują wokół 8000 zł za m2, to koszt 1000 zł za 1 m2 wykończenia mieszkania nie jest specjalnie dużo.
Zastanawiam się natomiast, na jakiej podstawie pośrednik wycenił 1 m2 mieszkania na kwotę 14420 zł w inwestycji Milla Baltica na Zaspie?
Deweloper sprzedawał mieszkania po 8 tys za 1 m2, a pośrednik w cenie 14420 zł za 1 m2 zapewnia, że kuchnia oraz łazienka będą kompletnie wyposażone, na podłogach zostaną położone kafelki firmy Paradys oraz dębowy parkiet.
Za wykończenie mieszkania i pośrednictwo wychodzi ponad 6000 zł za 1m2 ... hmm :-(

sprawdziłem ten eurostyl, tam ceny zaczynają się poniżej 7tys/m2 , na wtórnym 9tys/m2 to ta dolna granica (górnej nie ma).
8tys/m2 to u deweloperów to raczej ta górna granica w tym rejonie.
W 1000zł/m2 za wykończenie z umeblowaniem bez problemu można się zmieścić w standardzie oferowanym na wtórnym (spokojnie 90% mieszkań). Dodam jeszcze, że część z wtórnego (też w granicach 9kpln/m2) jest sprzedawana w stanie deweloperskim.

Kwoty rzędu 14kpl/m2 to zapewne nie wymysł pośrednika, tylko cena spekulanta + prowizja pośrednika.

W 2015 w granicach 10kpln/m2 można było kupić deweloperskie lub nowe budownictwo z wtórnego w Sopocie. Aktualnie na Przymorzu są deweloperskie za 7000-8000pln/m2, i naprawdę nie wiem czy znajdzie się chętny aby kupić coś z wtórnego za 9000pln/m2, chyba, że rozmowa zaczyna się od kwoty o 10% niższej niż ofertowa a kończy się na o 20% niższej niż ofertowa.

Ja uważam, że ceny są jednak realne, a wniosek opieram na tym, że u dewelopera mieszkania schodzą po cenach ofertowych lub z niewielkim rabatem (1-1,5%). Praktycznie większość mieszkań ma nabywcę już na etapie budowy. W trakcie budowy wraz z jej zaawansowaniem deweloper często podnosi cenę mieszkań i mimo to, bez problemu znajduje na nie nabywcę.
Wykończenie mieszkania wraz z wyposażeniem i meblami to nie mały koszt. Jeżeli ktoś kupił mieszkanie kilka lat temu stosunkowo tanio np. za 6000zł za 1m2, a po kilku latach takie samo mieszkanie w sąsiednim budynku w stanie deweloperskim kosztuje już 8000 zł za 1m2, to oczekiwanie na zapłatę 9000 zł za 1 m2 wykończonego mieszkania nie jest czymś nadzwyczajnym. Gdybym zamierzał kupić mieszkanie i był gotów zapłacić za nie deweloperowi 8000 zł/ za 1 m2, a w sąsiednim budynku byłoby gotowe, ładnie wykończone mieszkanie za 9000 zł za 1 m2 kupiłbym je, oszczędzając choćby czas.

Ciekawe ze ludzie tyle daja zeby tam zamieszkac... niby wszystko tam jest ale to wciaz przymorze

W albatrosie ceny to ok 9,5-10 tys/m2 w porywach do ok 13tys. Ale te mieszkania za tyle nie schodza. Stoja miesiacami a niektore ponad rok. Kazdy kto wie jakie tam byly ceny puka sie w czolo.

Mieszkania w pierwszym albatrosie (nr 4) deweloper sprzedawal po ok 5500-6000 tys i ok 7 tys na 17 pietrze. W kolejnych bylo troche drozej 6-6,5 tys/m2 i ok 7200 na 17 pietrze.

Fakt, ze od 2012 roku (albatros nr 4) ceny na Przymorzu poszly do gory i to dosyc ostro. Fakt drugi, ceny czy 7 czy 8 tys za m2 nie stanowia przeszkody dla kupujacych.

Ale proba sprzedazy mieszkan np w Albatrosie za ok 10 tys to proba zarobku. Jezeli ktos kupil m2 w budynku 4a, 4b, 4c za ok 6,5 a chce sprzedac za 9,5 to jest to zwykle naciaganie. Tam nie ma mieszkan, w ktore ktos wlozyl 3 tys/m2. A do tego zadaja doplaty za miejsce postojowe 25-30 tys podczas gdy ceny w zaleznosci od umiejetnosci targowania to 5-30 tys.

Na te ceny trzeba tez spojrzec z innej strony. Dzisiaj wydaja sie wysokie (bo sa) ale za 3-5 lat beda normalne. Tak wiec wszystko zalezy od czasu na jaki chcemy kupic mieszkanie. Jezeli pasuje nam lokalizacja itp to tysiac w jedna czy w druga w perspektywie 30 czy 40 lat ma male znaczenie.

Eurostyl buduje Impuls przy Hynka (ok 95% sprzedane) i Spectrum przy galerii Przymorze. W Impulsie ceny to ok 6300-7000 a w Spectrum ok 8 tys. W 2017 przy Hynka ruszy budowa 4 wiezowcow (17 pieter) firmy Budimex (800 mieszkan) Ceny od ok 8 tys.

Zgadzam się, że kwoty 7-8 tys za m2 są osiągalne na wtórnym, 10 tys w lokalizacji o których mowa jest nieosiągalne.

Co do stwierdzenia "Na te ceny trzeba tez spojrzec z innej strony. Dzisiaj wydaja sie wysokie (bo sa) ale za 3-5 lat beda normalne. "

Niekoniecznie tak musi być, aktualnie ceny wydają się być napompowane i jak sami podajecie w planach jest jeszcze dużo inwestycji w rejonie. Aktualna sytuacja zaczyna wyglądać na kolejną bańkę, a bańka prędzej czy później pęka. Powodem tej bańki są mieszkania masowo kupowane na wynajem lub na odsprzedaż.

Na przymorzu aktualnie ponad 30% jest kupowanych na najem (w okolicach starówki i w pasie nadmorskim ten wskaźnik to ok. 80%).
Nietrudno sobie wyobrazić do czego kontynuacja takiego trendu może doprowadzić. Znaczna część tych mieszkań może wrócić na rynek (bo rentowność spada, bo przekierowanie środków na inny biznes itd.). A to właśnie może spowodować pęknięcie bańki. Zupełnie inny powód niż 6-8 lat temu.

polecam komentarze pod http://dom.trojmiasto.pl/Inwestycje-mieszkaniowe-2016-Co-nowego-powstaje-n108710.html
poza tradycyjnym hejtem i trolingiem, są tam komentarze sensowne.

wystarczy przyjrzeć się ofercie z wtórnego aby zrozumieć o co chodzi i skąd takie ceny. Zdecydowana większość ofert to są mieszkania kupione inwestycyjnie, kupione na odsprzedaż z zyskiem (te w stanie deweloperskim) lub kupione na najem krótko i długoterminowy (widać po wyposażeniu i urządzeniu). Część z wynajmujących sprzedaje bo liczą na zysk (kupili za 6 sprzedają za 9), część wychodzi z najmu bo uznają, że to dobry czas (ceny mieszkań wysokie, ceny najmu spadają bo rośnie konkurencja). Wszyscy ci inwestorzy są skłonni sprzedać ale tylko z konkretnym zyskiem, bo albo w tym celu kupili albo wolą kontynuować najem. Do cen inwestorów dostosowują się ci nieliczni, którzy sprzedają mieszkania, w których mieszkali a planują zmiany. Stąd ceny ofertowe 10 000 za metr kw. "Inwestorzy" raczej dużo nie spuszczą, ale "mieszkańcy" nastawieni na zmianę mieszkania powinni być otwarci na negocjacje.

z tym spadkiem cen za najem to bym nie przesadzal. Akurat zajmuje sie takze najmem i ceny poszly do gory mimo wiekszej ilosci mieszkan. 2 lata temu moja cena byla w miare wysoka a dzisiaj jest srednia. Ja dalej jestem zadowolony z ta sama cena (najemcy takze) i ciesze sie, ze ceny rosna poniewaz nie mam zadnych klopotow z chetnymi. Wysokie stawki daja Ci ktorzy sie nie znaja, licza na szczescie, maja kredyty a przy okazji chca zarobic itp.Kupili po 8-9 za metr plus wyposazenie.

Ja wole jesc srednia lyzka i tez bede zadowolony. U mnie znalezienie chetnego to max tydzien, rekord ok godziny. Mieszkania innych stoja miesiacami.

Nie straszcie mnie tym "staniem miesiącami", bo sama chcę wynajmować za ok 4 mce swoje:). Przed podjęciem tej decyzji, jakiś rok temu, zrobiłam przymiarkę i wystawiłam ogłoszenie- w ciągu weekendu było kilkanaście tel ale czy do jakiejś transakcji by doszło to w sumie nie wiem bo byto to tylko badanie rynku.

szybkosc wynajecia zalezy od lokalizacji, ceny i standardu

Logiczne. Ciekawa jedynie jestem ilu wśród zgłaszających się jest "niezdecydowanych oglądaczy" a ilu przychodzi w celu potwierdzenia jedynie swojej decyzji- przecież zazwyczaj z ogłoszenia wynika i cena, i lokalizacja jak i standard.

generalnie polowa, ktorzy umawiaja sie na ogladanie nie przychodzi lub po przyjsciu Ty nie chcesz ich wiecej widziec. Wybierasz z pozostalej polowy.

Skoro wątek zszedł na temat najmu to podpytam- kogo najlepiej wybierać? Wydaje mi się, że najlepszy profil to wiek średni+, czy się mylę? Czy faktycznie jest tak, że wynajmując kobiecie z dzieckiem, nie można wypowiedzieć najmu niezależnie od okoliczności? W sumie nie orientowałam się jeszcze w temacie ale to chyba już ten czas;)

To akurat musisz sama wiedziec kto wg Twoich kryteriow jest najlepszym najemca. Jedni chwala studentow inni sie ich wystrzegaja. Inni chwala rodziny inni nie chca ich widziec. Twoj instynkt musi Ci podpowiedziec kogo wybrac.

podpisz umowe najmu okazjonalnego i najemce nie chroni prawo lokatorskie nawet zima.

na razie faktycznie ceny najmu nie spadają, może nawet nieznacznie rosną, ale spada rentowność, bo rośnie cena nieruchomości.

Jak dla mnie przymorze jest przewartościowane i nie rozważałbym kupna za więcej niż 7000 za m2 bez widoku, 8000 za m2 i nieznacznie więcej wchodziłoby w grę tylko powyżej 10 piętra z widokiem typu panorama.

Przeglądając aktualne ceny (w sensie cena do lokalizacji) to na chwilę obecną wg mnie najlepiej wygląda Wrzeszcz, Centrum Gdyni, Bastion Wałowa.

A czy w tej konkretnej lokalizacji kupisz mieszkanie taniej?

Jeśli nie, to oczywiście, że się sprzedadzą :)
Tylko trzeba czasu...

Zazwyczaj nie dzielę się wiedzą branżową ale w tym wypadku pewnie mamy do czynienia z efektem sztucznego tła.
Jak to się robi? Wystawia się kilka ofert znacznie wyższych niż nasza - w danej lokalizacji - i nasza średnia oferta już wygląda znacznie lepiej na takim tle.